昆明房價漲聲起，限購后或限價？

昆明房價漲聲起，限購后或限價？

昆明房價一個字:漲

在上周國家統(tǒng)計局云南調查總隊發(fā)布的5月份云南省經濟運行數(shù)據(jù)中，雖然全省CPI同比漲幅為4.1%，低于全國平均水平1.4個百分點，不過從CPI的分類情況來看，5月份云南居民消費的居住支出同比上漲了4.7%，漲幅較4月份擴大了0.3個百分點。在本地樓市調控政策落地之后，雖然迫于壓力，部分房屋銷售出現(xiàn)局部下滑，環(huán)比數(shù)據(jù)漲幅也有所縮小，不過從近幾個月的情況來看，調控的效果不甚理想。

雖然房價下跌的城市增多，不過昆明市的住宅銷售價格卻并不屬于下滑明顯的那一組。數(shù)據(jù)顯示，5月份昆明市新建住宅銷售價格環(huán)比4月份只小幅上漲了0.1%，不過同比6.8%的漲幅卻排在了70個大中城市新建住宅銷售價格漲幅的第12位，其中新建住宅中商品住宅價格更是同比上漲了7.3%。

根據(jù)昆明市房地產信息網的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年5月份，昆明主城區(qū)共成交各類商品房5174套，比4月份減少了5493套，銷售總量跌幅達到51.50%。量跌價格卻上升, 90m2及以下新建住宅的價格同比上漲9.6%，環(huán)比增幅為0.4%；90-144m2新建住宅的價格同比上漲6.9%，環(huán)比漲幅為0.1%；144m2以上的大戶型住宅價格同比上漲4.8%，環(huán)比與4月持平。

二手房呢?二手住宅90m2及以下住宅價格同比上漲5.6%， 90-144m2和144m2以上房屋價格兩類同比分別上漲4.4%和8.6%。

從上述情況分析,雖然昆明3月推出限購令之后,房地產市場并沒有完全被冰封,雖然的卻十分冷,銷量下滑,出貨困難,二手房中介倒閉增多,但市場的價格并沒有象官方料想那樣,發(fā)生下滑。

限購不靈，那么會不會限價呢？樓市調控已到異常艱難的階段，如果新建商品住房價格未能有效遏制，調控隨時可能再加碼。這個加碼是不是“限價”呢？

國內限價城市樣本

截止到目前，國內出現(xiàn)2個限價的典型樣本。

一、深圳樣本

4月14日，深圳傳出將實施新的樓市調控政策，對新開房源進行限價。政府將各區(qū)域房屋均價告知企業(yè)，企業(yè)應配合實現(xiàn)房價控制目標，合理定價。深圳市將采取全新的預售備案系統(tǒng)。國土部門將分片區(qū)調研折算出該片區(qū)的均價，錄入新系統(tǒng)作為片區(qū)申報價格的上限。如果價格超過就面臨無法備案的情況。

如東港印象項目被要求定價不得高于1-3月片區(qū)成交均價，即不超過20000元/平方米；品尚居項目被要求備案均價不得超過20400元/平方米，之后該項目的備案價格調整至約19990元/平方米。

二、河北省香河縣樣本

根據(jù)河北省香河縣政府新近下發(fā)的通知，該區(qū)域內的新建商品住房預售、銷售價格將進行限制，其中普通住房的銷售均價控制在6500元/平方米，最高價不得超過7500元/平方米；而高檔商品住房最高價將限制在11000元/平方米以內。

據(jù)了解，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前香河縣在售的普通商品樓盤主要有15個左右，均價基本上都在每平方米6500元以下。香河縣最高每平方米7500元的售價上限，事實上已是一個比較高的價格。

中國社科院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認為，香河出臺商品房價一律限價銷售的規(guī)定，可能由于近期該地區(qū)爆出違法圈地案件，當?shù)卣�府意欲尋求“平衡”。此前部分城市事實上也曾針對價格進行調控，如對定價過高的商品樓盤不予審批銷售等。

中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，由于土地供應的減少以及北京限購“溢出”的購買力，未來香河縣的項目提價可能非常大，部分高檔住宅項目單價甚至可能超過1.1萬元。限價措施可以有效地抑制投資需求，按照7500元/平方米的售價上限，對于炒房客來說剔除交易成本基本沒有收益。

限價只是一種姿態(tài)，在市場中經不起推敲

上述兩個樣本，在采取限價時候，是在上級嚴厲聚焦情況下發(fā)生的，實際上是對上級表明一種控制房價的態(tài)度。而在市場上很容易被瓦解。

第一，政府可以定一個比較高的限價。由于價位高，很多項目現(xiàn)實中很難達到那個價格，就避免了漲勢過于猛的懷疑。這一招實際就是愚弄上級和民眾，起不到什么作用。舉例昆明：如果大多數(shù)房價賣8000元/平米，你定一個最高限價15000，實際是沒有什么意思的。這一招也是損招：開發(fā)商可以千軍萬馬的向最高限價追趕。

第二，即使有了最高限價，開發(fā)商也可以用收取轉讓費的方式，隱性操作。這個道理就如同汽車市場上買寶馬、奧迪車要收取提車費一個道理。轉讓費是民間手段，物價部門無能為力。一個愿打，一個愿挨。誰也管不著。

如果昆明也采取限價方式，本博認為：只要一出臺，注定是一招臭棋。