昆明2008年房?jī)r(jià)將爆漲！

　　　　　　—“２００７昆明地王”評(píng)論

　　　　前幾天看電視，昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究公司陸濤在接受媒體采訪，在回答2008年房?jī)r(jià)如何的時(shí)候，答曰——2007年昆明加大土地供應(yīng)，達(dá)到2000多畝，這些土地將在2008年集中上市，因此，2008年房?jī)r(jià)會(huì)下跌。 2007年的房?jī)r(jià)在年中的8月、9月、10月經(jīng)歷了一次爆炸性的上漲，據(jù)了解上漲了20-30%。一些小道消息分析說，促使這幾個(gè)月漲價(jià)的原因是，炒房團(tuán)炒做的結(jié)果。當(dāng)然也有股市投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市因素。也有物價(jià)上漲因素．更有政府行政部門控制項(xiàng)目審批進(jìn)度，導(dǎo)致樓市新增供應(yīng)十分有限，價(jià)格自然上漲． 2007年的房?jī)r(jià)：一環(huán)時(shí)代廣場(chǎng)12000元/平米，二環(huán)金色俊園6500元/平米，盛高大城6800元/平米，三環(huán)橄欖谷4500元/平米，凱旋花園5500元/平米，四環(huán)中花都4500元/平米，星體花園4200元/平米。4000元/平米以下房?jī)r(jià)基本無供貨。整體上大概呈現(xiàn)＂４－５－１＂格局（據(jù)云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)土地研究中心）．問題是，2008年的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)橥恋氐姆帕慷陆的�？高屋地產(chǎn)顧問的回答是否定的。為什么？土地供應(yīng)量的增加是不是一定導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的增加，如果房屋供應(yīng)量沒有增加，而需求十分旺盛，則房屋的售價(jià)無下降之可能；如果土地供應(yīng)量增加而房屋供應(yīng)量相應(yīng)增加，則房屋售價(jià)有下降可能。實(shí)際情況是怎樣呢？昆明2007年的昆明地王，有1000多畝地，占了風(fēng)之鈴公司所說的2000多畝的近50%，是個(gè)權(quán)重因素吧，這塊土地被俊發(fā)購(gòu)買，土地價(jià)格約160萬(wàn)/畝，容積率才1.0,地王未來房屋供應(yīng)總量?jī)H８０萬(wàn)平米。而同區(qū)位的新亞洲、世紀(jì)城面積雖比俊發(fā)大３倍多，但房屋供應(yīng)總量要多４－５倍。這是第一個(gè)推斷，即大面積地塊的推出，不會(huì)直接導(dǎo)致房屋供應(yīng)量增加�！　〉诙䝼€(gè)判斷，這個(gè)號(hào)稱地王的大面積地塊推出，有產(chǎn)品研發(fā)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士,基本可以斷定,如此的低容積率只能做別墅或花園洋房,而別墅和花園洋房屬于高端產(chǎn)品,其目前售價(jià)基本在６０００－１５０００元／平米。我們可以提供一組數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單說明:凱旋花園的花園洋房售價(jià)6000元/平米,采蓮郡花園洋房售價(jià)6000元/平米,同德別墅10000元/平米以上,凱旋花園聯(lián)排別墅12000元/平米.既然屬于高端售價(jià)，則平均售價(jià)基本無下降可能。以上是從土地供應(yīng)、房屋供應(yīng)等角度判斷２００８年昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)，從統(tǒng)計(jì)的角度看，２００８年房?jī)r(jià)依然高，不信,大家賭一把吧。當(dāng)然不排除局部、個(gè)別樓盤由于自身品質(zhì)、回收資金任務(wù)重等原因價(jià)格略降、略低，這不影響整體均價(jià)的高位徘徊�！　≌f到這里，應(yīng)該補(bǔ)充一個(gè)觀點(diǎn)，我們中國(guó)包括昆明在內(nèi)的許多城市的土地即使在目前房?jī)r(jià)十分高的情況下仍然沒有被有效、集約的利用，很多土地被浪費(fèi)了，十分令人可惜。這里面主要的原因是，許多城市執(zhí)行的規(guī)劃指標(biāo)條件過于保守，苛刻。比如這1000多畝土地按1.0容積率,只能蓋70多萬(wàn)平米房屋，如果按3.0容積率,這塊土地少說可以建蓋200萬(wàn)平米房屋,而且不會(huì)導(dǎo)致昆明房屋平均售價(jià)再次上漲,而且能讓1.4-2.0萬(wàn)個(gè)家庭擁有可以購(gòu)買普通商品房的機(jī)會(huì)，這樣土地供應(yīng)增加會(huì)導(dǎo)致房屋供應(yīng)量增加。但可惜的是,規(guī)劃指標(biāo)太低了。同時(shí)我們也遺憾的感到,在土地資源極為稀缺,昆明房?jī)r(jià)如此之高的情況下(比長(zhǎng)沙高,比南寧高),這塊土地的容積率規(guī)定太低,難怪有人感嘆：在滇池之濱的這塊千畝土地是為少數(shù)的富人準(zhǔn)備的，而窮人只有去租房住或者居住在城中村。　　土地不能被集約使用，與浪費(fèi)有何不同，我們要為子孫后代負(fù)責(zé)。土地是國(guó)家擁有的資源，屬于全體人民，應(yīng)當(dāng)為社會(huì)大眾服務(wù)。世紀(jì)城洋洋3000多畝地,滿足了2-3萬(wàn)個(gè)家庭居住需要,還有大型的商業(yè),當(dāng)時(shí)還覺得世紀(jì)城這些普通的公寓實(shí)際上是建筑垃圾,毫無品質(zhì)可言,但今天看來,世紀(jì)城為昆明人或者說云南人做出了多大的貢獻(xiàn)!新亞洲體育城,為昆明建設(shè)了一座內(nèi)容無比豐富的體育設(shè)施群.而這塊1000畝的低容積率的土地呢，1.0容積率,顯然是對(duì)公共土地資源的極大浪費(fèi)。這個(gè)項(xiàng)目一旦建成，對(duì)整個(gè)社會(huì)的貢獻(xiàn)又有多少，本人十分懷疑。 2007年12月26*

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