2017年招商蛇口向資本市場描繪了新的藍圖，如今才過四個月，這家央企已在土地市場上頻頻布局。

4月25日，招商蛇口披露，公司近日與昆明鋼鐵控股有限公司就合作開發(fā)昆鋼有關房地產開發(fā)項目和存量不動產簽訂《合作協(xié)議》。雙方將成立合資公司開發(fā)項目，其中招商蛇口持股65%，并實現(xiàn)操盤并表。

近年來鋼鐵行業(yè)面臨結構調整，位于云南的國企昆鋼同樣籌劃“傳統(tǒng)重化企業(yè)轉型脫困”。在轉型需求迫切之際提供合作方案，滿足昆鋼旗下存量土地開發(fā)需求，無疑讓招商蛇口享受成本上的優(yōu)惠。實際上，一個月前，招商蛇口便曾以類似方式與武鋼建立合作關系。

和武鋼、昆鋼合作背后，暗含著招商蛇口這輪規(guī)模擴張的邏輯：對接國企去產能后的存量土地，開展資源上的互補及合作。而在市場人士看來，這種擴張規(guī)模與招商蛇口此前提及的千億目標息息相關。

繼去年實現(xiàn)銷售739億元后，招商蛇口總經理許永軍曾透露，2017年公司銷售目標要達到千億。房地產作為資源型產業(yè)，公司業(yè)績往往與土地儲備高度相關。該公司提及，其主要解決的首先是“規(guī)模問題”，并認為今年是“擴張規(guī)模最好的機會”。

而對重大項目的轉化銷售，反映出招商蛇口沖刺千億的急切心理。熟悉招商蛇口的人士對觀點地產新媒體表示，昆鋼項目中有部分在今年進入可售階段，招商蛇口希望一并收購過來�！斑@要看收購進度，目前交易還未正式完成�！�

招商蛇口煉“鋼”術

與央企、國企之間的資源對接一直是招商蛇口的特色之一，而這種特征在2017年表現(xiàn)得更為突出。

一個月前的3月14日，招商蛇口曾宣布與武鋼集團、武漢市青山區(qū)國資集團簽訂合作協(xié)議，三方約定以武鋼集團存量土地資源為合作基礎，展開在社區(qū)、園區(qū)、物業(yè)與商業(yè)，以及產業(yè)對接等方向的合作。

因此，4月25日所披露的與昆鋼簽署合作協(xié)議，只是招商蛇口尋求規(guī)模擴張的又一個縮影。協(xié)議顯示，雙方合作范圍包括三大類項目，涉及數(shù)量達9個。

具體而言，合作范圍包括昆鋼全資擁有的項目，包括雨花國際項目、晉寧項目、石林江岸鑫城項目；昆鋼擁有或擬收購主體股權的項目，包括鳳凰御景二期、安寧太平龍旺瑞城二期及以后項目、騰沖自在山居項目；昆鋼擁有土地使用權、但需變更用途的項目，包括團山鋼鐵廠項目、涼亭軋鋼廠項目、九號院項目。

上述合作將由雙方共同出資設立一家合資公司“云南招商昆鋼房地產有限公司”，注冊資本金暫定人民幣1億元，其中昆鋼占比35%、招商蛇口占比65%。招商蛇口強調，合資公司章程須滿足公司操盤并表的要求，且由公司委派總經理。

在合作對象選擇上，招商蛇口的兩家合作伙伴存在著微妙的共同特征，即產業(yè)升級的迫切需求。受中國經濟增長向中高速過渡導致需求增速放緩，創(chuàng)新、研發(fā)能力不足等影響，目前國內鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)產能過剩等問題，包括武鋼、昆鋼均面臨升級轉型的抉擇。

觀點地產新媒體了解，武鋼于2016年9月母公司重組后正式剝離鋼鐵資產，轉而專注于“非鋼多元產業(yè)發(fā)展”。昆鋼近年來則處于控制、減少虧損的尷尬狀態(tài)，自2016年起尋求“盤活存量、優(yōu)化增量”的多元化發(fā)展。

在鋼鐵企業(yè)轉型升級需求迫切之際遞上一份資源對接的合作協(xié)議，無疑讓招商蛇口占據相當大的優(yōu)勢。東方證券指，目前公開招拍掛拿地溢價率較高，招商蛇口則通過與國企合作的方式，以相較公開市場更低的價格獲取項目。

對于上述與鋼鐵企業(yè)的合作模式，3月底招商蛇口管理層以武鋼為例作過解讀。管理層表示，類似合作是盤活國企“去產能以后的土地資源”，地塊成熟后就裝入合資公司，招商蛇口則占主要股權。

其中，招商蛇口并未披露與武鋼合作的具體范圍，但數(shù)據顯示，武鋼本部廠區(qū)占地面積達21.17平方公里；與昆鋼合作范圍則涉及9個項目，這個數(shù)字是招商蛇口在昆明項目數(shù)的三倍。截至2016年，該公司在昆明僅有壹海城、雍景灣及海公館項目。

熟悉招商蛇口的人士對觀點地產新媒體表示，今年以來的兼并收購，是過去一段時間以來鋪墊的成果：“考慮到國有資產審核等問題，為了順利收購，招商蛇口更傾向于與國有企業(yè)合作�！�

上述人士同時透露，招商蛇口未來在華中地區(qū)，還有若干跟進的項目（合作）。但他拒絕透露具體項目信息。

地產大躍進與千億目標

盡管去年拿地總額842億元創(chuàng)歷史新高，但招商蛇口對于發(fā)展規(guī)模顯然有著更多的想法。此前該公司曾對投資者公開表示，2017年主要解決的首先是規(guī)模問題，并直言今年是“擴大規(guī)模最好的機會”。

觀點地產新媒體不完全統(tǒng)計，截至目前，招商蛇口在公開市場獲得項目約為8個，分別位于合肥、佛山、南京、北京、廣州、杭州等地，土地總投資約24億元。

相比于公開市場，招商蛇口通過收并購及合作方式獲取的土地資源或許更多。除了與武鋼、昆鋼等央企、國企合作，4月24日最新公告顯示，招商蛇口與湖北蘄春就建設大健康產業(yè)園區(qū)簽訂《關于共建蘄春產業(yè)園區(qū)的合作協(xié)議》。

公告指出，招商蛇口擬采取“輕重資產結合”的模式與蘄春縣政府合作，建設大健康產業(yè)園區(qū)，致力打造一個產業(yè)與居住、商業(yè)及配套等相融合的產業(yè)新城。其中，招商蛇口發(fā)揮成熟的園區(qū)管理經驗，負責提供規(guī)劃咨詢、產業(yè)招商、園區(qū)運營等服務。

在非公開市場的規(guī)模擴張中，“產業(yè)新城”成為招商蛇口對接地方企業(yè)或政府最為重要的路徑之一。這種模式即招商蛇口提煉的“蛇口模式”，通過港口先行，產業(yè)園區(qū)跟進，配套城市新區(qū)開發(fā)，實現(xiàn)成片區(qū)域整體聯(lián)動發(fā)展。

“蛇口模式”被招商蛇口視為完整的生態(tài)鏈。其中短期內，依靠社區(qū)板塊的開發(fā)銷售作為重要利潤來源，園區(qū)板塊的物業(yè)服務、出租管理則貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流；中期內，通過園區(qū)的拓展為社區(qū)板塊提供土地儲備，園區(qū)產業(yè)的聚焦和基礎設施完善則提高住宅價值，郵輪增強獲取綜合體能力。

今年3月下旬，招商蛇口黨委書記、副總經理劉偉在觀點年度論壇上公開表示，公司的“蛇口模式”將進行異地復制。他同時表示，這種模式并非局限于有港口的地帶，包括內地同樣可復制。

在外界看來，招商蛇口之所以對規(guī)模擴張如此重視，主要源于其沖刺千億的戰(zhàn)略目標要求。

招商蛇口總經理許永軍曾公開提及，2017年公司的銷售額目標是“沖刺千億臺階”。對此他解釋稱，房地產行業(yè)分化態(tài)勢愈加突顯，“公司要保證30%以上的年復合增長率才能不掉隊”。按千億計，今年的目標較2016年銷售規(guī)模（735億元）增長近36%。

據觀點地產新媒體了解，2017年招商蛇口在全國布局的可售貨值2190億元，其中新增1409億元。若業(yè)績達標，去化率至少需維持45.66%。

而即便可售貨值相對充裕，招商蛇口尋求“外延式發(fā)展機會”時，仍注重對可快速銷售項目的挖掘。許永軍提及，重大并購項目落地“會對銷售額做出額外貢獻”。

熟悉招商蛇口的人士并未否認這一點。他對觀點地產新媒體表示，昆鋼有部分項目年內可進行銷售，招商蛇口將一并進行收購。資料顯示，在第一批啟動的項目中，目前雨花國際僅剩商鋪在售，均價達1.5萬元/平方米。

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