日前，云南省昆明市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地供應(yīng)服務(wù)保障工作的實(shí)施意見》，出臺土地新政�！兑庖姟访鞔_了對已經(jīng)完成土地出讓的城改項(xiàng)目，在不突破容積率上限的前提下，均可申請一次容積率調(diào)整；《意見》還提出對于已經(jīng)建成的商業(yè)用房改變?yōu)樽赓U住房，土地用地可變更為居住用地，但土地年限和容積率不變；為盤活存量土地，鼓勵開發(fā)商收購相鄰的多宗國有土地進(jìn)行成片開發(fā)，以及取消繳納開竣工履約保證金制度等。

9月14日，昆明市國土資源局政府文件一欄發(fā)布了《昆明市：綜合施策做好土地供應(yīng) 》一文，文中提到：日前，云南省昆明市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步做好土地供應(yīng)服務(wù)保障工作的實(shí)施意見》，但此政策原文尚未全文公布。據(jù)文章提到，《意見》在促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、積極盤活存量用地、簡化審批和資產(chǎn)處置程序、嚴(yán)格土地出讓合同及劃撥決定書管理等方面提出以下幾點(diǎn)措施，旨在發(fā)揮土地供應(yīng)的服務(wù)和保障作用。

昆明市國土資源局發(fā)布信息

完成土地出讓的城改項(xiàng)目均可申請一次容積率調(diào)整

其中最值得關(guān)注的一點(diǎn)是，在促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整方面，《意見》提出，對于已完成土地出讓的城改項(xiàng)目，均可申請調(diào)整一次容積率，但申請指標(biāo)不得突破規(guī)劃條件確定的綜合容積率。

去年3月，昆明市政府辦公廳下發(fā)《昆明市城市更新改造管理辦法》，規(guī)定城市改造拆重建類項(xiàng)目，容積率原則上不得超過4.0，特殊項(xiàng)目容積率不得超過4.5。今年3月初，昆明市出臺的穩(wěn)增長“46條”中，明確將對主動下調(diào)容積率的城改項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)貼。城改地塊降容積率政府將退還差價，對于那些高容積率城中村項(xiàng)目來說，無疑是一大利好。

商用房可改謂租賃住房土地用途轉(zhuǎn)為居住用地

另外，為響應(yīng)昆明市去庫存政策�！兑庖姟诽岢�，對于已經(jīng)建成的商業(yè)性質(zhì)用房可改為租賃住房，土地用途可調(diào)整為居住用地，土地出讓年限依然為40年，容積率也保持不變；對于尚未動工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可允許調(diào)整為國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

就昆明目前的情況來看，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)整體性困難，去庫存十分緩慢。今年來，昆明市先后出臺了《昆明市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，《昆明市人民政府關(guān)于印發(fā)昆明市穩(wěn)增長促發(fā)展若干政策措施的通知》以及《促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的若干意見》等政策，提出了商改住、以購代建、允許規(guī)劃條件調(diào)整等一系列去庫存政策。如今《意見》中又明確了已建成的商用房可改為租賃住房，允許“商”改“住”，給盤活商業(yè)物業(yè)帶來又一利好機(jī)會。

今年3月發(fā)布的昆明市穩(wěn)增長24條

鼓勵通過聯(lián)合、收購等方式整合相鄰的地塊

在盤活土地存量土地方面，《意見》提出開發(fā)商可通過自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)，鼓勵國有土地現(xiàn)有人以聯(lián)合、收購的方式整合相鄰的多宗地塊進(jìn)行連片開發(fā)，可允許調(diào)整土地用途和規(guī)劃指標(biāo)，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，不進(jìn)入招拍掛程序。

在昆明，以聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)讓土地方式開發(fā)的項(xiàng)目例子不在少數(shù)。但《意見》鼓勵開發(fā)商收購周邊地塊進(jìn)行連片開發(fā)一條，不僅有效的盤活了閑置土地，對于開發(fā)商來說，收購周邊閑置地塊后也可擴(kuò)大項(xiàng)目面積，還可多地塊進(jìn)行調(diào)規(guī)，更有利于實(shí)現(xiàn)市場資源的有效配置。

取消土地開竣工違約保證金工業(yè)用地可先租后讓

另外，《意見》中還提到，在土地成功出讓后，將取消繳納開工、竣工履約保證金制度，對已繳納了開竣工履約保證金的項(xiàng)目，不計利息全額退還。據(jù)2014年昆明市人民政府發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用的實(shí)施意見》規(guī)定，在簽訂土地移交書后，應(yīng)當(dāng)繳納土地成交價5%的開竣工履約保證金，最高不超過5000萬元。按時竣工的，全額退款，未按期竣工的，從保證金中每日按保證金1‰扣取。如今取消了開竣工履約保證金，極大程度的降低了房企資金壓力。

在工業(yè)用地政策方面，《意見》提出鼓勵工業(yè)用地工業(yè)用地出讓彈性年限制，采用“先租后讓、租讓結(jié)合”的方式供地，通過招拍掛程序一次性確定租賃主體、年限、價格等信息，出讓年限根據(jù)產(chǎn)業(yè)的生命周期確定，一般工業(yè)項(xiàng)目不超過10年。而此前昆明的工業(yè)用地供應(yīng)均采用出讓方式，年限一律為50年，供地方式容易導(dǎo)致土地低效利用和閑置。如今實(shí)行彈性年限至，不僅減少了企業(yè)的土地出讓金額，也更容易提高土地的高效利用。

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