房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，有沒有一種方式，可以不經(jīng)過漫長的拿地、報建、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)，不用和諸多的部門打交道，而能實現(xiàn)快速開盤、回款的開發(fā)目的？
答案是肯定的，一種是盤活爛尾樓，但爛尾樓往往水比較深，很多開發(fā)公司望而卻步。一種是競買不良資產(chǎn)或購買整體資產(chǎn)，近年來，昆明各種拍賣會上，不動產(chǎn)標的物的高成交率的情況說明，這種方式在昆明越來越受廣大投資者歡迎，其中酒店物業(yè)競買的積極性普遍較高。
如關上的玉溪酒店被萬裕集團購買，改造成小戶型的“萬裕國際城”，半年就銷售一空；位于火車站附近的“奔騰年代”本身是很難出售的寫字樓，現(xiàn)改造成公寓式酒店，售價達5000-6000元／平米；茶苑賓館原是茶苑集團的不良資產(chǎn)，現(xiàn)被中城地商公司購買改造為中城廣場，有寫字樓、經(jīng)濟型酒店、商場等；大觀商業(yè)城后面的涵苑大廈原是檔次不高的小型酒店，經(jīng)營不善，連年虧損，后成為銀行的抵債資產(chǎn)，現(xiàn)被改造為高標準的小戶型公寓“拿鐵公寓”，售價高達6000元/平米，商場售價高達30000元／平米；北二環(huán)路上的“城市之光”也是由酒店改造而成的小戶型，開盤當天售出７０％；而位于穿金路的金郵大酒店、北京路上的鑫益大廈也積極準備出售后改造成生活類的公寓。
昆明之所以出現(xiàn)酒店頻頻改造成小戶型的根本原因是：世博會后，昆明酒店物業(yè)整體上供應大于需求，而昆明也逐漸喪失旅游中轉(zhuǎn)的地位，因此酒店行業(yè)出現(xiàn)飽和狀態(tài)，特別是硬件設施差、檔次低的酒店更是需要變臉而生存下去，尤其是以酒店作為公司附屬產(chǎn)業(yè)的公司更是愿意將酒店的包袱扔掉。另外一個根本原因是，地產(chǎn)市場的獲利空間和獲利速度遠遠大于經(jīng)營普通的酒店物業(yè)。這就是酒店紛紛變臉為住宅公寓的原因。
高屋營銷顧問公司很早就開始注意到這種現(xiàn)象，也不斷的為一些大型投資機構(gòu)或個人投資者競買拍賣出售的酒店而出謀劃策�，F(xiàn)總結(jié)以下投資要點，供參考。
一、關于改造成住宅公寓后的銀行按揭貸款問題。一般酒店物業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)證是“非住宅”，則改造成住宅公寓出售時，盡管功能上是住宅，但大房產(chǎn)證上是非住宅，銀行一般按非住宅發(fā)放按揭貸款，即要求首付40%，貸款60%�！澳描F公寓”倉促發(fā)售，宣傳只需首付20%即可購買，等到銀行拒絕發(fā)放貸款時就變的十分被動。正因為是非住宅，客戶交納的契稅的稅率是3%。
二、出售模式問題。實際按二手房轉(zhuǎn)讓的交易模式進行：先將原房產(chǎn)證過戶給房地產(chǎn)開發(fā)公司，再大證劃成小證，變成普通客戶持有的房產(chǎn)證。因此，一般不簽定《商品房購銷合同》，而簽定《二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不進行備案登記，而進行買賣公證。至于如何大證劃成小證，只需按房屋管理局的要求重新測繪面積交付給房管局即可。因為是二手房交易，就沒有所謂的“五證”，只有房產(chǎn)證。這些通過細心給客戶做出解釋，一般沒有太大問題，客戶能夠接受。
三、稅費問題。這里的稅費包括：1、開發(fā)商競買到酒店物業(yè)時，需支付拍賣傭金（一般為標的額的2-5%），和契稅（一般為3%），然后房產(chǎn)證過戶到開發(fā)商名下。2、開發(fā)商出售酒店標間給客戶時，因為是二手房交易，開發(fā)商承擔營業(yè)稅、所得稅。客戶承擔公證費、契稅等。而開發(fā)商給客戶的發(fā)票也不是不動產(chǎn)發(fā)票，而是使用專用收款收據(jù)。
四、關于規(guī)避契稅問題。有觀點認為：如果不是通過拍賣獲得而是通過直接購買酒店資產(chǎn)，反正以后還要將酒店出售給散客戶，不如不過戶給自己（指開發(fā)商），直接從酒店方過戶給散客戶，這樣可以避掉一道契稅。這樣做的問題是： 1、酒店是賣方，而散客戶是買方，則酒店要承擔《二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中關于賣方的法律風險，如延遲交房，房屋質(zhì)量問題，辦理房產(chǎn)證問題，物業(yè)管理問題。酒店方是否愿意？ 2、酒店方是否愿意提供銀行按揭貸款合作談判中所需要的各種資料支持以及帳戶支持？ 3、酒店方是否愿意通過自身的帳戶來進行營業(yè)稅，特別是所得稅的稅務處理？
而對于客戶來說，購買房地產(chǎn)公司的房子和購買酒店方的房子感覺是不一樣的，前者更可*，更踏實。對于樓盤銷售來說，前者也更容易打消客戶的疑慮，促進銷售。所以說，該省的一定省，但不該省的一定不能省，否則會在*后實際操作中產(chǎn)生不必要的糾紛。
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