7月8日,昆明萬科、銀海地產(chǎn)舉行合作簽約儀式,按照協(xié)議,雙方將合作開發(fā)萬科·銀海泊岸。而此前一天,在昆明土地網(wǎng)拍賣會(huì)上,萬科4億元在盤龍區(qū)拿下一宗土地。上半年剛過,其在昆明市場(chǎng)已經(jīng)完成了3個(gè)項(xiàng)目布局。無獨(dú)有偶,另一個(gè)外來開發(fā)商碧桂園上半年在昆也有頻頻動(dòng)作,年初入昆首作鳳凰灣奠基開工、5月13日其二號(hào)作品紫臺(tái)地塊摘牌、6月17日都薈項(xiàng)目公開、6月24日碧桂園與云南城建達(dá)成聯(lián)合開發(fā)協(xié)議,將“接棒”云南映象后續(xù)地塊的開發(fā)。半年時(shí)間,碧桂園已經(jīng)完成在昆明4個(gè)項(xiàng)目的布局。一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘,也讓昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化更顯加速。

加速布局外來品牌“來勢(shì)洶洶”

外來開發(fā)企業(yè)的動(dòng)作,可謂來勢(shì)洶洶,記者統(tǒng)計(jì)了昆明市場(chǎng)上半年12個(gè)新推盤項(xiàng)目,雖然數(shù)量上與本土房企相差無幾,不過從面市的預(yù)售面積等來看,外來房企產(chǎn)品以47萬平方米占總供應(yīng)比例超過了7成�！吧习肽晖鈦矸科箜�(xiàng)目推盤的集中釋放,也是其前幾年大面積拿地之后的積累�！睒I(yè)內(nèi)分析顯示。

而這,在銷售數(shù)據(jù)端也有所體現(xiàn),在稍早前本地機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的上半年成交數(shù)據(jù)中,成交套數(shù)和成交面積綜合排名前五項(xiàng)目中,除了兩個(gè)位于呈貢的內(nèi)部團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目外,其余三項(xiàng)目均來自外來一線開發(fā)品牌,其中,恒大云報(bào)華府以1045套和近12萬平方米的成交面積,奪取實(shí)際成交榜首。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在大環(huán)境下分化加速,房地產(chǎn)市場(chǎng)也轉(zhuǎn)入大品牌時(shí)代,雖然目前昆明樓市整體開發(fā)水平仍有差距,不過上半年外來房企的頻繁動(dòng)作,外來房企與本土企業(yè)的份額爭(zhēng)奪也將越來越明顯。

項(xiàng)目合作土地儲(chǔ)備是本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)

如果說外來房企的頻繁動(dòng)作,讓昆明市場(chǎng)更激烈的競(jìng)爭(zhēng)提前到來,那么本土房企巨頭化運(yùn)作,也算得上是本土勢(shì)力對(duì)外來品牌擴(kuò)張的有力回應(yīng)。來自昆明銳理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示:上半年昆明市場(chǎng)房企運(yùn)行數(shù)據(jù)中,俊發(fā)以40.49億元再度奪得昆明市場(chǎng)銷量冠軍,而銷售金額前10名中,外來房企僅有萬科、恒大和海倫堡地產(chǎn)占了3席,其余均為本土企業(yè)。

之前,本報(bào)曾做的題為“云南房企新三國(guó)時(shí)代來了”(詳見5月19日B03版)的報(bào)道中,提到“新三國(guó)”的城投、俊發(fā)和建投,除了建投主業(yè)為城市基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)外,俊發(fā)和城投無疑是對(duì)抗外來房企的最大兩個(gè)巨頭。尤其是上半年布局?jǐn)U張頗快的云南城投,除了不斷拿地?cái)U(kuò)張市場(chǎng)版圖外,其上半年對(duì)藝術(shù)家園等項(xiàng)目的并購(gòu),也讓其面市產(chǎn)品區(qū)域分布極具代表性。

“相較外來房企,本土企業(yè)在土地儲(chǔ)備、市場(chǎng)底蘊(yùn)等上也頗具優(yōu)勢(shì)�！睒I(yè)內(nèi)分析人士指出。在7月8日昆明萬科和銀海地產(chǎn)的簽約儀式上,根據(jù)合作雙方的說法,昆明萬科選擇銀海,也是看重了其在云南房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)底蘊(yùn)和經(jīng)驗(yàn),這也是之前平安不動(dòng)產(chǎn)加入該項(xiàng)目合作的主因。

分化加速消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向品牌和品質(zhì)

“外來品牌擴(kuò)張加速,本土新巨頭崛起,都將催生行業(yè)本身的進(jìn)一步分化�！痹颇鲜》康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)韓忠慶接受采訪時(shí)也直言,這種分化的關(guān)鍵,是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品選擇的變化。就在上周末,北大資源博泰城開盤銷售超過3億元,開盤當(dāng)天所推項(xiàng)目全部售罄。值得注意的是,其近1.3萬元/平方米的均價(jià),還能取得首推售罄的成績(jī),也是消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品認(rèn)可的最大體現(xiàn)。

據(jù)昆明萬科方面透露,從萬科·云子開始,昆明萬科調(diào)整開發(fā)思路,重點(diǎn)發(fā)展優(yōu)質(zhì)改善型居住項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì),6月份昆明萬科銷售額突破了10億元大關(guān)。昆明萬科方面介紹,接下來還將繼續(xù)在昆明加大投資力度,繼續(xù)回歸主城,回歸改善型精品住宅開發(fā),同時(shí)也愿意與更多本土房地產(chǎn)企業(yè)展開合作。

“從短期來看,聯(lián)合開發(fā)也是本土房企突圍的一個(gè)思路�！痹诶ッ魅f科和銀海簽約儀式上,有分析人士也做出過這樣的判斷,下半年來看,接盤和聯(lián)合開發(fā)也將成為常態(tài),這也是消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向品牌和品質(zhì)后的市場(chǎng)必然之路。不僅有利于土地有效流轉(zhuǎn),也可以提升昆明市場(chǎng)的整體產(chǎn)品品質(zhì)和開發(fā)水平。

新聞?dòng)^察

本地房企需借鑒哪些經(jīng)驗(yàn)

1·產(chǎn)品定位

無論是昆明萬科公開表示回歸改善型精品住宅開發(fā),還是恒大提出的9A精裝品質(zhì)人居,從產(chǎn)品角度來看,上半年市場(chǎng)最熱的也是改善型品質(zhì)住宅,這也是行業(yè)早就在強(qiáng)調(diào)的傳統(tǒng)剛需向改善型需求轉(zhuǎn)型中,市場(chǎng)選擇的必然。

代表:恒大云報(bào)華府、萬科·云子、融城·昆明湖

指向:低密度、高綠化、個(gè)性化精裝

2·進(jìn)度保障

這恐怕是目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的痛,開發(fā)商延期交房、業(yè)主籌款自救……當(dāng)不斷的延期維權(quán)等事件發(fā)生的時(shí)候,二手房反而成為了市場(chǎng)消費(fèi)中最有保障的產(chǎn)品。之前一份市場(chǎng)調(diào)查中,對(duì)于開發(fā)品牌的選擇,80%的受訪者選擇了大品牌開發(fā)商,原因只有一個(gè):能按期交房,哪怕是價(jià)格更貴一些。

數(shù)據(jù):根據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì),目前昆明停工項(xiàng)目近20個(gè),這中間還不包括不少“胎死腹中”的項(xiàng)目規(guī)劃在內(nèi)。

指向:資金周轉(zhuǎn)、開發(fā)商誠(chéng)信度(這也指向了更多合作開發(fā)和接盤等模式的可能)。

3·配套服務(wù)

6月底,藍(lán)光召開的品牌發(fā)布會(huì)上,其已經(jīng)將生活家職能社區(qū)管理服務(wù)作為藍(lán)光新推的高端產(chǎn)品林肯公園最大的看點(diǎn),在改善型需求逐漸成為市場(chǎng)主力之后,物業(yè)和配套的層次,也成為消費(fèi)者選擇的最關(guān)鍵因素之一。

代表:恒大9A精裝和一對(duì)一管家式金碧物業(yè)服務(wù)、藍(lán)光社區(qū)智能服務(wù)的“生活家”。

指向:物業(yè)是未來云南房地產(chǎn)市場(chǎng)升級(jí)的關(guān)鍵,開發(fā)商提出轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺⻊?wù)商”,在住宅產(chǎn)品本身庫(kù)存加劇的情況下,更優(yōu)的服務(wù)才是客戶選擇時(shí)的加分項(xiàng)

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