云南保障房新政：政府拋出15%橄欖枝

云南保障房新政：政府拋出15%橄欖枝

2011年全省保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)是：建設(shè)（籌集）保障性住房60萬套（戶）。其中，城鎮(zhèn)保障性住房40萬套（戶），包括公共租賃住房11萬套和廉租住房9.5萬套（其中含鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、計(jì)生站和中小學(xué)教師周轉(zhuǎn)房）、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼9萬戶、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和工礦企業(yè)棚戶區(qū)改造10萬戶、經(jīng)濟(jì)適用住房0.5萬套；農(nóng)村危房改造及地震安居工程20萬戶，全部為拆除重建。這60萬套（戶）保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)由省級(jí)統(tǒng)籌、州市組織實(shí)施。

今年，昆明市保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)為124388套（含近日新下達(dá)調(diào)增的城市棚戶區(qū)10036套），其中，新增廉租住房租賃補(bǔ)貼11500戶，實(shí)物建房112888套，總建筑面積708.87萬平方米。今年全市保障性住房建設(shè)任務(wù)是2010年的3.3倍，是“十一五”期間年平均任務(wù)的6.6倍。對(duì)公租房和廉租房由市級(jí)直接統(tǒng)建27642套，各縣（區(qū)）負(fù)責(zé)統(tǒng)建和政企共建方式完成27358套。

——全省保障性安居工程工作會(huì)議2011年4月6日

2011年，云南省將加大力度攻堅(jiān)保障住房建設(shè)，而保障房建設(shè)的重心已經(jīng)確定為公共租賃住房。以前分列出來的廉租住房建設(shè)與公共租賃住房建設(shè)合并，統(tǒng)稱為公共租賃住房建設(shè)，二者相同的是產(chǎn)權(quán)屬于政府，用戶只有使用權(quán)，政府與用戶之間的關(guān)系是租賃關(guān)系，不同的是二者的租金制定上使用不同的方法，其中廉租住房的租金與成本和市場(chǎng)沒有關(guān)系，而公共租賃住房的租金有可能是市場(chǎng)租金的8折。

作為省會(huì)城市的昆明市計(jì)劃2011年建設(shè)公租房5萬套，按照平均面積50平米計(jì)算總建筑面積約250萬平米，規(guī)模之大任務(wù)之重為近年罕見。怎么完成任務(wù)？依據(jù)目前的信息，大概以下方式：

之一：政企共建。由企業(yè)特別是工業(yè)企業(yè)自行配套資金，在自有土地上建設(shè)，由政府給予資金補(bǔ)助和優(yōu)惠政策。建成的公共租賃住房可優(yōu)先向本企業(yè)符合條件的職工出租，超出部分由政府安排向社會(huì)出租。用工集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和住房困難職工較多、有閑置土地的企業(yè)，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校、衛(wèi)生院、計(jì)生站的教師和職工周轉(zhuǎn)房，可以參照“政企共建”方式建設(shè)和管理。省級(jí)財(cái)政對(duì)并軌的廉租住房和公共租賃住房均按100元/平方米標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)助。

之二：政府統(tǒng)一建設(shè)。比如昆明市規(guī)定公租房和廉租房由市級(jí)直接統(tǒng)建27642套。通過多次現(xiàn)場(chǎng)踏勘和研究，昆明市在主城范圍內(nèi)選定了13個(gè)地塊（共計(jì)2020畝）作為今明兩年市級(jí)統(tǒng)建項(xiàng)目建設(shè)用地。其中，位于三環(huán)周邊條件較成熟的西北片區(qū)陳家營(yíng)等5個(gè)地塊共計(jì)887畝，用于第一批市級(jí)統(tǒng)建項(xiàng)目建設(shè)，其余地塊作為明年保障性住房建設(shè)用地進(jìn)行控制和儲(chǔ)備。

政府統(tǒng)一建設(shè)，資金從哪里來？政府規(guī)定，確保土地出讓總收入的5%、房地產(chǎn)開發(fā)稅收的10%和住房公積金增值凈收益的全部存入各州、市、縣的保障性住房建設(shè)資金專戶，用于保障性住房建設(shè)。同時(shí)，在中央代地方發(fā)行的債券中，安排一定比例的資金用于保障性安居工程建設(shè)，建立持續(xù)穩(wěn)定的資金來源。

根據(jù)最近一系列信息顯示，作為政府重要融資手段的BT方式很有可能在未來的保障房建設(shè)中大行其道，事實(shí)上，昆明市官渡區(qū)等地已經(jīng)開始了BT方式的公共租賃房建設(shè)。BT方式，說白了，讓老板先行墊資搞建設(shè)，完了之后承諾在一定年限內(nèi)，政府財(cái)政予以歸還本金和投資回報(bào)。這種方式，政府是業(yè)主，產(chǎn)權(quán)歸政府。開發(fā)商投資搞建設(shè)基本上沒有風(fēng)險(xiǎn)，只是回報(bào)偏低。

單純依靠BT依然無法完成龐大的保障房建設(shè)任務(wù)，保障房建設(shè)還是要吸引開發(fā)商和民間資本介入，但過低的回報(bào)率澆滅了投資商的投資興趣，至今很少有開發(fā)商介入保障房建設(shè)就是一個(gè)重要事實(shí)。于是，政府拋出了15%的橄欖枝，以期吸引開發(fā)商和民間資本介入。政府規(guī)定：集中建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目可配套建設(shè)占總建筑面積15%的商業(yè)服務(wù)設(shè)施。那么15%能不能吸引開發(fā)商和民間資本呢？

為了便于分析，我們先假設(shè)：某開發(fā)商準(zhǔn)備在昆明大板橋工業(yè)區(qū)附近建設(shè)公租房，面積60畝。之所以選擇大板橋，是因?yàn)樵搮^(qū)域是未來的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前工業(yè)比較聚集，土地相對(duì)來說寬松，且價(jià)格低廉，因此有可能成為公租房的建設(shè)區(qū)域。我們還假設(shè)，開發(fā)商為了降低投資，將選擇多層、高密度的建設(shè)模式，而不采取小高層、花園式模式。

保障房建設(shè)，土地是繞不開的檻，沒有土地何談建設(shè)。關(guān)于土地，政府規(guī)定“保障性安居工程建設(shè)用地享受成本地價(jià)，一般實(shí)行劃撥供應(yīng)，也可以采用協(xié)議出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用。收回使用權(quán)的國(guó)有土地和政府儲(chǔ)備土地優(yōu)先安排用于保障性安居工程建設(shè)。對(duì)到期未落實(shí)保障性安居工程建設(shè)用地的州、市、縣，一律停辦房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)手續(xù)。對(duì)用于保障性安居工程的新增建設(shè)用地，可免征新增建設(shè)用地使用費(fèi)、征地管理費(fèi)，具備條件的，征收轉(zhuǎn)用、供應(yīng)可一并辦理。對(duì)企業(yè)利用存量土地建設(shè)保障性住房的，經(jīng)規(guī)劃部門將原用途變更為住宅用地后，無需補(bǔ)繳土地出讓金，以降低建設(shè)成本和租金水平，增強(qiáng)融資吸引力。”

我們可以簡(jiǎn)單測(cè)算如下：

1、目前大板橋一帶工業(yè)用地價(jià)格為40-50萬/畝，如果政府不需交納土地出讓金則價(jià)格約40萬/畝，60畝總計(jì)2400萬。

2、開發(fā)規(guī)模和面積：我們按2.5容積率計(jì)算，60畝可建面積10萬平米，其中住宅約85000平米（1700套），商業(yè)面積15000平米（占總建筑面積15%）。

3、土建總投資：框架最低1400元/平米，總計(jì)1.4億。

4、我們不考慮其他的管理、宣傳、稅等成本，則此項(xiàng)目總投資約1.64億。單位成本為1640元/平米。這個(gè)成本是近似于理想的數(shù)據(jù)，實(shí)際遠(yuǎn)比此高。

5、開發(fā)商以租金作為收回投資的根本方式：1700套住宅作為公租房，每套面積50平米，假設(shè)每套年租金6000元（每月500元），總計(jì)年租金1020萬。15000平米商業(yè)出租，每平米按50元每月租金計(jì)算，年租金為900萬。合計(jì)年租金收入1920萬，取大數(shù)2000萬吧。

6、回收周期為：8年。年回報(bào)率達(dá)到12.5%。

7、結(jié)論：靜態(tài)計(jì)算，投資回報(bào)率基本還可以，但實(shí)際中，投入會(huì)更大 ，因此真實(shí)的投資回報(bào)率會(huì)降低。另外，公租房的管理成本比較高，實(shí)際收益會(huì)更低。作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，即使資金不用于房地產(chǎn)開發(fā)，而用于民間放貸，則一年保守就有24%回報(bào)率，那么一年10%左右回報(bào)率確實(shí)難以吸引開發(fā)商和民間資本介入保障房建設(shè)。

除非這個(gè)開發(fā)商是個(gè)國(guó)有開發(fā)商，擔(dān)負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，有可能介入保障房建設(shè)中；或者要建設(shè)的公租房的規(guī)模非常大，商業(yè)面積多，租金回報(bào)極其可觀；或者開發(fā)商介入了土地的一級(jí)開發(fā)能夠獲得低廉的土地，并且得到政府政策支持；或者銀行給開發(fā)商提供70%無息甚至低息貸款，否則，即使政府能夠總計(jì)提供每平米200-400元的支持和補(bǔ)貼幅度，開發(fā)商的興趣還是難以提起。

看來，15%的橄欖枝也很難撬動(dòng)云南的公租房建設(shè)呀。