早前被昆明一味放開(kāi)的容積率如今呈大踏步“倒退”之象。今年來(lái)通過(guò)規(guī)劃的幾個(gè)項(xiàng)目成為了管窺昆明容積率下調(diào)的一個(gè)窗口。就最近過(guò)規(guī)的中航璽樾花園和藍(lán)光悅彩城來(lái)看，前者三個(gè)過(guò)規(guī)地塊最高容積率為4.1，后者土地出讓時(shí)明確地塊最高容積率不超過(guò)3.2。再遠(yuǎn)一些，金科時(shí)代中心和萬(wàn)科云子，過(guò)規(guī)地塊容積率也都在4以?xún)?nèi)。相比昆明前些年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，動(dòng)輒就是6、7左右容積率，如今回縮之勢(shì)明顯，至少近來(lái)過(guò)規(guī)的幾個(gè)新項(xiàng)目都有這樣的共性。隨著容積率的下調(diào)，樓盤(pán)的建筑形態(tài)也將發(fā)生變化，最直接的表現(xiàn)就是板式住宅批量增加。

金科時(shí) 代中心效果圖，為高層板式住宅

金科時(shí)代中心效果圖，為高層板式住宅

容積率大踏步倒退

針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率，在3月初出臺(tái)的昆明“46條”中已有政策指引。新政其中一條關(guān)于容積率的規(guī)定言下之意就是，昆明已經(jīng)完成土地出讓的城中村地塊可以申請(qǐng)下調(diào)容積率。而早于此條政策之前，去年，昆明也有城市改造拆除重建類(lèi)項(xiàng)目，容積率原則上不超4.0，特殊項(xiàng)目不超4.5的提法。

有了政策引航，昆明越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始付諸實(shí)踐，從近來(lái)過(guò)規(guī)的幾個(gè)項(xiàng)目便可見(jiàn)一斑。

以最新過(guò)規(guī)的項(xiàng)目中航璽樾花園和藍(lán)光悅彩城為例。其中。中航璽樾花園A3、A4、A5地塊過(guò)規(guī)，地塊性質(zhì)均為居住用地，容積率依次為3.9、0.69、4.1，從數(shù)字上來(lái)看極有可能是高層和別墅。規(guī)劃局微博消息，藍(lán)光悅彩城也已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃，但尚未披露規(guī)劃細(xì)節(jié)。不過(guò)從項(xiàng)目土地出讓時(shí)的地塊信息來(lái)看，最高容積率不超過(guò)3.2。

萬(wàn)科云子規(guī)劃總平面圖，住宅均為板式高層

時(shí)間線(xiàn)再拉長(zhǎng)一些，分別于2月和3月通過(guò)規(guī)劃的金科時(shí)代中心和萬(wàn)科云子，兩個(gè)項(xiàng)目的容積率都在4以?xún)?nèi)。其中，金科時(shí)代中心A1地塊，容積率3.8。萬(wàn)科云子的容積率為3.934。

回顧前些年昆明房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率，5以上的項(xiàng)目比比皆是，動(dòng)輒就在6、7之上的樓盤(pán)也屢見(jiàn)不鮮，當(dāng)中不乏曾經(jīng)在市場(chǎng)上熱賣(mài)的經(jīng)典項(xiàng)目。雖不能窮盡，倒是可以舉幾個(gè)典型的案例。

例如昆明廣場(chǎng)、七彩俊園、匯都國(guó)際二期、天驕北麓等項(xiàng)目的容積率就都在6以上，有的甚至還超過(guò)了7。而容積率在5以上的項(xiàng)目就更多了，尤其是2008年之后新批項(xiàng)目受到政策的影響多為高容積率。

溫故而看今，昆明新批項(xiàng)目容積率已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回縮之勢(shì)，且回縮的幅度不小。

板式住宅批量增加

伴隨容積率的下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑形態(tài)也開(kāi)始大變臉，最為直接的表現(xiàn)就是板式住宅批量問(wèn)世。

萬(wàn)科云子、金科時(shí)代中心、綠城春江明月、銀海泊岸等項(xiàng)目都是近段時(shí)間以來(lái)才面市的項(xiàng)目。就連剛剛通過(guò)規(guī)劃的中航璽樾花園，從規(guī)劃圖上來(lái)看，也極有可能是板式住宅。

可見(jiàn)，多年來(lái)已經(jīng)淡出購(gòu)房者視野的板式住宅又重新回到了視線(xiàn)當(dāng)中，且還呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢(shì)。而板樓的批量增加正式城改項(xiàng)目容積率可下調(diào)政策的利好表現(xiàn)，同時(shí)也得益于昆明最新版《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中提出的“居住建筑布局應(yīng)當(dāng)高低錯(cuò)落，點(diǎn)板結(jié)合”。

回到容積率上，還想說(shuō)一說(shuō)它在昆明演變史，已有人將其分為三個(gè)階段。2002-2007是第一個(gè)階段，彼時(shí)，人們推崇的是景觀和品質(zhì)，多數(shù)樓盤(pán)的容積率集中在2左右。期間，昆明《城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》還對(duì)容積率作出過(guò)明確要求：二環(huán)以?xún)?nèi)新建住宅容積率不能超過(guò)3.5，二環(huán)以外不得超過(guò)3。

2008-2014年被劃分在第二階段，因受大規(guī)�！俺歉倪\(yùn)動(dòng)”影響，期間容積率不斷放寬，城市規(guī)劃也均引導(dǎo)向空中發(fā)展，部分樓盤(pán)的容積率已經(jīng)超過(guò)5，甚至到了6、7之上。第三個(gè)階段應(yīng)該從2015年算起，這一年是分水嶺，先是《昆明市城市更新改造管理辦法》中提出城市改造拆除重建類(lèi)項(xiàng)目，容積率原則上不超4.0，特殊項(xiàng)目不超4.5，后《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中又收緊了容積率，并為曾經(jīng)的板樓禁令撕開(kāi)了口子。2015年應(yīng)該算是一個(gè)過(guò)渡時(shí)期，直到今年，容積率在4以?xún)?nèi)的項(xiàng)目才大規(guī)模爆發(fā)。

而前述都能夠?yàn)樽糇C昆明容積率大踏步倒退提供充分的依據(jù)。將“倒退”兩字用在昆明容積率的演變上并沒(méi)有貶低的意思，恰恰相反，容積率的下降反倒讓人喜聞樂(lè)見(jiàn)。

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