今年以來(lái)，在供過(guò)于求的樓市背景下，昆明的土地成交可以說(shuō)一敗涂地。1-6月份的土地市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)萎靡、收入大降、流拍率高等現(xiàn)象，從土地成交類型看，有較大市場(chǎng)需求的住宅用地供應(yīng)僅1100畝且全部成交，而商用和工業(yè)用地流拍率卻都接近一半。這樣嚴(yán)重冷熱不均的現(xiàn)象，再加上品牌房企屢屢接盤停滯項(xiàng)目，以解決土地儲(chǔ)備問(wèn)題，足以說(shuō)明昆明的住宅用地供應(yīng)不足，市場(chǎng)已經(jīng)“叫渴”。

上半年昆明各類型土地流拍情況

土地收入連降住宅用地供應(yīng)不足

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年昆明主城區(qū)土地供應(yīng)量為5079.1畝，僅完成年度供地計(jì)劃的56.43%，主城區(qū)97.5億元的賣地收入較之2014年減少了53.7億元；今年上半年，昆明主城供地面積約4034畝，面積同期雖小幅上漲7.5%，但成交面積僅有2422畝，同比下降30.78%，賣地收入也下降32%，僅有59億元。連續(xù)兩年的上半年，昆明土地收入都出現(xiàn)大幅下降的情況。

原因可能是多方面的，但從今年上半年的4034畝土地供應(yīng)與成交情況看，占比前三的依次為工業(yè)用地1806畝、住宅用地1103畝，商業(yè)用地998畝。其中商業(yè)用地流拍面積達(dá)485畝，流拍率為48.6%；工業(yè)用地流拍面積約843畝，流拍率46.7%。也就是說(shuō)，昆明上半年供應(yīng)的工業(yè)和商業(yè)用地總體近五成流拍，不得不說(shuō)，上半年昆明的土地供應(yīng)端確實(shí)出現(xiàn)了問(wèn)題。

1-6月昆明供地情況

另一方面，昆明上半年住宅用地供應(yīng)僅有1103余畝，只占總供應(yīng)面積的三分之一不到，但除了因故終止交易的地塊外，其他全數(shù)成交。這至少可以說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)住宅用地的需求是旺盛的，一些品牌開(kāi)發(fā)商陷入無(wú)地可拿的狀況，轉(zhuǎn)而尋求在二級(jí)市場(chǎng)的并購(gòu)合作機(jī)會(huì)。

昆明上半年的商用工業(yè)用地近一半無(wú)人問(wèn)津，為數(shù)不多的住宅用地卻一掃而空，其結(jié)果就必然反映在土地收入銳減，對(duì)此，昆明土地部門有何對(duì)策？據(jù)了解，土地部門正采取一系列措施，強(qiáng)力推進(jìn)批而未供和閑置土地清理的處置，從增量和存量?jī)煞矫嬷�，加大供�?yīng)力度，開(kāi)閘放水的意圖明顯。

土地部門推進(jìn) 批而未供和閑置土地加快入市

日前，昆明市國(guó)土局官網(wǎng)發(fā)布了一篇名為“強(qiáng)力推進(jìn)批而未供和閑置土地清理處置 ”的文章，面對(duì)連續(xù)的供應(yīng)低迷，尤其是賣地收入大幅下降、流拍率高、供需不平衡等一系列困局，對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格工作責(zé)任的落實(shí)、強(qiáng)化督促檢查、實(shí)行掛牌督辦、實(shí)施核銷管理、健全工作機(jī)制、強(qiáng)化通報(bào)考核等6條措施：

對(duì)工作不到位的單位，將開(kāi)展督查并落實(shí)責(zé)任追究；選擇一批社會(huì)影響重大的閑置土地典型案件進(jìn)行掛牌，公開(kāi)曝光，督察完成處置；對(duì)年底前批而未供土地供地率較低、閑置土地處置慢的地區(qū)嚴(yán)重著將暫停地方用地審批，力爭(zhēng)在2016年底全市批而未供土地面積明顯下降。

目前的土地市場(chǎng)，普遍存在城市規(guī)劃與土地供應(yīng)不符，一方面大量報(bào)批土地，一方面造成批而未供的現(xiàn)象。與之前土地清理政策不同的是，在這一次的清理土地政策中，首次出現(xiàn)對(duì)“批而未供”的土地清理處置。所謂的“批而未供的土地”指的是已經(jīng)通過(guò)審批的，可以掛牌交易卻沒(méi)有進(jìn)入招拍掛程序出讓的土地，政府這一政策也一定程度上確保土地市場(chǎng)增加新地塊入市交易。

除了加強(qiáng)對(duì)“批而未供”的土地監(jiān)督入市外，土地部門還加大對(duì)存量也即閑置土地的清理。從2015年7月份以來(lái)，昆明市政府便全面啟動(dòng)了閑置土地清理處置工作，年內(nèi)分轄區(qū)、分批次公布了一大批閑置土地名單。

根據(jù)2015年昆明主城各區(qū)發(fā)布的閑置土地公示數(shù)據(jù)，去年被點(diǎn)名的閑置土地多達(dá)126宗，公示的閑置土地的總用地面積達(dá)10955.5畝。上榜的大部分土地閑置原因?yàn)檎颍俨糠值貕K涉及企業(yè)原因。據(jù)昆明市國(guó)土局發(fā)布的信息顯示，去年以來(lái)，昆明市處置的閑置土地宗數(shù)、面積分別占總量的96%和98.5%。

其中就包括已經(jīng)完成收回的西山區(qū)彩云灣約2000余畝閑置土地，以及中豪螺螄灣商貿(mào)城約930畝土地；算上之前公布的空港新區(qū)回收部分,今年昆明回收土地面積已近3000畝；,占閑置土地面積的1/3左右。

5月份,正義路一閑置近13年的地塊重新招掛牌,加上近期頻繁公布回收的閑置土地,昆明土地的重新流轉(zhuǎn)也逐步進(jìn)入常態(tài)，重新入市的土地將為政府帶來(lái)可觀的收益。當(dāng)然，“批而未供”和閑置土地的清理工作是否能有效的為土地市場(chǎng)注入新鮮能源，增加有效土地供應(yīng)及收入，也得看市場(chǎng)走向以及政策是否落實(shí)到位等多方面原因。

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