在中介掛了1年多仍未找到承租者，陳先生考慮將自己在環(huán)城西路的一處寫字樓物業(yè)租金再下調(diào)些，“前幾天去摸底，旁邊西壩路一處寫字樓的租金已降至70元/㎡。”銳理數(shù)據(jù)去年底一份研究數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明寫字樓庫存量比2015年減少25萬㎡，不過截至去年年底，昆明寫字樓庫存仍超420萬㎡。而不斷涌現(xiàn)的低價(jià)租售策略，也讓2017年寫字樓市場分化加速。

市場現(xiàn)狀

去年昆明辦公物業(yè)僅占開發(fā)量的6%

事實(shí)上，去年年初業(yè)內(nèi)就直言，較長一段時(shí)間內(nèi)，昆明的辦公物業(yè)去化壓力遠(yuǎn)高于居住類產(chǎn)品。銳理數(shù)據(jù)今年初發(fā)布的昆明2016年房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明整體寫字樓銷售為85萬㎡，僅占整體銷售面積的7%，截至去年，庫存顯示為424萬㎡，也就是說，按照去年銷售去化情況，仍需5年才能完全去化。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，相較2015年，2016年的辦公物業(yè)供應(yīng)量整體減少了超過50%，“一方面緣于銷售端壓力，一方面在于去年開始的政府允許商業(yè)辦公等未建項(xiàng)目修改規(guī)劃，也讓整體增量稍微收縮�！睌�(shù)據(jù)顯示，去年昆明辦公物業(yè)整體新增為60萬㎡，占全部市場供應(yīng)量的6.05%。

供應(yīng)端主動(dòng)減少，讓去年的辦公物業(yè)價(jià)格水平繼續(xù)回落，本地機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明辦公物業(yè)銷售均價(jià)為10641元/㎡，同比下降3.6%，同比降幅僅次于車庫（昆明車庫均價(jià)去年同比下滑4.7%）。

成本制約

小微企業(yè)更青睞“住改類”辦公

銷售端價(jià)格回落，讓辦公物業(yè)的租賃市場水平進(jìn)一步走低，“就目前北京路沿線的寫字樓物業(yè)租金情況來看，一環(huán)內(nèi)平均月租金基本上在160元~180元/㎡，二環(huán)內(nèi)環(huán)境較好的差不多在120元/㎡左右，相較去年，約下滑了10元~20元/㎡�！北本┞芬患覐氖罗k公物業(yè)租售的中介機(jī)構(gòu)工作人員說道。

然而，市場實(shí)際租用比例仍在大幅收縮。記者走訪了解，目前僅白云路北京路至穿金路一線，近兩年建成投入使用的辦公物業(yè)就有金尚壹號(hào)、金尚國際、金領(lǐng)地等5個(gè)項(xiàng)目，加上之前就投入使用的俊發(fā)中心、金色年華等物業(yè)，不到2平方公里的范圍內(nèi)，辦公物業(yè)就有7家之多，從走訪情況看，除俊發(fā)中心、金色年華這樣的“老項(xiàng)目”租用比例在7成以上，包括金尚壹號(hào)等新建項(xiàng)目在內(nèi)，都不足一半。

“辦公物業(yè)租用的最大競爭對(duì)手是普通住宅�！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士直言，由于租金等方面的先天優(yōu)勢，一部分住宅產(chǎn)品也進(jìn)入辦公物業(yè)租賃市場，“以同德昆明廣場為例，住宅的月租金基本上35元/㎡左右，而旁邊的俊發(fā)中心則要130元/㎡。而且這邊大多數(shù)都是簡裝出租，可針對(duì)辦公需求進(jìn)行靈活調(diào)整�！苯鸾芬惶幹薪榈墓ぷ魅藛T告訴記者，將住宅當(dāng)成辦公物業(yè)出租，最大的客源需求集中在數(shù)量龐大的初創(chuàng)小微型企業(yè)。雖然政策不允許，不過市場上卻仍不在少數(shù)。

未來趨勢

靈活性、便利化產(chǎn)品更受歡迎

“住宅類產(chǎn)品參與辦公物業(yè)市場份額爭奪，很大程度反映出目前高性價(jià)比辦公物業(yè)的短缺�！庇蟹治鋈耸恐赋觯捎谝�(guī)劃條件等因素導(dǎo)致的樓面價(jià)過高等原因，昆明辦公物業(yè)銷售價(jià)格和租金價(jià)格在區(qū)域內(nèi)都屬于較高水平。（按戴德梁行等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)測算，昆明甲級(jí)寫字樓租金平均水平在150元/㎡，同區(qū)域來看，略低于成都的176元/㎡，遠(yuǎn)高于重慶的115元/㎡和西安的77元/㎡。）盡管近期出現(xiàn)部分寫字樓項(xiàng)目租金水平回落情況，但鑒于開發(fā)成本等壓力，租金大幅下跌的可能性不大。

很難通過大幅度降低租金來搶占中小企業(yè)的租用份額，更加靈活的租賃方式成為行業(yè)尋找突圍的一個(gè)思路，在去年雷格斯云南第二家服務(wù)式辦公中心成立儀式上，雷格斯方面的負(fù)責(zé)人表示，其服務(wù)式辦公中心以提供全裝全配、即租即用的辦公空間，給予客戶從1天到1年的靈活租期，及提供隨需變更辦公地點(diǎn)或規(guī)模大小的多重選擇。為各種企業(yè)靈活選擇提供便利。

此外，組團(tuán)辦公模式也是近些年昆明辦公物業(yè)產(chǎn)生的新業(yè)態(tài)，以金鼎廣告園為代表的產(chǎn)業(yè)孵化園模式，由開發(fā)企業(yè)集中打造產(chǎn)業(yè)孵化基地，提供變準(zhǔn)化辦公環(huán)境，成為近兩年昆明辦公物業(yè)增長最迅速的代表。

有啥利好

政策利好刺激業(yè)態(tài)分化加速

這種趨勢下，昆明寫字樓銷售情況在今年1月出現(xiàn)轉(zhuǎn)好跡象。銳理數(shù)據(jù)顯示，1月昆明辦公物業(yè)銷售面積達(dá)15.49萬㎡，相較于去年月均7萬㎡的銷售業(yè)績，漲了一倍多。在靈活產(chǎn)品供給和組團(tuán)辦公孵化模式下，今年有望迎來一個(gè)較好的市場轉(zhuǎn)折。

不僅于此，為解決寫字樓去化和支持樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)市場的拉力，昆明市不斷出臺(tái)相關(guān)利好。去年年底，昆明市再次出臺(tái)《昆明市加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展支持政策（試行）》方案，政策對(duì)在昆明市范圍內(nèi)建造、納稅，并符合產(chǎn)業(yè)定位、布局，以及用于商務(wù)辦公、商業(yè)經(jīng)營、科技研發(fā)等用途，建筑面積在10000㎡以上（不含住宅及附屬設(shè)施）的企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)助或獎(jiǎng)勵(lì)。其中，對(duì)多種渠道盤活樓宇的企業(yè)，入駐率達(dá)到70%以上的，將對(duì)改造實(shí)施主體給予一次性補(bǔ)助，補(bǔ)助金額不超過實(shí)際改造成本的30%，總金額不超過1000萬元。同時(shí)，對(duì)打造專業(yè)特色樓宇，形成產(chǎn)業(yè)集群，且產(chǎn)業(yè)聚集度達(dá)到50%以上，年納稅總額達(dá)到1000萬元以上的樓宇，每年給予樓宇管理方100萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。

此外，對(duì)提升樓宇稅收貢獻(xiàn)的機(jī)構(gòu)也同樣有獎(jiǎng)勵(lì)。即對(duì)年納稅額達(dá)1000萬元、5000萬元、1億元以上的樓宇管理機(jī)構(gòu)，獎(jiǎng)勵(lì)10萬元、50萬元、100萬元；而納稅額每新增1000萬元，則再獎(jiǎng)勵(lì)5萬元。

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