案例分析

買賣合同簽訂后，房東錢先生要求延遲過戶時間，且強烈要求客戶李小姐將首付款給他，且此款項合同中沒有約定用于償還房東錢先生的貸款。在辦理過戶前，房東錢先生突然說還未還清銀行貸款，李小姐的首付款已被其挪為他用。故交易履行中止。李小姐遂向法院提起訴訟，要求房東錢先生繼續(xù)履行本次交易，并承擔(dān)逾期履行的違約責(zé)任。
法院經(jīng)審理認為：
1. 雙方當(dāng)事人均同意繼續(xù)履行，故支持雙方繼續(xù)履行合同。
2. 由于買賣合同中沒有約定房東需要承擔(dān)違約責(zé)任，并且買賣合同中還有條款約定由買家在首付款之外還需代房東還貸（事后據(jù)查為中介公司經(jīng)紀人筆誤，實際談判中雙方商定應(yīng)該是由房東方還貸），因此法院不支持買方主張違約金賠償?shù)囊�求。買方認為，未能獲得違約賠償?shù)睦碛稍谟谥薪楣�司制定的合同條款約定不明，因此要求中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例4分析：
1.本次交易產(chǎn)生糾紛的重要原因之一是約定交易過戶的時間過長，且將首付款預(yù)先直接支付給房東，導(dǎo)致該款被房東挪作他用，從而無法正常償還貸款、注銷抵押，最終造成無法過戶的被動局面。
2.由于合同約定不明，并且中介公司經(jīng)紀人制作合同時把原應(yīng)由房東還貸誤寫成乙方還貸，從而導(dǎo)致了買方違約金無法獲得法院支持，中介公司存在過錯。
3.在房東有貸款的情況下，一定要控制首付款用于還貸，千萬不可在還貸前直接支付給房東。
4.合同條款必須嚴謹、準確，千萬不可張冠李戴，特別是一些重要的條款，須特別注意。作為店面管理者的分行經(jīng)理或店長，如沒有法務(wù)簽約，最好應(yīng)該在買賣雙方簽字前檢查一遍，避免因經(jīng)紀人疏忽而引起糾紛。
5.簽訂買賣合同時，應(yīng)該注意違約責(zé)任的規(guī)定，以嚴肅合同，約束當(dāng)事人按合同履行。
中介公司遇到類似案件，應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)，協(xié)助賣家找到墊資公司，爭取最小費用，中介公司為了表示誠意，可適當(dāng)折傭，以促進合同能履行。