建設

　　當然，你可以說，國際外匯市場、特別是美元貶值的壓力，也可以說，石油、戰(zhàn)爭等國外因素導致國內物價發(fā)生的一系列變化，也可以說是CPI上漲因素，但是，透過這些眼花繚亂的房價上漲導火索，我們越來越糊涂了，老百姓徹底懵了，中國房價怎么了，中國房價到底誰說了算？房價到底是誰決定的？

　　西方經(jīng)濟學基本觀點，價格是由供求決定的，當然，你也可以認為價格是由價值決定的，然后價格受供求之影響，不斷浮動，但最終還是與價值曲線軌跡吻合。

　　那么，我們基本可以這樣來理解，房價也是由房地產(chǎn)這種產(chǎn)品的供求決定的，當產(chǎn)品供過于求，價格就下跌，反之，價格上漲。

　　那么，我們進一步要問，房地產(chǎn)的供和求由什么決定的？需求，肯定是購買者決定的，比如，要結婚要買房，房子小了換大的也要買房，投資個小戶型*出租養(yǎng)老也要買房，找個環(huán)境好的地方養(yǎng)老也要買房等等。而供應由誰決定的呢？是開發(fā)商嗎？是市場嗎？如果我們搞清了房地產(chǎn)的供應傳導機制，就搞清楚了一切。那個復雜的、爭論不息的房價問題也就水落石出了。

　　在中國，房價是由中國建設部說了算。我先拋出這個觀點。

　　先來研究一下中國房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造過程。

　  A、昆明三任規(guī)劃局長落馬，落馬的原因是收受開發(fā)商賄賂。那么開發(fā)商為什么要賄賂規(guī)劃局長，是因為規(guī)劃局長大筆一揮，修改建設項目的容積率指標，修改建設規(guī)模就等于改變了可售面積，帶來巨大的經(jīng)濟回報。這個道理好懂。

　　B、中國搞房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。房地產(chǎn)開發(fā)過程實際就是房地產(chǎn)生產(chǎn)過程，房地產(chǎn)開發(fā)量或者說產(chǎn)品生產(chǎn)量是由誰決定的？工廠的生產(chǎn)量一般根據(jù)市場狀況進行預測決定產(chǎn)量或者根據(jù)定單直接生產(chǎn)，而房地產(chǎn)的生產(chǎn)量是由地塊的容積率決定的。容積率=建筑面積/占地面積。容積率越高，建筑面積就越多。

　　中國搞房地產(chǎn)，必然是先搞到土地，搞到土地之后必須要得到規(guī)劃條件，然后根據(jù)規(guī)劃條件進行規(guī)劃設計，然后圖紙得到規(guī)劃局批準，然后就是申辦建筑施工證，最后是預售許可證獲得。在這個流程里，規(guī)劃設計條件是決定開發(fā)體量的唯一核心法定依據(jù)。批準的容積率指標越高，開發(fā)建設量就越大。

　C、容積率這個規(guī)劃設計條件是誰決定的。一般來說，規(guī)劃設計條件一般出現(xiàn)在一些城市里的《規(guī)劃管理技術規(guī)定》。此規(guī)定常由某城市的市長常務辦公會議討論通過，頒布實施。而市長辦公會討論通過是由于市人大常委員會進行授權，法律依據(jù)是某某城市總體規(guī)劃。而某某城市總體規(guī)劃又是全國性法律授予中央政府即國務院及其職能部門討論通過。注，國務院職能部門是指中國建設部。

　　附：深圳市城市規(guī)劃出爐過程（引自深圳市規(guī)劃局網(wǎng)站）

綱要階段

    1993年6月，市政府決定對《深圳市經(jīng)濟特區(qū)總體規(guī)劃》進行修編。

    1994年4月，《深圳經(jīng)濟特區(qū)總體規(guī)劃（修編）綱要》提交市委常委會審議，獲原則通過。

    1994年7月，市第六次城市規(guī)劃委員會審議通過了《深圳市城市總體規(guī)劃（修編）綱要》（以下簡稱《綱要》）。

    1995年6月，市人大常委會原則通過《綱要》，并呈報省政府審議。

    1995年11月，市政府邀請國內外規(guī)劃專家舉行了“深圳市城市規(guī)劃咨詢會”，對《綱要》提出了指導性意見，并要求將總體規(guī)劃盡快從“綱要”階段轉入“成果”階段。

成果階段

    1996年2月，開始進行總體規(guī)劃成果階段的全面編制工作，到6月底完成了28個專題研究報告和總體規(guī)劃說明書、文本（初稿）和圖則。

    1996年6月10*，總體規(guī)劃成果分別提交市人大、政協(xié)、政府各部門和各區(qū)政府討論，并組織了公開展覽征詢市民意見。

報審階段

    1996年12月，市第七次城市規(guī)劃委員會審議通過《深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）》送審稿（以下簡稱《總體規(guī)劃》）。

    1997年1月，建設部組織專家對《總體規(guī)劃》進行審查論證。

    1997年2月，市第二屆人大常委會第十三次會議審議通過《總體規(guī)劃》。

    1997年3月，省政府組織省有關部門及鄰近城市有關領導對《總體規(guī)劃》進行論證。

    1999年4月，省政府將《總體規(guī)劃》呈報國務院審批。

    1999年9月，國務院部際聯(lián)審會議原則通過《總體規(guī)劃》。

    2000年1月，國務院正式批準《總體規(guī)劃》。

　　D、一般來說，規(guī)劃局具體辦事人員是無權修改規(guī)劃技術指標，充其量是局長或主管規(guī)劃的副市長授意提高容積率指標，當然，這是違反法律的，是偷偷摸摸的舉動。

　　是誰制造了高房價？

　　昆明市2007年下半年房價出現(xiàn)“4-5-1”格局，市中心一環(huán)以內甚至出現(xiàn)12000元/平米商品房，三環(huán)以外價格也高達4000元/平米。在這種房價居高不下、市場上供不應求的情況下，2007年12月昆明市拍賣了一塊1100多畝的土地，而這塊土地容積率令人匪夷所思的低到1.0。稍有常識的人知道，在土地容積率1.0情況下，只能建設別墅、高檔的花園洋房。有人依此預測昆明市2008年的房價將發(fā)生爆漲。因為規(guī)劃上的一個指標，大大影響了樓市局勢。

　　2007年12月11*昆明市國有土地使用權掛牌交易結果公示

　　地塊編號：KC2007-27

　　土地位置：官渡區(qū)矣六鄉(xiāng)

　　面積（畝）：1116.33

　　土地用途：居住用地

　　規(guī)劃設計條件：容積率（1.0）、綠地率（＞45%）、建筑密度（＜30%）

　　交易起價（萬元）：72561.45

　　成交價（萬元）：172961.45

　　競得人：云南俊華投資有限公司

　　我們根據(jù)前述的中國房地產(chǎn)產(chǎn)品制造過程分析，可以據(jù)此回溯：

　　1、低至1.0的容積率指標肯定是昆明市規(guī)劃局給出的。

　　2、這個指標符合城市規(guī)劃，但

�。�1）不利于房價調控，甚至還起到推波助瀾作用。

�。�2）跟建設部的一些不準建大戶型文件精神違背。

�。�3）大筆一揮，讓這塊土地少建了至少110萬平米的房子（根據(jù)2.5容積率計算）。

　　3、這塊土地推出后，來自政府、社會各方面均無更多表示，無意見，因為這塊土地的拍賣過程和規(guī)劃指標均符合現(xiàn)行游戲規(guī)則。

　　4、但這塊土地的容積率實在太低了，有浪費之嫌。

　　為落實科學發(fā)展觀，保持國家可持續(xù)發(fā)展，我國對于土地利用一直持“節(jié)約用地”模式。一方面要守住全國18億畝耕地底線，另一方面要滿足大量項目建設、*益增長的老百姓居住等用地需求，不節(jié)約用地可能嗎？

　　在民間，許多學者和政府官員經(jīng)常在探討一些偽命題，即要改善人民群眾居住水平、改變居住條件等，支持在一些稀缺的土地上建蓋低密度、低開發(fā)強度的房子，其結果是導致大量大戶型房源廣泛上市。他們認為高容積率情況下的公寓都不是人住的地方，不適合中國發(fā)展，但在目前中國還有多少人擠在城中村里，他們連房都沒有會挑剔3.0\4.0,抑或5.0容積率的房子嗎?

　　來自高層民升憂慮和改善民生期盼,卻往往在實施過程中萬分艱難。

　　我說，中國的房價主動權掌握在中國建設部手中。因為中國建設部負責管理各個城市的規(guī)劃局、建設局、房地產(chǎn)管理局。它掌握著中國房地產(chǎn)價格漲降的核鑰匙。但這幾年下來，大家對建設部有了一些基本了解。在很多媒體的報道上，我們可以經(jīng)�？吹街袊�建設部處理中國房地產(chǎn)價格的性無能、盲打和意淫。

　　人民網(wǎng)·天津視窗12月17*訊：在昨*舉行的90平米住宅設計頒獎會上，建設部副部長劉志峰透露：今后，將通過鼓勵小戶型設計、保有和使用征稅等手段，提高大戶型住宅購買使用的成本，鼓勵推廣中小套型住宅。

　　現(xiàn)狀平均面積113平方米

　　劉志峰表示，目前符合中國國情的住房消費模式還未建立。中小戶型應成為社會的主流戶型，要改變貪大求闊的消費傾向。據(jù)建設部今年4月的調研，中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米。

　　鼓勵提高小戶型設計費

　　劉志峰表示，目前建設部、財政部

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