房地產(chǎn)的價格顯然不能由開發(fā)商董事會或董事長主觀決定，當(dāng)談他有權(quán)這樣做，但如果主觀決定了價格，而購買者不買帳，你的價格將只是數(shù)字游戲。
當(dāng)購買者愿意買單付款，說明這個價格買方可以承受，其實就是對商品價值的一種真實反饋。
在實踐過程中，有沒有一種方法能夠探知商品的價值水平，讓價格與價值緊緊吻合？市場比較法是一種比較有效的技術(shù)手段。
市場比較法——將本項目與較近時期內(nèi)已經(jīng)開始銷售的項目加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生的競爭樓盤銷售價格，修正得出本項目最可能實現(xiàn)的合理價格的定價方法。
它的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。市場經(jīng)濟(jì)的主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。當(dāng)市場出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可替代而價格不等時，購買者選擇價格低的商品。當(dāng)價格相同效用不等時，購買者選擇效用較大的商品效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)。
對于房地產(chǎn)購買者來說，任何有理性的購房者都會已成交懂得房地產(chǎn)的價格效用比為指引，根據(jù)替代原理進(jìn)行效用與價格的比較來決定其行動。房地產(chǎn)市場比較法定價，是模擬房地產(chǎn)的這一過程，選擇已成交的效用相近的房地產(chǎn)的價格作為基礎(chǔ)，以同一價格效用比對相近樓盤進(jìn)行差異修正，使其與本項目具有同樣效用，從而能準(zhǔn)確定出本項目的市場價格。
參與比較的內(nèi)容一般有：位置、交通、景觀、周邊配套、人氣、樓盤形象、戶型、軟件設(shè)施、小區(qū)配套、交樓時間、物業(yè)管理等。
寫字樓、商鋪，等都有一套比較體系。
然后，計算如下內(nèi)容：各樓盤實際均價、權(quán)重值比例、權(quán)重均價、樓盤所占權(quán)重、樓盤權(quán)重價等，最后可得到本樓盤一個比較合理價格。
此外，還有考慮推盤節(jié)奏、市場形勢、各戶型滯銷和暢銷狀況等，綜合得出本樓盤實收均價水平。
目前，這種方式較少被開發(fā)商和代理公司使用。而早在２０００年左右的時候，這種方法是深圳代理公司被普遍使用的定價辦法，是一種科學(xué)的方法。高屋公司在云南范圍內(nèi)使用這種辦法，在這幾年里，基本上都會遭到開發(fā)商的不屑，開發(fā)商說，實收均價你這樣確定太麻煩了，開發(fā)商直接告訴你得了。
無言。
２００８年６月２５*
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