（2007年9月）
房?jī)r(jià)上漲是全社會(huì)極度關(guān)注的問(wèn)題。從2002年4月開(kāi)始，以上海、杭州等城市為首，房?jī)r(jià)開(kāi)始以前所未有的速度飛漲，引起廣大購(gòu)房者的恐慌。中央政府陸續(xù)出臺(tái)了新舊“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列調(diào)控措施，各地政府也制定了許多配套政策。然而，幾年過(guò)去了，房?jī)r(jià)依然沒(méi)有放慢上漲的步伐。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年1—7月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲分別為5.6%、5.2%、6.4%、7.1%、6.3%、7.4%、7.5%，不少城市房?jī)r(jià)月度同比上漲10%。房?jī)r(jià)上漲在一線城市演化得更為激烈，兩年來(lái)，北京上漲40%，天津上漲30%，深圳上漲了60%。深圳商品房均價(jià)達(dá)每平米15000元左右。其中，關(guān)外均價(jià)高達(dá)每平米13000元，關(guān)內(nèi)均價(jià)更是漲至驚人的每平米20000萬(wàn)元。最令人擔(dān)憂的是，房?jī)r(jià)上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴(kuò)展。如北海房?jī)r(jià)最近連續(xù)三個(gè)月漲幅超過(guò)15%；昆明房?jī)r(jià)總體漲幅較小，今年1—7月同比上漲在2.2%至3.3%之間。但不少樓盤漲勢(shì)卻相當(dāng)驚人。如北市區(qū)某著名項(xiàng)目，開(kāi)盤均價(jià)每平米約3000元，三個(gè)月后均價(jià)就上漲到了每平米4000元以上；東市區(qū)某特色樓盤，初期宣傳最高每棟50—60萬(wàn)元，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)卻猛漲為每棟80—100萬(wàn)元。昆明房?jī)r(jià)大有形成“451”格局的趨勢(shì)，即三環(huán)附近每平米向4000元邁進(jìn)，二環(huán)附近每平米向5000元*攏，市中心每平米向10000元沖刺。大理市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超昆明，今年1—6月同比上漲分別為6.2%、3.7%、5.3%、8.1%、7.7%、7.2%、。玉溪、西雙版納、保山、文山、思茅等地房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上漲。
推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素很多，目前政府有關(guān)部門、理論界、企業(yè)界普遍認(rèn)為，多年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、快速的城市化進(jìn)程、投資渠道單一、中國(guó)人多地少、土地價(jià)格上漲、流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值、科技進(jìn)步、產(chǎn)品品質(zhì)提升等都是其客觀原因，歸納起來(lái)就是需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)、結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià)、成本推進(jìn)房?jī)r(jià)、標(biāo)準(zhǔn)提升房?jī)r(jià)等論調(diào)。事實(shí)上房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以很大地偏離實(shí)物層面的供求關(guān)系，決定房?jī)r(jià)的重要主觀原因是不容忽視的全社會(huì)的普遍預(yù)期與非理性。
所謂預(yù)期，是指人們?cè)谝欢ń?jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，根據(jù)自己掌握的有關(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和變量的信息，對(duì)自身物質(zhì)利益的得失變化進(jìn)行預(yù)測(cè)、估計(jì)和判斷，并受此制約參與商品交換、投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的心理與行為現(xiàn)象。而且，預(yù)期會(huì)由個(gè)別、分散的心理和行為擴(kuò)展為大規(guī)模的社會(huì)心理及行為。
對(duì)于非理性的解釋，心理學(xué)上認(rèn)為非理性是指心理結(jié)構(gòu)上的本能意識(shí)與無(wú)意識(shí)及認(rèn)識(shí)結(jié)構(gòu)或主體結(jié)構(gòu)中的非邏輯的認(rèn)識(shí)形式。經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)非理性的解釋則是指對(duì)“最大化”的偏離。
從我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，人們對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是普遍樂(lè)觀的。今年一、二季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)分別為11%和11.5%，CPI同比增長(zhǎng)也高達(dá)2.7%和3.2%。股市更是牛氣沖天。5月28*，滬深兩地市值高達(dá)17.43萬(wàn)億，超過(guò)居民17.37萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款，上證指數(shù)從2005年6月6*的998.23點(diǎn)升至4000點(diǎn)，市盈率達(dá)42.53倍。8月23*，上證指數(shù)突破5000點(diǎn)大關(guān)。房地產(chǎn)股近期普遍大漲，龍頭股萬(wàn)科目前股價(jià)相比2005、2006年的價(jià)格高得驚人。2007年8月17*，其市值達(dá)2022億元人民幣，遠(yuǎn)超美國(guó)四大地產(chǎn)公司之和（人民幣1376.14億元），而其營(yíng)業(yè)收入（178億元）只是美國(guó)四大地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入（4354億元）的二十五分之一。強(qiáng)勁的GDP、CPI、股市等的上漲說(shuō)明，當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲并非孤立，而是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)采取的調(diào)控政策也印證了社會(huì)公眾的預(yù)期。近幾年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策涉及土地、貨幣、稅收、規(guī)劃、交易、信息等方方面面，特別是在收緊地根和銀根上表現(xiàn)得猶為突出。按"十一五”規(guī)劃，全國(guó)每年供地600萬(wàn)畝，分?jǐn)偟?3個(gè)省市，每個(gè)省市只有18.18萬(wàn)畝。如昆明市2007年土地供應(yīng)計(jì)劃為20000畝，其中居住用地僅有2408畝。貨幣政策更是頻頻出手，今年存款準(zhǔn)備金率已上調(diào)6次，從2006年8月15*的9%提高到2007年8月15*的12%，貸款基準(zhǔn)利率也上調(diào)4次，從2006年8月19*的6.12%提高2007年8月22*的7.02%。這些政策從國(guó)家的角度是為了防止宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，抑制通貨膨脹，控制固定資產(chǎn)規(guī)模等采取的措施。但對(duì)公眾而言，他們感受到的心理預(yù)期就是：地越來(lái)越少了，成本也來(lái)越高了，房子要漲價(jià)了。
開(kāi)發(fā)商及相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)本身就是制造價(jià)格預(yù)期的高手，會(huì)利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，通過(guò)各種媒體宣傳房?jī)r(jià)還要持續(xù)高漲的觀點(diǎn)，多方位的合成謬誤進(jìn)一步強(qiáng)化公眾的心理預(yù)期。在來(lái)自于內(nèi)外部的強(qiáng)烈預(yù)期和信息不對(duì)稱的影響下，購(gòu)房者首先表現(xiàn)為買漲不買跌的逆向選擇。在房?jī)r(jià)被不斷抬高的現(xiàn)實(shí)面前，人們普遍達(dá)成遲買不如早買的共識(shí)，于是需求大量提前釋放、透支，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，形成房?jī)r(jià)越高越搶購(gòu)的惡性循環(huán)，最終全社會(huì)形成非理性的羊群效應(yīng)甚至演變?yōu)榧w瘋狂。追求利潤(rùn)最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)的核心目標(biāo)，不創(chuàng)造利潤(rùn)的企業(yè)對(duì)社會(huì)是一種犯罪。但是弄虛作假，惡意炒作同樣是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的誠(chéng)信的基本準(zhǔn)則，甚至是違法的。
因此，為防止房?jī)r(jià)的高漲，要根除虛報(bào)浮夸、報(bào)喜不報(bào)憂的社會(huì)通病，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公開(kāi)、公正、公平的基本原則，懲處人為制造預(yù)期的不法行為，降低人們盲目樂(lè)觀自信的非理性預(yù)期。在真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府無(wú)為而治，必要時(shí)略施拳腳或許更能穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
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