又到每月數(shù)據(jù)說(shuō)話時(shí)間！這次說(shuō)的事，稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)，但一點(diǎn)不礙事。1月作為傳統(tǒng)的營(yíng)銷淡季，上市標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)?nèi)绾�？今天我們就�?lái)扒扒看。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：1月作為銷售淡季，40家典型企業(yè)銷售金額環(huán)比明顯下降，但整體表現(xiàn)好于去年同期，合計(jì)銷售1891億元，合計(jì)同比增長(zhǎng)21%，其中更是有包括碧桂園、首創(chuàng)等在內(nèi)的13家房企同比增長(zhǎng)超過(guò)100%；盡管40家房企拿地總量較上年12月環(huán)比大幅下跌，但平均樓板價(jià)繼續(xù)上升，高達(dá)5485元/平米；而一線城市更成為上市企業(yè)的爭(zhēng)搶重點(diǎn)；就融資方面來(lái)看，1月融資總量為1527.7億元，與上月大體持平，依舊維持在高位，主要原因在于票據(jù)、債券所募得的資金量有了顯著增加，就平均融資成本而言，5-7年期限基本維持在4%左右；臨近春節(jié)，“返鄉(xiāng)置業(yè)”成為各大企業(yè)讓利促銷的主要手段，并且收效明顯。

就在昆上市企業(yè)的表現(xiàn)來(lái)看：1月僅有云南華僑城拿地；綠城·春江明月推新貨包銷售；而不少上市企業(yè)項(xiàng)目則獲得了預(yù)售許可證；同時(shí)，碧桂園正式宣布進(jìn)軍昆明，不久會(huì)有新項(xiàng)目入市。

業(yè)績(jī)

13家房企同比增長(zhǎng)超過(guò)100%

1月房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸傳統(tǒng)銷售淡季，為此，重點(diǎn)企業(yè)銷售金額環(huán)比明顯下降，但整體好于去年同期，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：1月40家典型房企合計(jì)銷售1891億元，合計(jì)同比增長(zhǎng)21%，其中更是有13家房企同比增長(zhǎng)超過(guò)100%。

其中，萬(wàn)科公布1月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積186.4萬(wàn)平方米，銷售金額255.9億元人民幣，金額同比增長(zhǎng)10%；恒大銷售達(dá)212億元，同比增長(zhǎng)83%；預(yù)計(jì)在昆明有大發(fā)展的碧桂園控股有限公司2月5日公告，截至2016年1月31日止一個(gè)月，公司及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣125億元；合同銷售建筑面積約157萬(wàn)平方米。其中，碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占的合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別約為人民幣89.5億元及118萬(wàn)平方米。此外，據(jù)公開(kāi)資料顯示，碧桂園在過(guò)去1月還通過(guò)收購(gòu)、合作、招拍掛等方式獲取4個(gè)項(xiàng)目；另外，1月華潤(rùn)置地及其附屬公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣92億元；合同銷售建筑面積約58.92萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)約15614元/平方米。同時(shí)，還有公告顯示：1月份其在南昌、上海市、成都收購(gòu)了3幅地塊，樓面面積共46.64萬(wàn)平方米，支付土地出讓金約為人民幣43.45億元。

CRIC機(jī)構(gòu)分析，1月雖進(jìn)入銷售淡季，但節(jié)前與節(jié)后房企應(yīng)積極開(kāi)展“返鄉(xiāng)置業(yè)”等符合春節(jié)淡季特性的有效營(yíng)銷手段，加大促銷力度，為2016年企業(yè)業(yè)績(jī)開(kāi)個(gè)好頭。

拿地

拿地量?jī)r(jià)急跌樓板價(jià)仍處于高位

作為營(yíng)銷淡季，但這并不影響上市企業(yè)在一線城市的拿地?zé)崆�。�?jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：1月40家房企拿地總量較上年12月環(huán)比大幅下跌，但平均樓板價(jià)繼續(xù)上升，高達(dá)5485元/平米。樓板價(jià)越來(lái)越高的原因主要是房企青睞的一線城市土地價(jià)格高漲，更值得一提的是，房企在南京、杭州、武漢、佛山等城市拿地也十分積極，造成這些城市均出現(xiàn)了較高的溢價(jià)率。從單個(gè)企業(yè)的拿地情況來(lái)看，恒大、萬(wàn)達(dá)兩家企業(yè)拿地總建面均在100萬(wàn)方以上。其中恒大以82億元在7個(gè)城市取得7宗地，本月拿地銷售比為0.39。這主要是企業(yè)得益于全年銷售業(yè)績(jī)突出，因此，在拿地?cái)U(kuò)張方面也較為積極。

CRIC分析認(rèn)為：“未來(lái)，受房企集中一二線重點(diǎn)城市布局的策略影響，以及有限的土地供應(yīng)機(jī)制等多方面的因素，未來(lái)供應(yīng)總量將持續(xù)縮量，但土地價(jià)格仍有上漲的空間。因此，房企可實(shí)時(shí)抓住機(jī)遇積極布局，除了通過(guò)招拍掛獲取土地外，收購(gòu)、股權(quán)合作、參與舊改等方式均是不錯(cuò)的選擇。”

融資

融資總量維持高位房企紛紛公布發(fā)債計(jì)劃

1月份令人驚訝的信貸投放數(shù)據(jù)，似乎預(yù)示著今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年1月當(dāng)月，人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高；M2增速上升到14%，創(chuàng)18個(gè)月新高。社會(huì)融資規(guī)模增量為3.42萬(wàn)億元，分別比上月和去年同期多1.61萬(wàn)億元和1.37萬(wàn)億元。

其中，住戶部門貸款增加6075億元，中長(zhǎng)期貸款部分增加4783億元。也就是說(shuō)，即使不算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，1月新增貸款中，已有1/5流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

信貸的放量是低利率環(huán)境、穩(wěn)增長(zhǎng)導(dǎo)向和季節(jié)性因素的綜合結(jié)果，但在沒(méi)有類似“四萬(wàn)億”重磅的刺激下，如此天量的信貸投放仍然讓人吃驚。且至少在上半年，“放水”的慣性被認(rèn)為還將持續(xù)。

具體到上市企業(yè)融資情況如何？據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：1月融資總量為1527.7億元，與上月大體持平，依舊維持在高位，主要原因在于票據(jù)、債券所募得的資金量有了顯著增加，就平均融資成本而言，5-7年期限基本維持在4%左右。具體來(lái)看，本月房企的票據(jù)、債券發(fā)行量達(dá)到了1145.4億，較上月增長(zhǎng)了一倍多，主要是由于2015年年末許多房企的發(fā)債預(yù)案獲批，額度尚未發(fā)完，在2016年初便呈現(xiàn)一個(gè)集中爆發(fā)的態(tài)勢(shì)；與此同時(shí)，部分房企也在本月公布了2016年的公司債發(fā)行計(jì)劃，如：世茂房地產(chǎn)擬發(fā)行200億境內(nèi)公司債券用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金；金科股份擬非公開(kāi)發(fā)行100億元7年期公司債券。

就海外融資而言，1月與上月大體持平，融資總量為268億，其中綠城、新城、旭輝紛紛選擇了美元銀行貸款的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)新債對(duì)舊債的置換，總體而言，如無(wú)其他利好政策，2016年房企的融資偏好將依舊集中在國(guó)內(nèi)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示認(rèn)為結(jié)合中央和地方下發(fā)的各項(xiàng)刺激政策，今年上半年，一二線城市的樓市成交量將出現(xiàn)明顯上漲。

營(yíng)銷觀察

“返鄉(xiāng)置業(yè)”讓利促銷效果明顯

CRIC分析，春節(jié)將至，房企紛紛開(kāi)展“返鄉(xiāng)置業(yè)”讓利促銷，折扣力度有所加強(qiáng)，本月最高折扣力度達(dá)到5折。就營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)看，多家房企在家裝定制方面有新動(dòng)作，相較于之前推出的定制化產(chǎn)品，此次更加注重了客戶參與度和體驗(yàn)感。

而在各類“返鄉(xiāng)置業(yè)”活動(dòng)當(dāng)中，恒大表現(xiàn)較為突出，其特色在于：一是城市覆蓋面廣，產(chǎn)品線豐富，側(cè)重返鄉(xiāng)人群較多的二三線城市，迎合了主力客群需求；二是拓客和鎖客能力強(qiáng)，全民經(jīng)紀(jì)人與老帶新結(jié)合上陣，作用于返鄉(xiāng)客戶，獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制下促動(dòng)拓客成效，同時(shí)車票抵房款，看房專線及無(wú)理由退房活動(dòng)疊加，圈定客源，轉(zhuǎn)化客源。

大數(shù)據(jù)帶來(lái)的需求定制是2015年房企營(yíng)銷的一大戰(zhàn)略重點(diǎn)，其中家裝定制算是房企嘗試最多、發(fā)展相對(duì)成熟的一大模塊。2016年房企又有新的動(dòng)作，景瑞攜當(dāng)代推出了VR虛擬樣板間，利用新科技為購(gòu)房者營(yíng)造“身臨其境”之感；萬(wàn)科則首次推出了自己家裝定制品牌“美好家”，提升產(chǎn)品附加值以加速去化；未來(lái)隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的成熟、科技的完善，勢(shì)必會(huì)為家裝定制注入新的生機(jī)。

利潤(rùn)

88家上市房企25家虧損

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道：截至2月15日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)88家上市房企公布了2015年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，25家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的1家房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)最大變動(dòng)幅度來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)45家，占比逾五成。值得注意的是，在25家業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)中，有22家是首虧，其中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24億元至25億元。其中，萬(wàn)通地產(chǎn)首虧5.8億元至6.2億元，其表示，公司正在開(kāi)發(fā)杭州萬(wàn)通中心項(xiàng)目及杭州上園項(xiàng)目，在綜合分析上述兩項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀、未來(lái)變化趨勢(shì)及上述項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況的基礎(chǔ)上，擬對(duì)上述兩項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。

從目前公布的2015年年度業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，中小房企占比較大，萬(wàn)科等千億元級(jí)房企尚未全部公布年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，因此，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)反映了中小房企今年業(yè)績(jī)變動(dòng)的水平。綠地控股表示，報(bào)告期內(nèi)，公司重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的正式核準(zhǔn)，綠地控股集團(tuán)有限公司實(shí)現(xiàn)了借殼上市，因此公司的資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力得到了大幅度提升。此外，轉(zhuǎn)型已經(jīng)步入收獲期的泛�？毓杀硎荆瑑衾麧�(rùn)將在18.7億元至21.8億元，同比上漲20%至40%。

在昆上市企業(yè)

多項(xiàng)目獲預(yù)售許可證不久或迎來(lái)?yè)屖占?/strong>

就昆明上市房企來(lái)看，由于1月昆明地塊供應(yīng)較少，僅有編號(hào)為陽(yáng)政儲(chǔ)【2014】04、陽(yáng)政儲(chǔ)【2014】05的2宗地塊，被云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司，分別以地價(jià)142.5萬(wàn)元、251.7萬(wàn)元，收入囊中，成交總面積4379平方米，而這也成為了2016年，上市房企在昆明的首批拿地。

除去拿地舉措外，上市企業(yè)在昆明有多個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，這或許意味著不少上市企業(yè)不久將迎來(lái)?yè)屖占荆痪唧w來(lái)看，1月有綠地香樹(shù)花城（C地塊）Ⅱ獲證，預(yù)售面積20927.55平方米；萬(wàn)科公園里（3號(hào)地塊）Ⅱ獲證，預(yù)售面積25871.51平方米；昆明恒大名都（A3地塊）Ⅰ獲證，預(yù)售面積122311.84平方米；萬(wàn)科金域國(guó)際（金域南郡花園）（3號(hào)地塊）Ⅱ獲證，預(yù)售面積25871.51平方米；而正式宣布入駐昆明的綠城，項(xiàng)目綠城·春江明月于1月24日開(kāi)盤，項(xiàng)目住宅預(yù)計(jì)2017年年底交房。

就營(yíng)銷方面，1月16日，藍(lán)光地產(chǎn)攜手昆明市政府機(jī)關(guān)三幼入駐藍(lán)光天嬌城簽約儀式于項(xiàng)目售樓部舉辦。另外，碧桂園也正式在昆打出戶外廣告：“鳳凰入昆！”對(duì)此，有不少媒體報(bào)道，未來(lái)幾年碧桂園將在昆明投資近100億元進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)；日前，碧桂園昆明區(qū)負(fù)責(zé)人：“未來(lái)在昆明確有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但昆明區(qū)域發(fā)展的具體計(jì)劃，或?qū)⒃?月向市場(chǎng)公開(kāi)。

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