7月14日，《西山區(qū)52號(hào)片區(qū)城改項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整方案（征求意見(jiàn)稿）》聽(tīng)證會(huì)在馬街街道辦舉行，聽(tīng)證會(huì)獲得了聽(tīng)證代表一致通過(guò)。從聽(tīng)證會(huì)內(nèi)容看，處于人民西路和興苑路之間的52號(hào)片區(qū)的規(guī)劃將發(fā)生巨大變化。原規(guī)劃的大量商業(yè)用地將調(diào)整為住宅用地，商業(yè)建筑面積砍掉了6成，住宅建筑面積增加近5成，如此大幅調(diào)整，是昆明市控制商業(yè)開(kāi)發(fā)，降低商業(yè)用地比例的一個(gè)體現(xiàn)。另外，52號(hào)片區(qū)的教育用地由62畝調(diào)整為158畝，規(guī)劃建設(shè)的小學(xué)由一所增加至2所，并新增一所中學(xué)。顯然，學(xué)校的增加有利于推進(jìn)招商。

西山區(qū)52號(hào)片區(qū)范圍及地塊分布

52號(hào)片區(qū)大幅商改住容積率降低

聽(tīng)證會(huì)上發(fā)布的《西山區(qū)52號(hào)片區(qū)城中村改造項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整》（以下簡(jiǎn)稱《控規(guī)》）顯示，52號(hào)片區(qū)北鄰昆石鐵路和人民西路，南鄰興苑路，西鄰華苑路，東鄰糧河路，凈用地面積649畝。調(diào)整前，52號(hào)片區(qū)地上計(jì)容建筑面積為204萬(wàn)方，容積率為4.85，其中商業(yè)辦公面積116.7萬(wàn)方，住宅面積84.6萬(wàn)方，商住比例約為6:4。調(diào)整后，地上計(jì)容建筑面積減少至176萬(wàn)方，容積率降為4.06，其中商業(yè)辦公面積減少至45.4萬(wàn)方，住宅面積增加至122.4萬(wàn)方，商住比例變?yōu)?7%:73%。

數(shù)據(jù)已經(jīng)很明顯，西山區(qū)52號(hào)片區(qū)大量商業(yè)用地將調(diào)整為住宅用地，調(diào)整之后，商業(yè)建筑面積減少了71.3萬(wàn)方，大幅降低6成；住宅建筑面積增加了38.8萬(wàn)方，增幅46%。大量商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地之后，容積率也相應(yīng)的有所變動(dòng)，從調(diào)整前的4.85降低至4.06。而容積率的降低，帶來(lái)的是居住舒適度的提升。

西山區(qū)52號(hào)片區(qū)控規(guī)調(diào)整前后對(duì)比

根據(jù)《控規(guī)》，規(guī)劃調(diào)整之后，52號(hào)片區(qū)共分為A、B、C、D、E、F六個(gè)地塊，其中，A地塊凈用地面積88.79畝，規(guī)劃以高檔住宅為主，沿街布置商業(yè)；B地塊69.52畝，其中B1地塊以住宅為主，B2地塊打造辦公及購(gòu)物中心；C地塊155.71畝，以住宅和教育用地為主，配建48班小學(xué)和27班中學(xué)；D地塊170.38畝，以住宅為主，打造高檔社區(qū)，沿街布置商業(yè)；E地塊98.73畝，規(guī)劃打造大型商業(yè)中心及住宅、酒店等；F地塊65.76畝，其中F1地塊為住宅用地，F(xiàn)2地塊為教育用地，配建24班小學(xué)。

西山區(qū)52號(hào)片區(qū)早在2013年就已啟動(dòng)社會(huì)投資人招標(biāo)工作，至今已有4年的時(shí)間。雖然片區(qū)地段位置較好，但招商成果卻不盡如人意，截止目前，已經(jīng)公開(kāi)明確了社會(huì)投資人的僅有A地塊———旭昇地產(chǎn)，其余地塊基本“待字閨中”，尚無(wú)明確定論。

52號(hào)片區(qū)地段極佳，卻為何難以吸引投資者？從片區(qū)規(guī)劃上能看出一些端倪。52號(hào)片區(qū)此前的規(guī)劃中，商業(yè)用地占了相當(dāng)大的比例，204萬(wàn)方的總建筑面積當(dāng)中，商業(yè)辦公面積竟然高達(dá)60%。眾所周知，昆明的商業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，眾開(kāi)發(fā)商雖然爭(zhēng)搶昆明住宅市場(chǎng)，卻很少涉足商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)于商業(yè)過(guò)剩的問(wèn)題，昆明雖然在土地出讓、預(yù)售環(huán)節(jié)上踩剎車，減少商業(yè)地塊的交易和數(shù)量的供應(yīng)，甚至允許樓盤按規(guī)商改住，但卻杯水車薪，無(wú)法徹底解決商業(yè)過(guò)剩的問(wèn)題。52號(hào)片區(qū)此次大規(guī)模商改住，也是昆明市控制商業(yè)開(kāi)發(fā)，降低商業(yè)用地比例的一個(gè)狠招。

教育用地翻倍有利于招商

西山區(qū)52號(hào)片區(qū)教育用地增加

除了大面積的商改住以外，52號(hào)片區(qū)還有另外一個(gè)比較引人注目的調(diào)整——教育用地成倍增加�！犊匾�(guī)》顯示，52號(hào)片區(qū)規(guī)劃調(diào)整前，片區(qū)規(guī)劃建設(shè)4所幼兒園，以及1所66班的小學(xué)，小學(xué)位于C地塊。調(diào)整之后，幼兒園增加至5所，小學(xué)增加至2所，由原來(lái)的66班增加至72班，分別位于C地塊和F地塊。此外還新增一所27班的中學(xué)，位于C地塊，與48班小學(xué)相鄰。調(diào)整之后，52號(hào)片區(qū)教育用地由原來(lái)的62畝增加至158畝，教育用地成倍增加。

52號(hào)片區(qū)教育用地增加，一方面是片區(qū)商改住之后，居住面積增加，居住人口也會(huì)增加，相應(yīng)的，學(xué)校的規(guī)模也需要有所擴(kuò)大。另一方面，學(xué)校對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的賣點(diǎn)，很顯然，52號(hào)片區(qū)教育資源的增加，有利于吸引投資者投資方向的傾斜，推動(dòng)片區(qū)招商。

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