2006購(gòu)房置業(yè)建議

2005年已經(jīng)過(guò)去。2006年，無(wú)論對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)到房子或賣(mài)了房子、想買(mǎi)還沒(méi)買(mǎi)房子、買(mǎi)了房子想賣(mài)還沒(méi)買(mǎi)房子的人，都可能是比較傷腦筋的一年。
進(jìn)入2006年，市場(chǎng)的觀望氣氛逐漸濃郁。特別是元旦后，“兩年內(nèi)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓要繳納營(yíng)業(yè)稅”的政策開(kāi)始正式實(shí)行，讓買(mǎi)房者和賣(mài)房者都陷入不同程度的迷惑之中。系列新政短期不會(huì)變
2005年出臺(tái)的一系列控制房地產(chǎn)價(jià)格和開(kāi)發(fā)的政策，首次同時(shí)打壓和控制開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。這一系列政策的出臺(tái)，雖然以2004年下半年的價(jià)格上漲過(guò)快為導(dǎo)火索，也以穩(wěn)定價(jià)格為主要目的。但是政策的出臺(tái)還有很多房地產(chǎn)行業(yè)之外的宏觀背景。由于更加強(qiáng)調(diào)科學(xué)發(fā)展觀，控制投資規(guī)模和資源過(guò)度耗費(fèi)，因此，這一系列政策在未來(lái)一到兩年內(nèi)不會(huì)發(fā)生方向性的變化。這其中也包括“兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房子轉(zhuǎn)賣(mài)要交營(yíng)業(yè)稅”的政策。供應(yīng)量還將繼續(xù)增長(zhǎng)
2003年以來(lái)，昆明的房地產(chǎn)投資、施工面積、開(kāi)工面積每年都在持續(xù)增長(zhǎng)。由于2005年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)迅速增加，銷(xiāo)售量下降，結(jié)轉(zhuǎn)到2006年的供應(yīng)量加上新增加的供應(yīng)量，還將導(dǎo)致2006年住宅和商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)。再加上2004年后購(gòu)買(mǎi)的大量一手房中的一部分進(jìn)入二手房市場(chǎng)，所以2006年總體房源仍將非常充足。房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲
房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題非常敏感，也異常復(fù)雜，涉及因素眾多。實(shí)際上，2005年一手住房?jī)r(jià)格只有3%左右的微弱增長(zhǎng)，二手住房?jī)r(jià)格卻連續(xù)三年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，并且二手房均價(jià)已經(jīng)接近一手房住宅價(jià)格。2006年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格總體上將保持穩(wěn)定，但是不排除其中的一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格繼續(xù)上漲，價(jià)格差距繼續(xù)拉大；另一些物業(yè)價(jià)格隱性降價(jià)或突然下降（如15年以上的老二手房、價(jià)格較高的新二手房、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)的老一手房等）。建議一：對(duì)已計(jì)劃購(gòu)房自住者
我們建議仍然按自己的計(jì)劃行事。但是要減少一些沖動(dòng)，增強(qiáng)一些鑒別能力和談判能力。其中，地段位置較好、周邊環(huán)境存在稀缺資源、配套較全的一手樓盤(pán)和二手物業(yè)，哪怕價(jià)格較高，該出手時(shí)就出手，不要太多顧慮。因?yàn)�，這類(lèi)樓盤(pán)和物業(yè)保值升值潛力都較大。
其中，對(duì)于地段價(jià)值不太好，價(jià)格較低的樓盤(pán)和物業(yè)，砍價(jià)時(shí)要有毅力，盡量爭(zhēng)取更多一些優(yōu)惠或讓步。建議二：對(duì)有購(gòu)房意向者
可以觀望和等待一下。但是，也需要繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的高度關(guān)注，碰到合適的仍然可以買(mǎi)下。特別是一些好的急于出手的二手房，以及一些廣告不多的真正的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”樓盤(pán)，很可能是很好的投資置業(yè)機(jī)會(huì)。實(shí)際上，今年大家更可以從容地看房和選房，更可以用一種平靜的心態(tài)來(lái)看房和挑房。這也才是購(gòu)買(mǎi)住房這種大宗產(chǎn)品的正常心態(tài)。建議三：對(duì)職業(yè)投資者
職業(yè)投資者經(jīng)驗(yàn)豐富，可能不需要我們的建議。我們?cè)诖酥皇翘嵝褍牲c(diǎn)：一是用今年的時(shí)間好好考慮一下未來(lái)的投資方向和投資機(jī)會(huì)——過(guò)去的成功經(jīng)驗(yàn)不一定今后還管用；二是今年仍然存在極好的隱性的投資產(chǎn)品，如高質(zhì)素的商業(yè)物業(yè)和高價(jià)格的優(yōu)質(zhì)住宅，還有一些非住宅非商鋪的房地產(chǎn)配套產(chǎn)品，如車(chē)庫(kù)等。建議四：對(duì)打算賣(mài)房者
相對(duì)來(lái)說(shuō)，2006年肯定不是一個(gè)誰(shuí)都能炒房的年頭。前兩年已經(jīng)買(mǎi)了房子打算炒賣(mài)的人，如果自有資金充足，賣(mài)房又獲利甚微，那么最好等一段時(shí)間再說(shuō)。但是，兩種物業(yè)最好盡快出手：一是建筑時(shí)間超過(guò)15年的老二手房；二是周邊配套不太好未來(lái)起色也不大的物業(yè)。
如果自有資金按揭貸款供房困難，那么，抓緊時(shí)間賣(mài)房是上策。雖然獲利不多，即使加上營(yíng)業(yè)稅還可能略微虧損，但是也比背著一個(gè)包袱整天郁悶好得多。
總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)品屬于長(zhǎng)線投資產(chǎn)品。除了經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的職業(yè)投資者以外，短期炒作獲利的機(jī)會(huì)和空間是有限的。前兩年市場(chǎng)機(jī)會(huì)好，大家都能賺錢(qián)。反過(guò)來(lái)，大家都能賺錢(qián)的時(shí)候，就必須提高警惕了。

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