近日，昆明市規(guī)劃局公布了長蟲山東側沿山片區(qū)的最新規(guī)劃，規(guī)劃范圍北至繞城高速、南至二環(huán)北路、東至龍泉路、西至長蟲山山脊線，總用地面積約44240.7畝，其中包括居住、商業(yè)、商務用地在內的，可用于房地產開發(fā)的土地占了10%，約4500畝。該范圍內的房地產開發(fā)在昆明啟動城改之后爆發(fā)，主要沿龍泉路帶狀鋪開，將近10年的規(guī)模開發(fā)后如今已漸進尾聲。而實際上，長蟲山麓的地產開發(fā)已經進行了20年左右，最早主要集中在長蟲山余脈——學府路金鼎山一帶。

昆明長蟲山東側沿山片區(qū)土地使用規(guī)劃圖

長蟲山是昆明建城的根本

長蟲山，又叫蛇山，如蜿蜒的長蛇盤踞在昆明城北。西抵西北沙河水庫，東臨龍泉路，南與荷葉山緊密相連，自北向南綿延數百公里。乾隆年間，名士孫髯翁登大觀樓后作大觀樓長聯，其中“北走蜿蜒，南翔縞素”中的“北走蜿蜒”指的就是長蟲山。同時，歷史上昆明八景中的“蚩山倒影”形容的也是此山的景色。

而長蟲山之于昆明而言其實還有更高的地位，因為它曾是昆明建城的根本。史料記載，明朝洪武年間被派往云南鎮(zhèn)守的大將沐英，特聘江西堪輿家汪湛海設計建造昆明城。汪湛海詳細考察昆明的地形地貌山川湖泊后，發(fā)現長蟲山龍氣走動，與昆明城氣脈相連，是昆明的龍脈所在，于是按照“龜蛇相交，產生帝王之氣”的說法，將昆明城設計成一個“靈龜”形，所建的6座城門，南門是龜頭，北門是龜尾，大東門、小東門、大西門、小西門是龜的四腳。

隨著昆明城市不斷外拓，作為昆明的龍脈所在，長蟲山麓的房地產開發(fā)自然也受到了眾多開發(fā)商的青睞。

長蟲山麓20年地產開發(fā)

長蟲山麓的地產開發(fā)起步很早，算起來已經有20年左右。因為更接近城市的原因，這個版塊的地產開發(fā)最早集中在長蟲山的余脈，即學府路北側金鼎山一段。中產花香十里、中產陽光果香、昆明學府小區(qū)、虹山新村、錦繡山莊等項目都是區(qū)域內開發(fā)較早的樓盤，這些項目開發(fā)于2000年至2007年之間。上述時期內，長蟲山麓板塊的地產開發(fā)還比較零星，尚未形成規(guī)模。

長蟲山麓的地產開發(fā)在昆明城改啟動之后才大規(guī)模爆發(fā)，至今已有10年左右，主要沿龍泉路西側呈帶狀鋪開。該段的開發(fā)其實就集中在剛剛修改了規(guī)劃的長蟲山東側沿山片區(qū)，范圍為：北至繞城高速、南至二環(huán)北路、東至龍泉路、西至長蟲山山脊線。

長蟲山東側的碧桂園半山龍庭

在昆明啟動城改后的最初幾年，以中原實業(yè)為代表的房企開始在長蟲山東麓圈占土地，而這段時期的開發(fā)主要以本土房企為主，匯集了中原實業(yè)、千益豐、貴研地產等多家本土房企。2015年以后，長蟲山東側沿山片區(qū)才被外來大鱷看上，碧桂園、德潤等房企紛紛加入。而在地產項目大規(guī)模爆發(fā)之前，昆明的老牌房企倫華地產、經典地產等，就已經在龍泉路西側長蟲山以東的沿山片區(qū)進行過一些零星的開發(fā)，云嶺天驕、經典龍苑等都是這段時期開發(fā)的項目。

長蟲山東側開發(fā)快接近尾聲西側才剛剛起步

長蟲山麓的開發(fā)歷史雖已經有20年左右，但一直集中在東麓。剛剛進行過規(guī)劃修改的長蟲山東側沿山片區(qū)總用地面積約44240.7畝，其中包括居住、商業(yè)、商務用地在內的，可用于房地產開發(fā)的土地僅占了10%約4500畝�？雌饋黼m然有4000多畝，但已經建成、在建和規(guī)劃中的項目用地就占去了一大半，規(guī)劃范圍內可用于住宅、商業(yè)商務開發(fā)的土地已所剩無幾。而長蟲山的余脈學府路一段也鮮少聽說有可供開發(fā)的土地。由此來看，長蟲山東側的開發(fā)已經快要接近尾聲。

不過它西側的開發(fā)才剛剛起步。長蟲山的西側是昆明的西北片區(qū)，如今這一片已經有七八家國內實力房企加入，是當前城市開發(fā)的主力區(qū)域之一。雖然目前的開發(fā)還集中在西北二環(huán)和西北三環(huán)之間，但已經有逐漸逼近長蟲山山麓的趨勢，規(guī)劃推倒重來的云冶片區(qū)就已經接近長蟲山西麓，僅這一片的面積就有約8145畝，房地產開發(fā)可想象的空間極大。

位于長蟲山麓的曦園

因為受地形的影響，長蟲山麓板塊的房地產項目用地大多高低起伏不平，這就促使該板塊的地產項目能夠在視覺上形成層層后退的坡地建筑形態(tài)，絕大多數項目借助了山地的地勢高差，實現逐次后退的布局方式。也正因為受地型的限制，沿山片區(qū)的項目在高度上也受限，這就不太可能出現太多的點式高層、超高層樓盤，現有的項目也多是以多層、洋房、疊墅、小高層的為主的低密度物業(yè)，近些年建的碧桂園半山龍庭、曦園、龍苑盛景、名匠譽峰等一大批項目都是這樣的項目，包括早期開發(fā)的貴研自然界、云嶺天驕、經典龍苑等也是如此。另外，長蟲山麓板塊的地產開發(fā)只能呈帶狀分布，地塊也比較零碎且高低起伏，因此這一板塊不大可能有大規(guī)模的商業(yè)，也不大可能有大盤出現。

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