昆明有個(gè)奇怪的現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了有一段時(shí)間。一個(gè)典型的例子，二環(huán)邊上某項(xiàng)目的寫字樓均價(jià)8000多，而同一項(xiàng)目內(nèi)的住宅卻要賣到萬元以上。像這樣寫字樓與住宅價(jià)格倒掛在昆明很多區(qū)域已經(jīng)成為普遍的現(xiàn)象。云南房網(wǎng)根據(jù)昆明銳理公布的數(shù)據(jù)也進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，最近9個(gè)周只有2周的時(shí)間，寫字樓成交價(jià)格略高于住宅，剩下的7個(gè)周，確實(shí)住宅更貴，價(jià)格差距最大時(shí)接近3000元。

昆明寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格倒掛

昆明寫字樓價(jià)格不及住宅

原則上來說，同一地段上，差不多檔次的住宅和寫字樓，寫字樓往往要比住宅賣得貴，這個(gè)差距根據(jù)不同的城市可能會(huì)在1.5-2倍之間。然而，昆明的住宅價(jià)格經(jīng)過快速上漲之后卻反超了寫字樓，出現(xiàn)了價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，且已經(jīng)持續(xù)了很長一段時(shí)間。

按照昆明銳理公布過的數(shù)據(jù)，最近9周，昆明的商品住宅成交均價(jià)都在萬元以上，最低時(shí)為10273元/平米。而寫字樓的成交均價(jià)僅有3個(gè)周過萬，最高也不過11521元/平米，與住宅的最高售價(jià)相差了1500多元。其余6個(gè)周，昆明寫字樓的成交價(jià)都徘徊在萬元以下，最低時(shí)只有8000出頭，比同一比較周期內(nèi)住宅的最低成交均價(jià)還低了2000多元。

此外，過去9個(gè)周當(dāng)中，只有7月17日至7月23日、8月21日至8月27日這兩個(gè)周期內(nèi)，寫字樓成交價(jià)格略高于住宅，其余時(shí)間住宅的成交價(jià)格更高，同一周價(jià)格差距最大時(shí)接近3000元。

舉個(gè)例子來說，金泰國際一期寫字樓售價(jià)8200元/平米，同一項(xiàng)目中，二期的住宅售價(jià)9500-11000元/平米，這是今年5月份的數(shù)據(jù)�？拷h(huán)西路的環(huán)球時(shí)代現(xiàn)寫字樓售價(jià)為11000-12000元，但距離更遠(yuǎn)的萬科云子去年就已經(jīng)賣到這個(gè)價(jià)，最后一批房源賣12500-14800元/平米。如今，這一現(xiàn)象在昆明各區(qū)已經(jīng)十分普遍。

在兩三年前，昆明住宅價(jià)格還是七八千的時(shí)代，絕大部分寫字樓的售價(jià)都高于住宅，很少有低于萬元的�？扇缃襁@兩種物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)卻截然相反，住宅價(jià)格持續(xù)快速上漲反超寫字樓，而寫字樓的價(jià)格卻原地不動(dòng)，部分還有往下走的趨勢(shì)。

昆明寫字樓庫存難去

與住宅不同，寫字樓是投資型物業(yè)，主要靠租金升值。也就是說當(dāng)租金回報(bào)率上漲時(shí)，寫字樓本身也才會(huì)升值。而寫字樓的價(jià)值與周邊配套、商務(wù)氛圍、自身的軟硬件條件有很大的關(guān)系，當(dāng)這些條件還達(dá)不到時(shí)，即便行情好，片區(qū)內(nèi)的寫字樓暫時(shí)也很難隨市場(chǎng)水漲船高。而住宅則不同，在樓市出現(xiàn)大行情的情況下，住宅比寫字樓更容易快速上漲并反超寫字樓的價(jià)格，昆明就是如此。

更重要的是昆明寫字樓庫存難去。此前云南房網(wǎng)曾根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)做過統(tǒng)計(jì)，2014年到2017年上半年，昆明寫字樓供應(yīng)面積以及所占的比例都在快速下降。但即便如此，昆明寫字樓的庫存仍然沒有太明顯的下降。有數(shù)據(jù)表明，去年年底，昆明寫字樓庫存面積大約是310萬平方米，截至上月底，庫存大約為290萬平方米，8個(gè)月只下降了20萬平方米左右。按照今年以來月均去化水平計(jì)算，290萬平方米的庫存量理論上大約還需要4年的去化時(shí)間。

可見，昆明的寫字樓仍然面臨較大的去化壓力，整體租金水平也承壓，反應(yīng)到市場(chǎng)上就是，寫字樓很難賣得起價(jià)。

位于呈貢新城的置信銀河廣場(chǎng)

然而值得注意的是，雖然昆明多個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)了寫字樓、住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，但呈貢新城似乎是個(gè)例外。目前，呈貢新城住宅價(jià)格最高到了9000出頭，但還沒有到貴過寫字樓的程度。呈貢新城當(dāng)前有寫字樓在銷的項(xiàng)目不多，僅雙鐵韻城、置信銀河廣場(chǎng)、七彩云南第壹城、上海東盟大廈等少數(shù)幾個(gè)，這些項(xiàng)目寫字樓物業(yè)的售價(jià)最低的也將近萬元，大部分則在萬元以上，遠(yuǎn)高于周邊住宅的價(jià)格，當(dāng)然這與呈貢新城住宅價(jià)格起點(diǎn)較低也有關(guān)系。

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