今年2月29日，昆明市出臺(tái)《昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，其中第23條明確：土地已出讓的城改項(xiàng)目，在符合規(guī)定的前提下，可進(jìn)行容積率調(diào)整。該政策出臺(tái)后，昆明部分城改項(xiàng)目調(diào)整了容積率，有的項(xiàng)目是降低了容積率，比如俊發(fā)·逸天峰；有的項(xiàng)目則上調(diào)了容積率，比如俊發(fā)城、棕樹營(yíng)城中村改造項(xiàng)目、沸城。上調(diào)容積率的項(xiàng)目當(dāng)中，俊發(fā)城N-10地塊商業(yè)部分的容積率從≤7.76，上調(diào)至≤16.4，上調(diào)幅度最大。這些項(xiàng)目也是昆明目前容積率較高的城改項(xiàng)目。

俊發(fā)城N-10地塊

俊發(fā)城、棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目、沸城上調(diào)容積率

俊發(fā)城N-10地塊目是一期芙蓉苑組團(tuán)用地，該地塊面積為59.83畝，為城鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地，容積率1≤R≤7.76。日前，該地塊調(diào)整了容積率，59.83畝的用地面積中，有7.84畝土地調(diào)整為批發(fā)零售、商務(wù)金融、住宿餐飲用地，容積率≤16.4；另外51.99畝土地調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率為1≤R≤6.5。也就是說(shuō)，俊發(fā)城N-10地塊中，住宅地塊容積率降低至≤6.5，商業(yè)地塊容積率則上調(diào)至≤16.4。

棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目容積率經(jīng)歷了一個(gè)下調(diào)，再上調(diào)的過(guò)程。早在2008年，奧宸地產(chǎn)就已介入棕樹營(yíng)城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不過(guò)延宕多年未建成。2015年，棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目進(jìn)行新的社會(huì)投資人招標(biāo)，并分別于2015年12月15日、12月23日，2016年1月15日、1月21日先后四次招標(biāo)。四次招標(biāo)公告均表示：按照昆明市規(guī)劃局控高要求，項(xiàng)目容積率由原通過(guò)市規(guī)委審議的6調(diào)整至4.49。不過(guò)前四次招標(biāo)均以失敗告終。

5月27日，棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目啟動(dòng)第五次社會(huì)投資人招標(biāo)。至第五次招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)公告顯示：按市政府關(guān)于加快推進(jìn)項(xiàng)目改造的要求，明確棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目維持2008年8月審議通過(guò)的專項(xiàng)規(guī)劃方案中，容積率上限6.0的要求，建筑高度不作限制。棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目容積率調(diào)回至6.0后，實(shí)力地產(chǎn)中標(biāo)，介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目地塊

沸城的容積率也進(jìn)行了小幅上調(diào)。2012年8月，艾亭地產(chǎn)競(jìng)得下馬村51.37畝鎮(zhèn)住宅用地、商務(wù)金融用地，該地塊容積率為1＞R≤6.28。今年9月份，下馬村城改A1地塊申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并進(jìn)行了公示，根據(jù)公示，該地塊占地面積51.37畝，與2012年艾亭地產(chǎn)競(jìng)得的地塊屬于同一地塊。公告顯示，A1地塊容積率為6.33，相比拿地時(shí)的≤6.28，略微上調(diào)至6.33。

城市改造拆除重建類項(xiàng)目容積率原則上不超4.0

今年2月29日，昆明市出臺(tái)《昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，其中第23條明確：土地已出讓的城改項(xiàng)目，在符合國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的前提下，分地塊指標(biāo)之間可以進(jìn)行調(diào)整；已出讓地塊容積率調(diào)整的，調(diào)整差價(jià)為正值的由企業(yè)補(bǔ)繳，差價(jià)為負(fù)值的由財(cái)政退還。

該政策出臺(tái)后，一方面，有部分城改項(xiàng)目下調(diào)了容積率。比如俊發(fā)·逸天峰，逸天峰是昆紡原址改造項(xiàng)目，項(xiàng)目容積率高達(dá)10.2。今年8月份，該項(xiàng)目中的2號(hào)地塊（商品房地塊）進(jìn)行了容積率調(diào)整，容積率由原來(lái)的10.2調(diào)整為9.95。另一方面，也有俊發(fā)城、棕樹營(yíng)城改項(xiàng)目、沸城這樣的項(xiàng)目，則是上調(diào)了容積率。不過(guò)，這些項(xiàng)目都是昆明目前容積率較高的城改項(xiàng)目。

昆明對(duì)城改項(xiàng)目的容積率也有一定的限制，并非隨意規(guī)劃建設(shè)。了解得知，2015年3月份，昆明市政府辦公廳下發(fā)《昆明市城市更新改造管理辦法》，其中明確：拆除重建類城市更新改造項(xiàng)目，容積率原則上不得超過(guò)4.0，特殊項(xiàng)目不得超過(guò)4.5，中央商務(wù)區(qū)、城市副中心則按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。

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