這篇文章，已經(jīng)醞釀了足足一年時間，一直在反復(fù)反復(fù)的分析與討論，最后終于形成現(xiàn)在的大趨勢成果。其意圖與意義在于對促進中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房企的發(fā)展與市場認(rèn)識、購房者的買房與投資有幫助，這才是老謝最開心的事情。希望讓大家享受到房地產(chǎn)業(yè)帶來的財富盛宴，賺取更多的真金白銀。不是在房地產(chǎn)混了幾十年，最后連套房都沒買到。因為大趨勢無人可擋，不要同大趨勢作對。

中國房地產(chǎn)市場真正的初步發(fā)展自1998年開始，到2017年不過才是20年。未來二十年中國房地產(chǎn)市場何去何從，這才是最應(yīng)該去關(guān)注的問題。老謝研究中國房地產(chǎn)二十年，每年市場的年總結(jié)果，基本上得到數(shù)據(jù)的印證，并沒有胡說八道。跟著老謝投資不動產(chǎn)的人，創(chuàng)造大量的財富。未來二十年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢會怎么走，這是長周期的研究課題。

老謝對判斷房地產(chǎn)長周期主要指標(biāo)是GDP的增速、人口增長、家庭結(jié)構(gòu)分裂率、住房消費、城鎮(zhèn)化率、城套率，另外是房價收入比、租金回報率、空置率和住房飽和度的四個因素不可忽略。而房地產(chǎn)短周期主要指標(biāo)是經(jīng)濟、政策（貨幣、土地、稅收、金融、融資、住房、戶籍、規(guī)劃、城市群（京津冀、珠三角、長三角，還有17個城群）、長效機制、房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅）、資金（貨幣與房貸供應(yīng)、利率、房貸首付、資金價格）、供需、庫存去化周期，其中金融、貨幣、信貸與房貸首付及利率的因素影響最大。

目前房地產(chǎn)市場處于短周期的波動期、調(diào)整期，政策引起的市場供需、價格波動，只是短期影響。長期看，不會影響到未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展大趨勢發(fā)展。由于中國經(jīng)濟的體制、制度、經(jīng)濟發(fā)展模式、地方發(fā)展方式、貨幣、財政、金融、土地、住房、稅收、人口問題等一系列問題的改革，短期都不會有根本性、實質(zhì)性的本質(zhì)變化。毫無疑問，城鎮(zhèn)化走完需要幾十年時間，消費結(jié)構(gòu)已進入住房時代，人口紅利轉(zhuǎn)向人才紅利，二孩放開，未來二十年中國房地產(chǎn)市場依然是大好前景。

老謝是這樣看的，未來二十年支撐中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力與價格上漲的推動力，就是經(jīng)濟穩(wěn)定增長、人口增長、家庭結(jié)構(gòu)分裂率、住房消費、城鎮(zhèn)化率、城套率、創(chuàng)新。中國房地產(chǎn)市場二十年增長發(fā)展過程，至少人口在達到城鎮(zhèn)化70%以前，一手房市場仍然是主要市場。未來中國經(jīng)濟的體制制度不會顛覆、房地產(chǎn)推動經(jīng)濟發(fā)展不會改變、房地產(chǎn)收入是地方第二財政、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人口老齡化、入學(xué)毛率趨勢，會支撐房地產(chǎn)行業(yè)更加蓬勃。

未來20年中國房地產(chǎn)20大趨勢，老謝認(rèn)為是這樣的。第一是中國房地產(chǎn)業(yè)依然是支柱產(chǎn)業(yè)時代、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、黃金時代。經(jīng)濟的發(fā)展、土地價格不斷上漲、貨幣貶值客觀條件、購房人增長、城鎮(zhèn)化完成、人口向城市集中、農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城市戶口，都將導(dǎo)致未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)依然是中國的支柱產(chǎn)業(yè)。

第二是中國房地產(chǎn)依然是政-府-調(diào)控主導(dǎo)時代、一刀切調(diào)控結(jié)束進入分類時代。計劃經(jīng)濟體制沒有轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟、市場決定資源套置沒有實現(xiàn)、土地壟斷與供應(yīng)壟斷沒有改變、產(chǎn)權(quán)制度與土地制度沒有完全改革、市場無法決定價格前，都會導(dǎo)致未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)依然是政-府-調(diào)控主導(dǎo)時代。

第三是中國房地產(chǎn)業(yè)依然是賣方時代。只要土地壟斷與土地供應(yīng)壟斷沒有變、房企賣地賣房模式?jīng)]變、房企預(yù)售制沒變、房企項目滾動開發(fā)模式?jīng)]變、價格非市場決定、房源與價格公開透明等沒有改變，都會導(dǎo)致未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)依然是賣方時代。

第四是中國地方財政依然是土地財政時代。只要分稅制沒變、土地置換城市基礎(chǔ)設(shè)施沒變、地方債務(wù)擴大、地方經(jīng)濟發(fā)展模式?jīng)]變、土地制度與出讓方式?jīng)]變等，都會導(dǎo)致未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，地方財政依然是土地財政時代。

第五是中國房地產(chǎn)投資依然是資產(chǎn)配置時代。在人民幣貶值、美元升值、投資渠道狹窄、通貨膨脹、資產(chǎn)荒、貨幣與信貸的超發(fā)、出海投資、實體業(yè)低迷等因素下，另外是房子的居住、投資、融資的三大功能影響下，都會導(dǎo)致未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)投資依然是資產(chǎn)配置時代。

第六是中國房地產(chǎn)價格普漲時代結(jié)束進入城市分化時代。由于資源分配與供應(yīng)的不平衡、不合理，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟的發(fā)展不均衡，人口與財富的流動性擴大，都會導(dǎo)致未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)依然是城市分化時代。毫無疑問，未來中國房地產(chǎn)價格還是保持震蕩上漲的趨勢。

第七是中國房地產(chǎn)進入改善需求時代。隨著二胎政策的放開與家庭結(jié)構(gòu)分裂及房屋拆遷等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化， “環(huán)保”、“低碳”、“智能”的產(chǎn)品發(fā)展，都會導(dǎo)致未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)依然是改善需求時代。

第八是中國房地產(chǎn)金融化時代、房地產(chǎn)金融存量監(jiān)管時代。房地產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)金融化的主要模式：1.ABS：發(fā)行資產(chǎn)抵押債券，創(chuàng)新融資渠道。2.REITs：發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化證券，盤活資產(chǎn)流動性。房地產(chǎn)金融化要分兩步，第一步是商業(yè)不動產(chǎn)的金融化，就是REITs，目前很多機構(gòu)都開始嘗試；第二步就是房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，即MBS。

作為不可分割的資產(chǎn)，房產(chǎn)價值高昂又不能分拆購買。另外是第三是建立小額貸款公司。第四是房企入股銀行，建立房企銀行。第五是房企入股保險，建立房企保險公司。第六是房企地產(chǎn)基金模式。隨著金融與制度的放開，未來二十年以及相當(dāng)長一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)進入金融化時代。

第九是中國房地產(chǎn)進入大中城市高價征地拆遷安置時代。第十是房企進入城市群拿地時代、核心三四線城市攻城略地時代、收益偏平時代、500強壟斷時代。第十一是全國50強房企進入轉(zhuǎn)型時代、互聯(lián)網(wǎng)+時代。第十二是全國主要城市商業(yè)地產(chǎn)進入存量資產(chǎn)時代。第十三是全國主要城市房地產(chǎn)進入存量時代。第十四是全國主要城市房地產(chǎn)進入三高時代（高房-價、高地-價、高成本）時代。

第十五是全國主要城市房地產(chǎn)進入全豪宅時代。第十六是全國主要城市房地產(chǎn)進入地鐵+高鐵+輕軌+機場時代。第十七是全國主要城市房地產(chǎn)進入超級城市群+都市圈+國家新區(qū)+自貿(mào)區(qū)時代。第十八是全國主要城市房地產(chǎn)進入學(xué)區(qū)房+學(xué)位房時代。第十九是全國主要城市房地產(chǎn)進入人口大膨脹+交通擁擠+資源緊缺時代。第二十是全國主要房企進入資源型+城市群+人口大+交通軌道型城市土地搶奪戰(zhàn)。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。