“我們上千萬買的別墅，還有一套小高層，辦了房產(chǎn)證，土地證十年都還沒有辦下來�！苯眨ッ魇斜P龍區(qū)世博生態(tài)城小區(qū)有業(yè)主向云南網(wǎng)爆料稱，購(gòu)置房產(chǎn)快十年了,仍未能辦理“土地證”，也因此影響到業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全和銀行抵押貸款業(yè)務(wù)。記者了解到，世博生態(tài)城并非個(gè)例，此前多家媒體已經(jīng)多次報(bào)道“昆明部分小區(qū)未能辦理土地證”。律師稱，業(yè)主作為消費(fèi)者的維權(quán)存在著諸多現(xiàn)實(shí)的難點(diǎn)。

小區(qū)資料圖

土地證去哪兒了？

世博生態(tài)城業(yè)主張先生說：“買完房子以后就交了辦土地證的錢，但是錢交了快十年了，我還是沒有拿到土地證。中間我們問過幾次，得到的答復(fù)總是說快了快了。但是現(xiàn)在要換領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)證就必須要有房產(chǎn)證和土地證，所以我們慌了……辦不到證，我的財(cái)產(chǎn)安全就沒有保障，而且我也沒法到銀行貸款，我要拿到不動(dòng)產(chǎn)證才放心��！”

記者以業(yè)主的名義向世博生態(tài)城置業(yè)顧問咨詢土地證的相關(guān)事宜時(shí)，云南世博興云房地產(chǎn)公司的工作人員介紹說，目前世博生態(tài)城前四期業(yè)主的“土地證”都還沒有辦下來，公司正在通過招投標(biāo)尋找第三方公司替業(yè)主辦理“土地證”，“他們比我們更專業(yè)，辦起來也更快”。至于辦理房產(chǎn)交易和抵押貸款，該工作人員稱公司是有“大土地證”的，業(yè)主可到昆明市國(guó)土資源交易信息中心“打證明”，然后就能正常辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

云南網(wǎng)記者了解到，類似的情況不只是發(fā)生世博生態(tài)城，家住云南印象小區(qū)的宋先生也不知道自家小區(qū)土地證“去哪兒了”�！昂脦啄昵�，交了一百多塊錢辦證，但是到現(xiàn)在我都還沒有拿到土地證，交錢的收據(jù)都找不到了。” 宋先生告訴云南網(wǎng)記者，他2006年購(gòu)置云南映象一期的房產(chǎn)也沒有土地證。

據(jù)媒體報(bào)道，昆明市國(guó)土資源局調(diào)查顯示，截至2014年，昆明市有10%左右的已購(gòu)房屋沒有土地證，也就是說昆明至少有上百個(gè)小區(qū)沒有拿到土地證。云南網(wǎng)記者向昆明市國(guó)土資源局工作人員求證“上百小區(qū)多年無法辦理土地證”時(shí)，對(duì)方稱目前相關(guān)事宜由昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)。5月16日，昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記局相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，因?yàn)榭赡艽嬖谛^(qū)業(yè)主未主動(dòng)申辦的情況，目前無法提供確切統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

土地證為什么會(huì)辦不下來？

昆明為什么會(huì)有這么多小區(qū)多年未能辦理土地證？媒體此前報(bào)道稱，昆明市國(guó)土資源局列舉了以下不具備辦理土地證的條件：

·劃撥土地：上世紀(jì)90年代以來，利用劃撥土地進(jìn)行商品房開發(fā)的歷史遺留問題。有的開發(fā)商拒絕補(bǔ)繳土地出讓金，不主動(dòng)申報(bào)，或開發(fā)商已經(jīng)改制、變更、注銷等情形的。

·未繳納土地出讓款：根據(jù)要求，對(duì)2009年9月15日以前已開發(fā)建設(shè)、已形成事實(shí)銷售但未取得預(yù)售房許可證的，須按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，否則將不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證、預(yù)售房許可證和相關(guān)登記手續(xù)。部分開發(fā)商未繳納土地出讓價(jià)款，無法辦理房屋和土地登記手續(xù)；同時(shí)，開發(fā)商在未依法通過招、拍、掛、劃撥等有償或無償方式取得建設(shè)用地，未取得土地證的情況下，擅自進(jìn)行商品房建設(shè)和銷售的，也無法辦理土地證。

·集體土地：開發(fā)商利用集體土地建設(shè)房屋進(jìn)行銷售，沒有辦理土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等用地手續(xù)，而購(gòu)房者已取得了房屋所有權(quán)證；

·開發(fā)商土地證被抵押：開發(fā)商已將大土地證進(jìn)行了抵押貸款，導(dǎo)致購(gòu)房者無法辦理到小土地證。

沒有土地證，房產(chǎn)交易和抵押貸款存在麻煩

沒有土地證，除了不能交易房產(chǎn)，對(duì)金融貸款是否也有影響？富滇銀行一名信貸經(jīng)理告訴云南網(wǎng)記者，客戶需要雙證齊全（房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證）或者有房屋所有權(quán)證和土地落宗，這樣銀行方面才能在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士表示，沒有土地證可能會(huì)造成開發(fā)商違規(guī)建設(shè)，侵占公共用地；房產(chǎn)不能上市出售；房屋所有權(quán)人無法辦理房產(chǎn)抵押貸款登記；可能惹上不明不白的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)�？赡芤�?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被原土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或因其他債務(wù)問題而遭受損失；拆遷安置時(shí)，業(yè)主只能得到地上建筑部分的賠償，得不到土地部分的補(bǔ)償。

當(dāng)“雙證合一”，歷史問題如何解決？

自2016年6月30日起，昆明在全市范圍內(nèi)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明，停發(fā)舊證。啟用新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明后，昆明市國(guó)土、住建、林業(yè)部門依法頒發(fā)的原房屋、土地、林權(quán)證書和登記簿繼續(xù)有效，同時(shí)執(zhí)行“不變不換”，如不涉及交易變動(dòng)，原產(chǎn)權(quán)證書無需更換。

公告顯示，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及原土地、規(guī)劃、建設(shè)等違法或手續(xù)不完善的，應(yīng)完善相關(guān)手續(xù)后，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。也就是說，如果新建商品住房交易，須具備完備手續(xù)，“兩證齊全”后，才能依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行交易過戶�！斑@對(duì)二手房交易影響尤為明顯，由于歷史原因，本地部分二手住宅缺少土地證，新的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度執(zhí)行后，需要補(bǔ)登土地證明后，才能進(jìn)行交易�！崩ッ魇胁粍�(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員提醒。

2016年9月1日，昆明市市長(zhǎng)王喜良在接聽金色熱線時(shí)，滇池衛(wèi)城小區(qū)業(yè)主林女士打進(jìn)電話反映接房5年多，因?yàn)檫t遲拿不到土地證，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的尷尬。節(jié)目結(jié)束后，昆明市政府多次召開不動(dòng)產(chǎn)登記專題會(huì)，專題研究解決不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施過程中存在的困難和問題。

自昆明實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記新政以來，很多只有房產(chǎn)證沒有土地證的房屋在進(jìn)行交易、抵押貸款時(shí)都遇到了困難。2016年9月29日，昆明市國(guó)土資源局召開新聞發(fā)布會(huì)明確表示，只要不是小產(chǎn)權(quán)房，有房產(chǎn)證沒有土地證也能交易、抵押，并換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。另外，國(guó)土資源局正在錄入土地登記數(shù)據(jù)，這個(gè)工作完成后，國(guó)土部門會(huì)發(fā)公告，邀請(qǐng)市民集中換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

律師：業(yè)主維權(quán)存在現(xiàn)實(shí)難點(diǎn)

云南八謙律師事務(wù)所姜鵬律師表示，我們這里所討論的“土地證”是指“國(guó)有土地使用證”，它區(qū)別于“集體土地使用證”。只有在取得“國(guó)有土地使用證”后才能根據(jù)“土地證”上標(biāo)明的如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游、娛樂和別墅用地等不同的土地用途對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)利用。而集體所有的土地則只有在經(jīng)過國(guó)家收儲(chǔ)后再通過劃撥或者出讓的方式才可能取得“國(guó)有土地使用證”，未經(jīng)過收儲(chǔ)的集體土地及土地上的建筑物、構(gòu)筑物是不得在集體組織外流轉(zhuǎn)的。

目前，在土地證和房產(chǎn)證“二證合一”為不動(dòng)產(chǎn)登記證的大背景下，如果是新開發(fā)的物業(yè)在土地證被開發(fā)商用于融資后又無力償還貸款期間，業(yè)主就無法辦理其物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)登記證。由此，業(yè)主對(duì)于《物權(quán)法》所賦予所有權(quán)人的占有、使用、處分、收益四項(xiàng)權(quán)能中處分權(quán)能的行使就會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙。當(dāng)然這里指的處分不僅包括業(yè)主對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也包括對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的抵押等。此外，沒有土地證甚至還會(huì)影響法院對(duì)于債務(wù)人不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行工作。

姜鵬說：“對(duì)于因開發(fā)商原因?qū)е乱蛉笔恋刈C而未能辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證的業(yè)主，可以選擇通過訴訟請(qǐng)求解除自己與開發(fā)商之間的商品房購(gòu)銷合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但是如果在開發(fā)商根本無力返還購(gòu)房款和承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，業(yè)主即使在這樣的訴訟中勝訴，也可能造成房財(cái)兩空的局面；當(dāng)然，業(yè)主也可以選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行商品房購(gòu)銷合同并承擔(dān)違約責(zé)任的方式，但這樣訴訟思路即使拿到了一定的違約金，也無法從根本上解決無法取得不動(dòng)產(chǎn)登記證的問題�！�

姜鵬表示，事實(shí)上，目前昆明不少小區(qū)都是處在開發(fā)商將土地證抵押融資又無力還款的情況下，最終小區(qū)土地證無法取回，進(jìn)而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記證無法辦理，業(yè)主作為消費(fèi)者的維權(quán)存在著諸多現(xiàn)實(shí)的難點(diǎn)。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。