昆明經(jīng)濟(jì)實(shí)用房售價(jià)，應(yīng)小于或等于２４００元／平米(2008-08-07 09:40:39)

　　需要澄清一點(diǎn)的是，《都市時(shí)報(bào)》的記者曾經(jīng)采訪過高屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，高屋只說目前小高層的土建成本在1400元/平米左右，但從未預(yù)測過昆明經(jīng)濟(jì)實(shí)用房價(jià)格因此在2900元/平米以內(nèi)。

　　本文將從客觀立場，分析昆明經(jīng)濟(jì)實(shí)用房價(jià)格構(gòu)成及合理價(jià)格水平。

　　一、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房價(jià)格構(gòu)成

　　根據(jù)《經(jīng)濟(jì)實(shí)用房價(jià)格管理辦法》第六條規(guī)定，　經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。

　　（一）開發(fā)成本

　　1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補(bǔ)償?shù)人�支付的征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

　　2．開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

　　3．列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費(fèi)、水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi)。

　　4．在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　5．管理費(fèi)按照不超過本條（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的2％計(jì)算。

　　6．貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計(jì)算。

　　7、行政事業(yè)性收費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定計(jì)收。

　�。ǘ�）稅金

　　依照國家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)算。

　�。ㄈ�）利潤

　　按照不超過本條（一）項(xiàng)1至4目費(fèi)用之和的3％計(jì)算。

　　二、昆明經(jīng)濟(jì)實(shí)用房價(jià)格分析

　　根據(jù)上述規(guī)定，我們以位于北市區(qū)一個(gè)正在興建、將提供3000套住宅的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行簡單估算（誤差允許在正負(fù)15以內(nèi)%）。

　　相關(guān)背景：去年昆明市房管局發(fā)布了《昆明市北市區(qū)原輕軌場站經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)公告》，9月10*前，采用招標(biāo)方式公開選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對位于五華區(qū)銀河片區(qū)內(nèi)的北市區(qū)原輕軌場站預(yù)留的133畝土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

　　也就在同一天，市規(guī)劃局致函市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，對北市區(qū)銀河片區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地給出了規(guī)劃條件。認(rèn)為目前北市區(qū)原軌道場站已另行選址，其用地也納入了昆明市55個(gè)分區(qū)規(guī)劃進(jìn)行控制，原輕軌場站用地不再預(yù)留，該用地可調(diào)整為居住用地，專用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

　　具體建筑指標(biāo)為容積率＜2.5、建筑密度≤25%、綠地率≥45%。

　　今年上半年，此項(xiàng)目落實(shí)了建設(shè)單位和相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。規(guī)劃用地總面積約113畝。東西寬230米，南北長340米，整個(gè)地塊呈不規(guī)則四邊形。項(xiàng)目指標(biāo)為：總用地面積74670.77平方米，總建筑面積202278.09平方米，地上建筑面積198458.22平方米，綠化率40.20%，容積率2.66，建筑密度18.43%。項(xiàng)目建設(shè)總戶數(shù)為3千余套，總車位數(shù)560個(gè)。

　　小區(qū)規(guī)劃情況：小區(qū)建筑為19棟，住房規(guī)格為小高層。小區(qū)建有入口廣場，軸線景觀帶，花池，景觀亭，水池，踏水汀步等綠化景觀設(shè)施，并配套建有商鋪、幼兒園、垃圾站、公廁等。機(jī)動(dòng)車停放方式均為地面停車。項(xiàng)目地周邊是一所中學(xué)，附近有115路、79路和9路公交車可直接抵達(dá)，出行十分方便。

　　建設(shè)單位：云南錫業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司。

　　成本估算如下：

　　項(xiàng)目  　  數(shù)量  單價(jià)  總價(jià)

　　征用土地  　  111.949025 500000 55974512.74

　　前期工程費(fèi)    　  198622 50  9931100

　　建筑安裝  　  198622 1400  278070800

　　基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)  　  198622 100 19862200

　　管理費(fèi) 　  363838613  2%  7276772.255

　　貸款利息  　  100000000  6%  6000000

　　利潤  　  363838613  3%  10915158.38

　　合計(jì)  　  　  　  388030543.4

　　單價(jià)  　  　  　  1953.613111

　

　　考慮到營業(yè)稅等因素，最終銷售價(jià)格在2200-2400元/平米，符合國家和省市有關(guān)規(guī)定。

　　說明1：關(guān)于土地征用價(jià)格

　　昆明目前的一南一北兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目，土地性質(zhì)屬于劃撥，意味著無需交納土地出讓金、配套費(fèi)等，只需交納土地征用費(fèi)�？紤]到市場等各種因素，在測算的時(shí)候，我們假設(shè)土地征用費(fèi)為50萬/畝（不含出讓金）。需要強(qiáng)調(diào)的是，高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在去年土地市場十分火暴的情況下，曾接觸過類似于上述兩個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房項(xiàng)目地塊的地塊，村上開出的條件就是40-50萬/畝。因此，其土地征用價(jià)格不可能超過50萬/畝。

　　說明2：土建成本在1400元/平米

　　應(yīng)該指出的是，這個(gè)價(jià)格是建立在建筑鋼筋價(jià)格5000-6000元/噸、人工費(fèi)大幅上升的基礎(chǔ)上。

　　說明3：開發(fā)商向銀行貸款1億

　　考慮到建設(shè)資金短缺，開發(fā)商向銀行進(jìn)行貸款融資，而根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商自有資金應(yīng)在50%以上，而且開發(fā)商可以預(yù)售經(jīng)濟(jì)實(shí)用房收回投資，因此，假設(shè)商業(yè)貸款融資1億，享受優(yōu)惠貸款利率。

　　綜上所述，高屋地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，昆明經(jīng)濟(jì)實(shí)用房價(jià)格應(yīng)——不超過2400元/平米。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原創(chuàng)文章　　２００８年８月７*