“項(xiàng)目跟投”在近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上是個(gè)挺時(shí)髦的做法。所謂項(xiàng)目跟投，按照它的施行模式可以通俗地理解為房企“高管入股”房地產(chǎn)項(xiàng)目。最開始跟投制度只是在在萬科、碧桂園等少數(shù)幾家全國(guó)性房企中推行，后來這股風(fēng)潮逐漸擴(kuò)散至很多大房企，如今本土房企云南城投也有推行這種高管“入股”制度的打算。云南城投置業(yè)股份有限公司（下稱“云南城投”）2016年報(bào)中提出“快速推進(jìn)項(xiàng)目跟投機(jī)制的落地”，在近日云南城投和銀泰置地舉行的座談交流會(huì)上，云南城投總經(jīng)理杜勝也明確表示公司將引入跟投制度，尤其要加入到新開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。值得注意的是，云南城投并不是首家推行跟投制度的本土房企，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，本土房企中俊發(fā)和實(shí)力已在推行這種模式。

云南城投全國(guó)布局（不含銀泰項(xiàng)目）

近日發(fā)布的云南城投2016年年報(bào)中提出，云南城投將“建立健全激勵(lì)機(jī)制，制定與崗位職責(zé)匹配、掛鉤的薪酬體系和跟投機(jī)制。以新機(jī)制做保障，快速推進(jìn)項(xiàng)目跟投機(jī)制的落地，促進(jìn)公司管理工作有效提升，充分發(fā)揮薪酬與激勵(lì)的關(guān)鍵作用�！�

云南房網(wǎng)注意到，項(xiàng)目跟投的提法在3月11日云南城投置業(yè)與北京銀泰置地商業(yè)有限公司（下稱“銀泰”）的一次座談交流會(huì)上也有表述，會(huì)上，云南城投置業(yè)總經(jīng)理杜勝表示，雙方合作后的發(fā)展方式應(yīng)以“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”為總基調(diào)，實(shí)施方式有兩種，一是引入跟投制度，尤其要加入到新開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的模式；二是采用更加靈活實(shí)效的激勵(lì)手段來配合任務(wù)目標(biāo)的完成，并能有效解決戰(zhàn)略性投資產(chǎn)生的問題。云南城投發(fā)布的這則消息釋放了一個(gè)非常關(guān)鍵的信息，它準(zhǔn)備要推行這種高管“入股”的項(xiàng)目跟投制度，一些新開發(fā)的項(xiàng)目有可能會(huì)成為試點(diǎn)對(duì)象。

云南城投和銀泰在去年有過一筆讓市場(chǎng)吃驚的大宗交易。云南城投一次性收購了銀泰旗下的8個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括溫州·蒼南銀泰城、杭州·海威銀泰國(guó)際、溫州·平陽銀泰城、杭州·臨平理想銀泰城、寧波·奉化銀泰城、成都·銀泰中心&泰悅豪庭、寧波·北侖銀泰城。通過收購銀泰系列項(xiàng)目，云南城投不但豐富了城市商業(yè)綜合體的產(chǎn)品線，還完成了在杭州、寧波、成都等經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)城市的布局。云南城投由此也由一家地域性的房企成長(zhǎng)為一家全國(guó)性房企，其在省外有權(quán)益的項(xiàng)目遍及9個(gè)省（市）的13個(gè)城市。

云南城投剛剛通過收購開始大踏步全國(guó)性擴(kuò)張，緊跟著就準(zhǔn)備引入時(shí)下很多全國(guó)性房企流行的玩法——項(xiàng)目跟投制度，不排除它是想通過引進(jìn)這種新型管理模式來提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。“跟投”對(duì)很多人來說可能還是個(gè)生僻詞，所謂“跟投”其實(shí)就是員工與房地產(chǎn)公司一起在項(xiàng)目發(fā)展中投資，大部分采用這種策略的房企要求項(xiàng)目層面的相關(guān)人員特別是項(xiàng)目總必須參與跟投，總部和分公司層面的管理層大多數(shù)也要求跟投，其實(shí)可以通俗地理解為高管“入股”，將高管的利益與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況捆綁在一起，在激勵(lì)核心骨干員工的同時(shí)也分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

云南城投雖然明確表示要引入跟投制度，但對(duì)跟投范圍、跟投制度、如何取得收益或退出等細(xì)節(jié)并未提及。不過，最早推行跟投制度的萬科、碧桂園、金地等房企均已有成熟的跟投機(jī)制。上述三家房企采取的都是“全員+核心成員強(qiáng)制跟投”的模式，這種模式也是時(shí)下項(xiàng)目跟投的主流模式，另有部分房企僅要求核心骨干員工跟投，直白了講就是只要求高管“入股”。至于跟投比例，多數(shù)在5%-10%，不過也有比例很高的，比如碧桂園，它的跟投比例達(dá)到項(xiàng)目公司股份的15%。關(guān)于分紅和退出機(jī)制，各房企的時(shí)間點(diǎn)各不相同。以標(biāo)桿性房企碧桂園為例，項(xiàng)目盈利后即可分紅和退出，項(xiàng)目虧算則要求共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。萬科就要求在項(xiàng)目清算時(shí)才能退出，中途還不能轉(zhuǎn)售。當(dāng)然還有最重要的跟投資金來源，兩個(gè)途徑：一是房企幫助自己的高管籌集，二是要求需要入股的高管自己籌集。

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