公租房是專門面向中低收入群體出租的保障性住房，不允許轉(zhuǎn)租。近期，本報(bào)報(bào)道了昆明公租房被轉(zhuǎn)租的事件。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被曝光的普惠園若以一套50平方米的房屋測(cè)算，每月公租房和商品房的租金差價(jià)為200~300元，每年的差價(jià)為2400元~3600元；澤惠園的話，一套50平方米的房屋年租金差價(jià)最多可達(dá)13800元。昆明的公租房如何杜絕轉(zhuǎn)租呢？

調(diào)查租金差距愈發(fā)明顯

6月3日，昆明發(fā)布了年內(nèi)第三批公租房分配預(yù)報(bào)信息，其中普惠園緊靠西三環(huán)，位于五華區(qū)西北片區(qū)陳家營(yíng)地塊，租金基準(zhǔn)價(jià)定為13元/平方米/月。記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)周邊有中晟溪城、綠地香樹花城等新建小區(qū)。在中介，中晟溪城35㎡1室1廳的租金為600元/月，平均每平方米為17.14元；71㎡兩室租金為1400元/月，平均每平方米為19.71元；42㎡1室1廳的租金為800元/月，平均每平方米為19.04元。中晟溪城的租金水平與普惠園每平方米大概有4~6元差價(jià)。以一套50平方米的房屋測(cè)算，每月租金差價(jià)為200~300元，每年的差價(jià)為2400元~3600元。

澤惠園位于南市區(qū)老海埂路片區(qū)，租金基準(zhǔn)價(jià)為17元/平方米/月，每套租金價(jià)格等于基準(zhǔn)價(jià)乘于樓層、朝向等系數(shù)。按以往記者了解的情況，其66平方米戶型每月租金在1100元左右，40平方米戶型每月租金在800元左右。其周邊的同德錦江嘉園67平方米租金2500元/月，租金平均為19.7元/月/平方米~40/月/平方米。藍(lán)光coco蜜城、盛世領(lǐng)南、佳湖花園、金色家園等租金平均水平為19.7元/月/平方米~40/月/平方米。同樣以一套50平方米的房屋測(cè)算，則每月租金差價(jià)為135~1150元，每年的差價(jià)為1620元~13800元。

專家利益大于是鋌而走險(xiǎn)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，昆明市公共租賃住房租金基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為同地段的70%左右。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任、博士生導(dǎo)師張洪教授及其團(tuán)隊(duì)是省內(nèi)唯一的專業(yè)房?jī)r(jià)測(cè)定機(jī)構(gòu)，在2011年和2012年，張洪曾受昆明市住房保障部門的委托進(jìn)行昆明公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)測(cè)定。

張洪表示，公租房租金本身在定價(jià)之初就與市場(chǎng)租金存在差距，再加上這些年，昆明市租金價(jià)格持續(xù)上漲，公租房租金并沒(méi)有調(diào)整，這直接導(dǎo)致了公租房租金與市場(chǎng)租金的差距愈來(lái)愈明顯，于是就有人鋌而走險(xiǎn)，不斷發(fā)生公租房轉(zhuǎn)租的事件。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，昆明4月租金平均為23.93元/月/㎡，位列西南區(qū)域首位（4月成都為23.37元/月/㎡，重慶為22.21元/月/㎡，貴陽(yáng)為21.64元/月/㎡）。其中一季度租金價(jià)格最高的時(shí)候更是超過(guò)24元/月/㎡。

價(jià)格一直未啟動(dòng)調(diào)整機(jī)制

那么，能否通過(guò)適當(dāng)調(diào)整租金水平來(lái)擠壓轉(zhuǎn)租利益空間呢？在昆明今年第三批公租房分配預(yù)報(bào)信息中，7個(gè)項(xiàng)目共計(jì)9617套房源，租金最低的6.35元/平方米，最高的13元/平方米。而4年前就已分配入住的澤惠園，租金依然執(zhí)行17元/平方米/月。從記者初步了解的情況看，昆明市級(jí)公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)至少已4年沒(méi)有調(diào)整。在省外一些地方，公租房?jī)r(jià)格是3年調(diào)整一次。

張洪表示，公租房租金經(jīng)由發(fā)改委物價(jià)部門確定后沒(méi)有進(jìn)行過(guò)調(diào)整，并且也一直沒(méi)有啟動(dòng)調(diào)整機(jī)制�！皩�(duì)于保障性住房，昆明市的相關(guān)法律文件是比較完善的。公租房對(duì)于昆明也算是一個(gè)新興事物，還在摸索前行并且不斷完善中。期間出現(xiàn)問(wèn)題，也是正常的。”張洪表示，公租房的租住人群有一定的特殊性，雖然法律法規(guī)已經(jīng)相對(duì)完善，但是在執(zhí)行層面依然難度很大。

比如，在保障人的信息審核上，以前沒(méi)有辦法做到信息審核的數(shù)據(jù)共享，而是要依靠各個(gè)職能部門協(xié)調(diào)配合。如今，這項(xiàng)工作比過(guò)去就好了很多，但是在租后管理上，如果僅僅依靠人力去管理，會(huì)導(dǎo)致行政管理成本過(guò)高，也會(huì)造成行政資源浪費(fèi)。因此，還是要運(yùn)用技術(shù)性的手段加強(qiáng)管理，或許才能夠避免轉(zhuǎn)租。

律師

可以同時(shí)處罰中介和承租人

云南建廣律師事務(wù)所合伙人、專職律師李萌在2012年市公租房公司成立時(shí)，擔(dān)任該公司法律顧問(wèn)。他表示，《昆明市公共租賃住房管理暫行辦法》中關(guān)于轉(zhuǎn)租的處罰標(biāo)準(zhǔn)，與住建部的處罰標(biāo)準(zhǔn)一致，最高可處3萬(wàn)元罰款，屬于較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)�？蔀楹无D(zhuǎn)租屢禁不止呢？

李萌說(shuō)，公租房的性質(zhì)決定了其租賃價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，因此存在利潤(rùn)空間，許多人受到利益驅(qū)動(dòng)。一些承租人也存在僥幸心理，法律意識(shí)淡薄，認(rèn)為即使違法也不需要承擔(dān)法律責(zé)任，認(rèn)為相關(guān)監(jiān)管措施滯后，其可以很好隱藏轉(zhuǎn)租的事實(shí)，躲避法律的制裁。另外，管理手段滯后也是一個(gè)重要原因。轉(zhuǎn)租人會(huì)千方百計(jì)躲避監(jiān)管，而目前租賃群體眾多，難以做到全面監(jiān)管。監(jiān)管部門即使采取了一些處罰措施，但如果不能起到很好的示范效應(yīng)，也不能對(duì)其他轉(zhuǎn)租戶產(chǎn)生威懾。

對(duì)此，李萌建議，加大對(duì)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的查處力度，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)格進(jìn)行處罰，并且將相關(guān)情況向其主管機(jī)關(guān)反映，由主管機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行有針對(duì)性的其他處罰。同時(shí)，建議在法律中增加規(guī)定，在處罰轉(zhuǎn)租人的同時(shí)對(duì)承租人也進(jìn)行處罰。

嚴(yán)格監(jiān)督執(zhí)法，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即向有關(guān)部門反映，由執(zhí)法部門在核實(shí)后依法采取處罰措施，產(chǎn)生一定的威懾效果。也可以利用相關(guān)的租戶進(jìn)行自我監(jiān)督，通過(guò)舉報(bào)有獎(jiǎng)等方式，更好的進(jìn)行監(jiān)管。

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