商業(yè)地產(chǎn)之開發(fā)商的困惑

     沒有錢不要玩商業(yè)地產(chǎn)，只有錢不要玩商業(yè)地產(chǎn)。綜合起來看，我所接觸過的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有幾大困惑。

一、 成功出售后，招商艱難。

這實(shí)際上是個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的問題。坊間有個(gè)說法，被出售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就是失敗的代名詞，出租就成功，出售就失敗？這個(gè)不是絕對(duì)的。各個(gè)項(xiàng)目實(shí)際情況不同，區(qū)域成熟度不同、開發(fā)商期望值不同，項(xiàng)目定位不同，租售比例自然也不一樣。目前，商業(yè)物業(yè)開發(fā)商一般不是經(jīng)營(yíng)者，為了實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，會(huì)選擇快速售物業(yè)。但這種方法容易造成經(jīng)營(yíng)上的失敗，使得項(xiàng)目最終慘淡經(jīng)營(yíng)，金碧輝煌就是最好的例子。特別要注意的是，在目前商鋪投資較為旺盛的情況下，商鋪產(chǎn)權(quán)式銷售的方式存在較大風(fēng)險(xiǎn)，操作起來要特別注意細(xì)節(jié)。實(shí)踐告訴我們，自持比例的擴(kuò)大有利于項(xiàng)目更好的運(yùn)營(yíng)。

二、 招商開業(yè)后，商家卻撤場(chǎng)。

這實(shí)際上項(xiàng)目精準(zhǔn)定位問題，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。定位依賴于市場(chǎng)調(diào)研，面對(duì)數(shù)量龐雜良莠不齊的信息，如何在有限時(shí)間內(nèi)遴選、分析出最有價(jià)值的信息，是最為重要的工作。實(shí)話實(shí)話，昆明的信息數(shù)據(jù)庫(kù)資源并不是很實(shí)用，很多時(shí)候更依賴職業(yè)經(jīng)理人的經(jīng)驗(yàn)積累。此外，認(rèn)真的對(duì)待市場(chǎng)調(diào)查，并采用科學(xué)的調(diào)研方式。在市場(chǎng)調(diào)研前便先行提出2－3個(gè)初步定位目標(biāo)假設(shè)，它的好處是能將研究更有針對(duì)性，提高市場(chǎng)研究的效果與效率，無(wú)論假設(shè)的定位成立與否，都能在后市中被證明或證偽。一般來說，市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
1、宏觀市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、政策導(dǎo)向、國(guó)民收入、行業(yè)偏好及更迭等，任何個(gè)體項(xiàng)目的生存與發(fā)展都離不開宏觀大背景。

2、消費(fèi)者的需求偏好，需求創(chuàng)造價(jià)值，在這里不做累述。值得一提的是，區(qū)域間需求差異非常大，如何在當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)習(xí)慣和招徠異地客商間找到平衡，這是技術(shù)活。

3、區(qū)域商業(yè)重點(diǎn)研究，這塊的重點(diǎn)在于區(qū)域了解不同業(yè)態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)者的存在及發(fā)展?fàn)顩r，制定趨利避害的策略。

4、零售商訪談，商業(yè)項(xiàng)目成功與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，在于招商，因此對(duì)零售商進(jìn)行事前咨詢?cè)L談十分重要。

三、面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單，如何選擇？

如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前保持主動(dòng)權(quán)。當(dāng)然不能一味迎合，強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)和開發(fā)商，實(shí)際上有共同利益，這是雙方合作的基礎(chǔ)。保持主動(dòng)權(quán)卻是個(gè)專業(yè)活，這就要求開發(fā)商應(yīng)該在專業(yè)上更加細(xì)致，能夠客觀公正地看待項(xiàng)目。未來的商業(yè)管理就非常重要，管理公司的及早介入，對(duì)于日后的運(yùn)營(yíng)非常關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)只有投入到運(yùn)營(yíng)階段才能最后驗(yàn)證出是否成功。

四、100%出租率卻得不到預(yù)期回報(bào)，怎么辦？

如何選擇合適的業(yè)態(tài)和種群。為什么業(yè)態(tài)組合和種群會(huì)顯得如此重要？從商鋪的概念可以刊出，范圍極其寬廣，有商業(yè)街、大型賣場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)賣場(chǎng)、百貨等等，盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。不對(duì)它進(jìn)行有效的分析是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究的。正確的業(yè)態(tài)組合，是商業(yè)成功的前提。

五、美輪美奐的建筑設(shè)計(jì)換不來人氣？

這實(shí)際上是走出商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)的問題。在建筑設(shè)計(jì)中，尤其是商業(yè)建筑，必然是先有建筑策劃，后有建筑設(shè)計(jì)，建筑策劃超越建筑本身，不僅僅是外觀美感的問題，而應(yīng)該深入到街區(qū)和周邊環(huán)境，和商業(yè)必要元素進(jìn)行結(jié)合，考慮人流、消費(fèi)慣性，業(yè)態(tài)需求、空間組合等，是對(duì)建筑設(shè)計(jì)的總體把握，是建筑設(shè)計(jì)的依據(jù)。同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)還要運(yùn)用商業(yè)知識(shí)，將商業(yè)調(diào)查流程和商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律運(yùn)用到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃之中。因?yàn)榻ㄖ�策劃的不同，同樣的�?xiàng)目設(shè)計(jì)思想和空間內(nèi)容可能完全不同，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后引發(fā)區(qū)域建筑、人文觀點(diǎn)，價(jià)值觀念，經(jīng)濟(jì)模式的變更。