什么？商鋪50年到期后不能自動延長土地期限？看到這個消息，一位準備在昆明一環(huán)邊上買一間老商鋪的投資者，不由得驚嘆起來。在這位投資者看來，今年兩會期間李克強總理曾公開在記者招待會上表示，房產(chǎn)70年期滿后可自動續(xù)期，他以為商鋪也是如此，但卻沒有意識到，總理答復媒體時明確強調(diào)可以自動續(xù)期的是“住宅”，至于商業(yè)用房又該如何，總理并沒有表態(tài)。

人民中路和青年路交叉口的美亞大廈“壽命”已經(jīng)過半

最近，北京有不動產(chǎn)專家明確表示，商業(yè)用房在土地期滿后將不能自動續(xù)期，雖然“不能自動續(xù)期”并不代表“不能續(xù)期”，但少了“自動”二字，就意味著商業(yè)用房在土地出讓期滿后，恐怕要履行一些程序，甚至補繳費用，才能延續(xù)產(chǎn)權(quán)期限。

不動產(chǎn)專家這番解釋其實并不新鮮，按照我國《物權(quán)法》第149條，本來也只是規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，可以自動續(xù)期。其中并未提及商業(yè)用地，只不過關(guān)于住宅70年產(chǎn)權(quán)可以自動續(xù)期的說法已經(jīng)深入人心，以至于許多商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人以為，商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)也可以自動續(xù)期。這次北京不動產(chǎn)專家的表態(tài)，給商業(yè)物業(yè)的所有者潑了一盆冷水。

一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，受《物權(quán)法》保護，其年限是永久的，但土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有，所以個人只能享有土地使用權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)最高年限是按用途來確定的。其中，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。由于有土地使用權(quán)最高年限的硬性規(guī)定，因此人們對房屋產(chǎn)權(quán)期滿后是否還能居住一直心存焦慮。尤其是去年溫州20年產(chǎn)權(quán)的房屋到期后，這種焦慮再次被放大。

昆明絕大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的土地使用期限都是40年或50年，雖然其中大部分的開發(fā)時間都集中在最近20年，土地使用期限尚未過半，還不用太擔心到期續(xù)期的問題，但昆明也有不少商業(yè)物業(yè)，特別是一些老資格的寫字樓，建成時間已經(jīng)超過20年，如果再加上拿地到建設(shè)花費的時間，土地使用期限已超過25年，再過10多年就要面臨土地續(xù)期的問題。

比如位于人民中路和青年路交叉口的美亞大廈，是昆明最早的商住樓之一，建成于1996年，產(chǎn)權(quán)只有40年，如今已超過20年。與美亞大廈比鄰的如意大廈寫字樓，竣工于1999年，土地使用權(quán)限也已過半。在美亞大廈對面，人民中路南側(cè)的巨龍大廈，是昆明最早的商住樓之一，產(chǎn)權(quán)50年，但大廈建成于1998年，如今近半時間已經(jīng)過去。

總的來說，在上個世紀90年代，昆明在改造幾條老街道時，開發(fā)過許多商業(yè)項目，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)時間基本都只剩一半左右了。前文提到了美亞大廈、如意大廈和巨龍大廈，以及武成商業(yè)廣場等，都是當年武成路（即現(xiàn)在人民中路）改造后開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)項目，從拿地到現(xiàn)在都有超過20年歷史，即使按50年土地使用權(quán)計算，剩余產(chǎn)權(quán)最多也只剩20多年。

東風路也是老商業(yè)項目比較集中的區(qū)域，其中大觀商業(yè)城的開發(fā)年代已經(jīng)快25年，華一廣場超過20年，三合商利寫字樓也超過20年，這些商品樓盤的土地使用權(quán)都在40到50年，現(xiàn)在都過去了一半。

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