重拳出擊整治中介

  2010年12月中旬，繼預(yù)售新政出臺(tái)不久之后昆明市又出重拳，針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出臺(tái)《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營活動(dòng)專項(xiàng)執(zhí)法檢查的通知》（昆城管通[2010]94號(hào)）文件（以下稱《通知》）�！锻ㄖ�》明確指出將嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，并將聯(lián)合各縣（市）及三個(gè)開發(fā)（度假）區(qū)城市綜合行政執(zhí)法局、住建（房管）局，綜合行政執(zhí)法支隊(duì)，對中介機(jī)構(gòu)展開拉網(wǎng)式摸底排查，并在檢查中對違法違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作出嚴(yán)厲處罰。

 

嚴(yán)查中介市場
  根據(jù)昆明市城市管理綜合行政執(zhí)法局、昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《通知》的要求來看，此次專項(xiàng)整治行動(dòng)將按照五個(gè)方面的內(nèi)容對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)的清查：
  一、關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書的情況調(diào)查。文件中要求各片區(qū)綜合行政執(zhí)法局、建設(shè)（房管）局將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否持有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書、是否存在加盟店證照不全擅自開展業(yè)務(wù)，連鎖店分支機(jī)構(gòu)未到主管部門備案擅自開張營業(yè)、外地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來昆開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)是否到主管部門備案進(jìn)行重點(diǎn)清查。
  二、執(zhí)（從）業(yè)人員的情況調(diào)查，文件規(guī)定，要嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的資質(zhì)證照。對擁有并取得房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格證書專業(yè)人員及數(shù)量要進(jìn)行詳細(xì)的詢問，有相關(guān)資質(zhì)證照的從業(yè)人員不得轉(zhuǎn)讓、出租、偽造、涂改房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格證書；不能利用工作之便出賣、泄露委托人商業(yè)秘密。
  三、業(yè)務(wù)經(jīng)營情況調(diào)查。有關(guān)部門將糾察房地產(chǎn)中介經(jīng)營范圍是否存在違規(guī)或超越自身從事的服務(wù)行為。如：違規(guī)吞吐或變相吞吐房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，偷逃國家稅費(fèi)，牟取不當(dāng)利益；采取回扣、提成、削價(jià)等不正當(dāng)競爭方式招攬業(yè)務(wù)；未經(jīng)委托人同意，擅自將經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托；偽造或暗示委托方偽造身份證、公證書、離婚證等假證件或冒充交易一方當(dāng)事人違規(guī)進(jìn)行房產(chǎn)交易、抵押、登記；將不具備交易、抵押、登記等條件的房產(chǎn)，特別是將廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行公開掛牌或通過新聞媒體刊登廣告、承接業(yè)務(wù)；與房地產(chǎn)開發(fā)公司串通違規(guī)銷售不具備銷售條件的樓盤或不按正常銷售方式操控?zé)徜N樓盤等。
  四、傭金收費(fèi)情況調(diào)查。糾察部門主要將從中介機(jī)構(gòu)收取服務(wù)報(bào)酬是否出具發(fā)票、是否以包銷或以出賣人全權(quán)委托的名義，隱瞞出賣人的實(shí)際價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取差價(jià)，違規(guī)收取傭金以外的報(bào)酬；是否利用虛假信息、過時(shí)信息進(jìn)行宣傳，騙取客戶信任或互相串通以假出租、假出售等方式騙取中介費(fèi)；是否以委托方房產(chǎn)不具備交易、抵押、登記等條件為借口，需要疏通關(guān)系或承諾為其辦理相關(guān)手續(xù)，向委托方索取委托合同之外的財(cái)物、費(fèi)用等幾個(gè)方面進(jìn)行徹底清查。
  五、合同簽訂與履行情況。文件中指出要全面清查中介機(jī)構(gòu)是否履行合同約定義務(wù)，是否按約定時(shí)限為委托方提供有效房源；是否利用格式令同對委托方作出不合理、不公正約定；是否存在自身原因造成合同無法履行，不退還委托方定金、產(chǎn)權(quán)證和其它有效證件；是否與沒有合法委托手續(xù)的代理人簽訂合同，或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的合同中對房源描述與產(chǎn)權(quán)證不一致；是否在買賣雙方合同履行過程中出現(xiàn)糾紛，推脫責(zé)任，不進(jìn)行調(diào)解，不提供有關(guān)證據(jù)。
  在以上五點(diǎn)整治行動(dòng)中，清理中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)證照、工作人員從業(yè)情況、業(yè)務(wù)經(jīng)營情況、傭金收費(fèi)情況等條例一旦嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)使昆明的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶來巨大的變化。但昆明業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這項(xiàng)行動(dòng)僅只是從面上做了下文章，很多相應(yīng)的細(xì)則還未出臺(tái)，雖然嚴(yán)查后的中介市場無論從行業(yè)規(guī)范性還是從業(yè)人員素質(zhì)都會(huì)有所提升，但是要想根本解決市場內(nèi)的混亂必須盡快完善相應(yīng)的法律法規(guī)和長期有效的執(zhí)行力。

 

亮劍非法掛靠
  在《通知》的第一個(gè)部分，明顯看到綜合行政執(zhí)法局、建設(shè)（房管）局將對中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證照及加盟店、連鎖店的資質(zhì)證照、備案記錄進(jìn)行全面排查。
  東涵房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理劉汝東認(rèn)為，這是因?yàn)?010年發(fā)生的華西濱湖國際生態(tài)城詐騙、經(jīng)適房出租等事件中暴露出部分沒有資質(zhì)、證照的中介機(jī)構(gòu)存在的嚴(yán)重違法違規(guī)行為。因此，本次專項(xiàng)整治的重點(diǎn)也自然落在了清查房地產(chǎn)中介資質(zhì)、證照，從業(yè)人員情況、業(yè)務(wù)經(jīng)營情況等方面。
  目前，昆明中介公司遍地開花，一條街上遍布4、5家中介門店十分的正常，這些中介門店，一般采取加盟分公司形式、直營店形式、無證個(gè)體戶等形式存在，顧客很難分清這些中介公司的區(qū)別。
  其實(shí)要分清這些中介公司的區(qū)別，最簡單的方法就是從檢查房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的合法資質(zhì)、證照入手。按照《云南省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)批準(zhǔn)書，機(jī)構(gòu)也應(yīng)有獨(dú)立法人資格和符合法律法規(guī)、規(guī)章制度條件。正規(guī)的加盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照及向建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門申報(bào)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)批準(zhǔn)書》。市面很多加盟商，就利用了政府部門的監(jiān)管缺陷，長期進(jìn)行著無資質(zhì)、經(jīng)營的違法違規(guī)活動(dòng)。這些加盟商只有加盟協(xié)議，沒有營業(yè)執(zhí)照和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)批準(zhǔn)書》。因此，按照專項(xiàng)整治的要求，這次沒有營業(yè)執(zhí)照和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)批準(zhǔn)書》的機(jī)構(gòu)就要在市場上銷聲匿跡，并受到嚴(yán)厲的處罰。
  榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總畢永國認(rèn)為，本次清查對于規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)來說是一個(gè)利好的消息。首先，它將會(huì)促進(jìn)整個(gè)行業(yè)內(nèi)的規(guī)范，減少違法違規(guī)行為的出現(xiàn)。其次，它規(guī)避所有不正當(dāng)競爭行為，保護(hù)規(guī)范的公司的利益。一些本來沒有資質(zhì)的企業(yè)，長期通過違法違規(guī)形式，擾亂市場的公平競爭，讓不少規(guī)范企業(yè)的公平性受到損害。當(dāng)然本次清查違法違規(guī)中介對老百姓來說最大的利好條件。它能減少一些缺少資質(zhì)或是不正當(dāng)經(jīng)營的企業(yè)對消費(fèi)者的利益侵害，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

 

提高從業(yè)人員素質(zhì)
  當(dāng)然，《通知》中有還有許多規(guī)定是恰中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司命脈的。比如說執(zhí)（從）業(yè)人員的情況調(diào)查中，就規(guī)定要嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的資質(zhì)證照。
  實(shí)際上，云南省早于2006年就開始實(shí)施《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理辦法》，但執(zhí)行效果卻不甚理想。該辦法對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)都分別作了規(guī)定，其中，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員“以房地產(chǎn)個(gè)體經(jīng)紀(jì)人員的身份從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)”、且“嚴(yán)禁執(zhí)業(yè)人員同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)”；房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的成立則必須具備“經(jīng)營場所面積不少于 20平方米、注冊資金不少于15萬元”，同時(shí)，持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證人員不少于2名（或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證人員不少于1名、協(xié)理資格證人員不少于3人，或 協(xié)理人員不少于5人）；而其分支機(jī)構(gòu)成立的必備條件是：機(jī)構(gòu)注冊資金100萬元以上，必須取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)批準(zhǔn)書》，并連續(xù)從事房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)4年以上，分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人必須持有“注冊經(jīng)紀(jì)人證書或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證書”，分支機(jī)構(gòu)也必須有協(xié)理2名以上、固定辦公場所。
  據(jù)榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總畢永國透露，如果本次清查的標(biāo)準(zhǔn)要按照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理辦法》來嚴(yán)格執(zhí)行的話，那么昆明市場上有90%以上的中介機(jī)構(gòu)（包括知名的中介機(jī)構(gòu)）的工作人員都不符合要求�！艾F(xiàn)實(shí)中根本達(dá)不到這個(gè)要求，很多房地產(chǎn)中介都不具備成立的條件，不少從業(yè)人員也都沒有取得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)資格�！倍�這樣的現(xiàn)狀，也使得從業(yè)人員素質(zhì)的提高勢在必行。