你看或不看小區(qū)廣告就在那里你問(wèn)或不問(wèn)廣告收入從無(wú)蹤影

由于業(yè)委會(huì)發(fā)展不理想記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)昆明不少業(yè)主對(duì)自身權(quán)益知之甚微

日前，昆明人的朋友圈熱傳著這樣一條微信：“你家小區(qū)物業(yè)欠你一筆錢(qián)，這么多年還不知道？”文中講的是一法院公布的2015年十大經(jīng)典案例，其中一個(gè)案例講的就是物業(yè)公司在電梯等公共區(qū)域發(fā)布廣告，而廣告收益最終應(yīng)該歸誰(shuí)的問(wèn)題。近日，記者走訪了濱江俊園、翡翠灣、金江小區(qū)、陽(yáng)光A版、滇池衛(wèi)城、世紀(jì)城、潤(rùn)城、理想小鎮(zhèn)、萬(wàn)科金域國(guó)際、和諧世紀(jì)10個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)這些小區(qū)的電梯里或一樓電梯口都有專(zhuān)門(mén)的廣告區(qū)域。

但當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)小區(qū)住戶(hù)是否知曉廣告費(fèi)該歸誰(shuí)、用去哪兒的時(shí)候，所有住戶(hù)都表示不清楚也不關(guān)注。不但是電梯廣告費(fèi)，就連這些業(yè)主每年繳納的1000-2500元不等的物管費(fèi)用到底用在了什么地方，由于沒(méi)有公示，大部分業(yè)主也是云里霧里，而最能保障業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)為何物也只有少部分人知道。

但另一方面，很多業(yè)主對(duì)于物管放入外來(lái)車(chē)輛進(jìn)小區(qū)停放并收費(fèi)、租借公共區(qū)域建筑物給商戶(hù)、不及時(shí)修繕被極端天氣凍壞的太陽(yáng)能熱水器等問(wèn)題都有諸多怨言。卻由于沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)、或是業(yè)主委員會(huì)“不管事”等原因拿物管毫無(wú)辦法。

當(dāng)記者繼續(xù)深入采訪，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)怪圈：業(yè)主權(quán)益被侵犯——業(yè)主委員會(huì)建設(shè)不完善或直接沒(méi)有，導(dǎo)致投訴渠道窄——法律維權(quán)成本高，業(yè)主不愿耗費(fèi)精力——繼續(xù)被侵權(quán)。

調(diào)查業(yè)委會(huì)的存在感很難“刷”出來(lái)

在記者發(fā)放的50份問(wèn)卷調(diào)查中，32人表示自己曾有過(guò)物權(quán)被侵犯的感受或經(jīng)歷。但苦于找不到合適的維權(quán)路子，大部分業(yè)主只能算了。業(yè)內(nèi)人士分析，昆明的業(yè)主委員會(huì)發(fā)展根本沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，“一方面業(yè)主委員會(huì)的普及率不高，基層政府部門(mén)并沒(méi)有發(fā)揮相關(guān)的引導(dǎo)作用，這就造成了維權(quán)難問(wèn)題。另外一方面，已有的業(yè)主委員會(huì)也由于參與度不高等問(wèn)題，出現(xiàn)了‘裝飾化’的傾向，不能夠?yàn)闃I(yè)主解決一些實(shí)實(shí)在在的訴求�！�

現(xiàn)象

電梯廣告天天見(jiàn)廣告收入從未見(jiàn)

在小區(qū)里投遞廣告的，多是小區(qū)周邊的餐飲企業(yè)、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。對(duì)于他們而言，在小區(qū)投放廣告，受眾精準(zhǔn)而且成本不高。那么第一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，張貼、擺放這些設(shè)置在公共區(qū)域的廣告是否取得了業(yè)主的同意？

答案并不理想。

“我也是剛搬進(jìn)來(lái)3個(gè)月的新業(yè)主，一住進(jìn)來(lái)電梯里就有這些廣告了，我們也還沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，所以這些廣告的張貼不知道到底有沒(méi)有得到業(yè)主的同意，或者說(shuō)得到了多少業(yè)主的同意。”萬(wàn)科金域國(guó)際業(yè)主祁先生說(shuō)。

“我們小區(qū)的廣告更新頻率還挺快的，基本每個(gè)月看見(jiàn)的廣告都不一樣。但我從沒(méi)在公告欄里看見(jiàn)換廣告啊之類(lèi)的公告，挺被動(dòng)的�！苯鸾^(qū)業(yè)主王倩說(shuō)。在記者的走訪中，這些小區(qū)的業(yè)主表示，從沒(méi)有看見(jiàn)過(guò)與電梯廣告相關(guān)的公告。

那么，對(duì)于這些廣告業(yè)主都有什么看法？

“其實(shí)挺方便的，這些廣告大概一到兩個(gè)月會(huì)更新一次，每次都會(huì)宣傳一下附近商家的優(yōu)惠活動(dòng)、新開(kāi)餐館什么的，我要是有時(shí)間都會(huì)去試試。”家住世紀(jì)城的杜小姐說(shuō)。而在市中心的陽(yáng)光A版，電梯廣告也同樣布滿(mǎn)電梯，但對(duì)這些繽紛的硬廣告，住戶(hù)張黎有不同的看法：“一進(jìn)電梯就感覺(jué)亂麻麻的，本來(lái)里面租戶(hù)就比較復(fù)雜，這樣一布置更是感覺(jué)來(lái)到了一個(gè)‘高樓城中村’。其實(shí)做成清清爽爽的幾面鏡子就很漂亮�！彼硎荆拔锕苓€是應(yīng)該從保障業(yè)主居住環(huán)境、居住質(zhì)量出發(fā)，確實(shí)，居民會(huì)有對(duì)餐飲、教育培訓(xùn)、旅游等便民信息的需求，但物管可以在一個(gè)人流集中的地方設(shè)置一個(gè)廣告欄，這樣能凈化居住環(huán)境，也能為需要的住戶(hù)提供便利。”

去向

廣告費(fèi)去哪兒了？

就不告訴你，就不告訴你……

“50cm*50cm以?xún)?nèi)的廣告每個(gè)月的費(fèi)用是50塊錢(qián)，但除此之外，每個(gè)廣告位每個(gè)月你們還要提供50塊錢(qián)的代金券。”

“代金券給誰(shuí)？”

“物管�！�

上周五，記者以要在北市區(qū)住宅小區(qū)做廣告的餐飲老板身份，致電昆明愛(ài)邦廣告有限公司，該公司工作人員這樣回復(fù)。記者算了一筆賬，按照一個(gè)住宅小區(qū)有20棟住宅樓，每棟樓2部電梯，每部電梯2-4個(gè)廣告位，一年下來(lái)，電梯轎廂廣告費(fèi)用在4.8萬(wàn)-9.6萬(wàn)間（不含代金券）。

為什么要按現(xiàn)金和代金券來(lái)分開(kāi)收費(fèi)？這兩部分廣告費(fèi)又到哪里去了？眼下，昆明有的小區(qū)會(huì)不定期給業(yè)主發(fā)放電影票和餐飲代金券。但在記者采訪的這10家小區(qū)，業(yè)主都表示還沒(méi)享受到這樣的“福利”。

“在北市區(qū)，目前除了俊發(fā)旗下的小區(qū)和欣都龍城以外，其他小區(qū)都可以在電梯轎廂內(nèi)投放廣告。而之所以俊發(fā)和欣都龍城電梯廣告無(wú)法投放，是因?yàn)橐獌r(jià)較高，一直沒(méi)談妥�！痹摴ぷ魅藛T介紹。

記者走訪和諧世紀(jì)、翡翠灣等多個(gè)小區(qū)，這些小區(qū)電梯轎箱內(nèi)都有廣告投放，然而當(dāng)記者向這些小區(qū)的物管詢(xún)問(wèn)廣告收入去向時(shí)，大部分物管工作人員表示不清楚。部分小區(qū)的物管表示，廣告費(fèi)用已經(jīng)劃入公共維修基金，將用于公共設(shè)施維護(hù)管理。

長(zhǎng)期從事廣告行業(yè)的咸先生透露，小區(qū)電梯內(nèi)投放廣告早已不是新鮮事，之前其所在公司也有這方面的業(yè)務(wù)，后來(lái)因?yàn)閺V告位的租金太高而放棄�！耙话阌蓮V告公司向小區(qū)物管或者開(kāi)發(fā)商以年為單位承包廣告權(quán)，然后再向外租給企業(yè)和商戶(hù)，部分小區(qū)物管還會(huì)在這個(gè)過(guò)程中向廣告公司抽成，這樣一算電梯廣告收入十分可觀。但這筆費(fèi)用到底去哪兒就不清楚了。”

小區(qū)里的廣告費(fèi)到底去哪兒了？該怎么使用、如何管理？“昆明現(xiàn)在各小區(qū)對(duì)電梯廣告費(fèi)的使用各不相同，目前，我們沒(méi)有接收到一宗業(yè)主關(guān)于關(guān)于電梯廣告的投訴，所以也就談不上去規(guī)范或者解決這個(gè)問(wèn)題。只能說(shuō)等問(wèn)題投訴出現(xiàn)之后，如果業(yè)主找上我們協(xié)會(huì)，我們才會(huì)協(xié)調(diào)物業(yè)公司解決問(wèn)題�！崩ッ魑飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)唐曉林秘書(shū)長(zhǎng)表示。

隨評(píng)

業(yè)主維權(quán)與“搭便車(chē)效應(yīng)”

小區(qū)業(yè)主與物管公司之間的維權(quán)博弈，是一個(gè)看似簡(jiǎn)單但實(shí)際非常復(fù)雜的問(wèn)題，其復(fù)雜程度要大大高于人們對(duì)其的表面觀感。即使把視野縮小到“如何保證業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮有效功能”這一個(gè)問(wèn)題上，我們就不得不面對(duì)社會(huì)管理學(xué)中一個(gè)至今無(wú)法徹底解決的難題——“搭便車(chē)效應(yīng)”！

1965年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家曼柯·奧爾遜發(fā)表了《集體行動(dòng)的邏輯：公共利益和團(tuán)體理論》一書(shū)，提出“搭便車(chē)”理論。所謂“搭便車(chē)”，是指在集體行動(dòng)里，組織中一部分人既不提供公共產(chǎn)品也不分擔(dān)集體供給公共產(chǎn)品的成本，卻免費(fèi)從其他人或組織的努力中受益的現(xiàn)象�；氐綐I(yè)委會(huì)的問(wèn)題上我們可以發(fā)現(xiàn)，作為一項(xiàng)代理式維權(quán)的組織方式，業(yè)委會(huì)固然可以減少個(gè)體業(yè)主的維權(quán)成本，但其代理式維權(quán)的本質(zhì)，又決定其主要運(yùn)作成本只可能由一小部分業(yè)委會(huì)核心成員來(lái)承擔(dān)，而其余大部分業(yè)主將在不用付出精力、時(shí)間的基礎(chǔ)上坐享維權(quán)成果。在這一背景下，想要求核心成員心態(tài)始終不變、始終任勞任怨，只怕就過(guò)于理想化了�？辞暹@一點(diǎn)，業(yè)主委員會(huì)的普遍“裝飾化”也就不是一件奇怪的事情。

令人遺憾的是，雖然有大批學(xué)者致力于對(duì)“搭便車(chē)效應(yīng)”的研究，但時(shí)至今日仍然沒(méi)有找到徹底消除這一效應(yīng)的有效途徑。當(dāng)然，目前也有一些辦法可以在一定程度上減少“搭便車(chē)效應(yīng)”對(duì)集體行動(dòng)的影響。例如奧爾遜提出，應(yīng)對(duì)“搭便車(chē)效應(yīng)”，組織內(nèi)部必須建立選擇性激勵(lì)，組織內(nèi)部在權(quán)力、利益、貢獻(xiàn)和分配上都不能搞平均主義。因此，要消除業(yè)委會(huì)的“裝飾化”傾向，不但要在廣大業(yè)主心中樹(shù)立起業(yè)委會(huì)核心成員“合理取酬”的思想自覺(jué)，全社會(huì)也應(yīng)當(dāng)為業(yè)委會(huì)核心成員“合理取酬”提供必要的政策和法律支持。有了利益激勵(lì)，業(yè)委會(huì)的核心成員才更有可能堅(jiān)持下去，業(yè)委會(huì)的業(yè)務(wù)才更有可能有效運(yùn)轉(zhuǎn)下去，業(yè)主的維權(quán)之旅也才更有可能實(shí)打?qū)嵉剡M(jìn)行下去。（大海）

律師說(shuō)法

電梯廣告收入應(yīng)歸業(yè)主

云南凌云律師事務(wù)所執(zhí)行主任李春光介紹，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。也就是說(shuō)，電梯屬于小區(qū)公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在電梯間經(jīng)營(yíng)廣告，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，沒(méi)有特殊情況，收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

但現(xiàn)實(shí)情況是，由于缺乏相關(guān)職能部門(mén)的指導(dǎo)，昆明各小區(qū)里的業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行情況并不好。諸多新建小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，即便有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，也沒(méi)有很好地發(fā)揮應(yīng)有作用。這直接導(dǎo)致一些該讓業(yè)主決定的事情現(xiàn)在卻由物管“拍板”，沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，物管也就不怕“下崗”，服務(wù)質(zhì)量也就沒(méi)有保障。

最新進(jìn)展

成立業(yè)主大會(huì)向街道申請(qǐng)即可

之前，成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門(mén)是區(qū)一級(jí)的住建部門(mén)。不過(guò)令人欣慰的是，政府部門(mén)已經(jīng)看見(jiàn)了目前業(yè)主維權(quán)存在的難處。唐曉林介紹，從今年2月1日起施行的《昆明市物業(yè)管理辦法》中明確提出，增加街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門(mén)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將在收到書(shū)面申請(qǐng)60天內(nèi)，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

“總的來(lái)說(shuō)，成立業(yè)主委員會(huì)肯定是一個(gè)大趨勢(shì)，我們眼下已經(jīng)開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)各個(gè)街道辦相關(guān)人員的培訓(xùn)，下一步肯定會(huì)對(duì)各個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)有一個(gè)積極的指導(dǎo)作用，更好地保護(hù)業(yè)主權(quán)益�！碧茣粤终f(shuō)。

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