商業(yè)圓桌做客嘉賓

RET睿意德董事兼西南大區(qū)總經(jīng)理張建華

智閣商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理任健民

芒果智庫經(jīng)濟(jì)學(xué)家王詠雪

沒過元宵節(jié)，就開始上班，這是多么憂傷的話題？但對(duì)于全國地產(chǎn)界來說，政策可是一點(diǎn)都沒有閑著，在昆明不少地產(chǎn)企業(yè)未開工、靜悄悄的情況下，這個(gè)猴年顯然是：“企業(yè)未動(dòng)，政策先行！”但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的刺激效果，或許并不明顯。

新的一年，商業(yè)地產(chǎn)有哪些問題、情況可以拿來說說？體量自然是首位的，顯然體量過剩的話，已經(jīng)聽過很多次，而且一不小心，時(shí)光已不再了好多年，更不幸的是商業(yè)地產(chǎn)體量過剩的論斷也逐漸坐實(shí)，為此談?wù)撍械膯栴}時(shí)“過�！背蔀榱饲疤帷�

相信，接下來“空置”二字會(huì)開始成為城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑中的一大熱門詞匯。日前，已經(jīng)有不少城市發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)空置率居高的報(bào)道，就昆明市場(chǎng)而言，這樣的情況自然也會(huì)存在，在業(yè)內(nèi)看來，這也多是城中村惹的禍。

那商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)如何？這或許是過完元宵開工前，必須看清的問題。除此之外，還有什么值得關(guān)注，且來聽聽業(yè)內(nèi)及專業(yè)人士的看法。

掃描

國土部示警今年商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高

寫字樓空置率高企

購物中心租金或難有上漲空間

日前，國土部下屬中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告，報(bào)告預(yù)測(cè)今年土地市場(chǎng)情況時(shí)特別提出，在近些年市場(chǎng)趨于飽和、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊下，一些地區(qū)商服地產(chǎn)的庫存亦不容忽視，商服地價(jià)的上升動(dòng)力稍顯不足。

亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存則表示，早在2014年中，業(yè)界就曾多次提示我國商業(yè)地產(chǎn)將面臨高庫存之憂，而且當(dāng)年大多數(shù)地產(chǎn)商并未理會(huì)這一預(yù)測(cè)，頻頻加碼商業(yè)地產(chǎn)，被業(yè)內(nèi)稱為“雪上加霜”之舉。

隨著品牌房企扎堆進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應(yīng)量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。近期，亦有二三線城市媒體發(fā)聲稱當(dāng)?shù)貛齑娓咂�，比如成都就有分析機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，當(dāng)?shù)貙懽謽呛土闶畚飿I(yè)庫存持續(xù)攀升，空置率走高。同時(shí)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)也顯示，華北四城寫字樓、購物中心空置率高企，并有惡化之勢(shì)；由此帶來的，物業(yè)租金也將難有上漲空間。

體量

高庫存、長去化將是商業(yè)地產(chǎn)常態(tài)

云信：就監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)來看，你們?cè)趺纯?016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的總體情況？

張建華：截至目前，昆明商業(yè)總體量達(dá)1972萬平方米，人均商業(yè)面積近3平方米/人。2015年-2016年上半年有16個(gè)項(xiàng)目擬開業(yè)，總體量超過300萬平方米。截至2017年，昆明市將建成100個(gè)城市綜合體（根據(jù)昆明市政府規(guī)劃）。

2016年將繼續(xù)供應(yīng)井噴之勢(shì)，高存量、長去化期的狀態(tài)，諸多項(xiàng)目進(jìn)入租售兩難。截至去年，有38個(gè)項(xiàng)目屬于停工或暫緩施工狀態(tài)。已售項(xiàng)目價(jià)格會(huì)持續(xù)不振，眾多項(xiàng)目需要理智調(diào)整定位、二次改造項(xiàng)目已順應(yīng)市場(chǎng)與消費(fèi)者需求變化。

市場(chǎng)熊市恰因無效供應(yīng)過多，盲目開發(fā)所致。在我們看來是好事，這時(shí)企業(yè)與政府均需要冷靜思考，對(duì)于新項(xiàng)目要科學(xué)系統(tǒng)論證，對(duì)于已開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)盡力做到政策扶持。組織資源就昆明、云南未來做新產(chǎn)業(yè)引流。

任健民：從目前我們所掌握的數(shù)據(jù)來看，2015年昆明共成交綜合商服用地23宗（約1588畝），2015年規(guī)劃公示涉及到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目有17個(gè)，市場(chǎng)狀況很大程度是供大于求，加之前幾年庫存的商業(yè)體量較大。

基于當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑和電商的沖擊，大多數(shù)項(xiàng)目延長開發(fā)周期并放緩開業(yè)時(shí)間，甚至部分項(xiàng)目在預(yù)售證獲取之前重新調(diào)整商業(yè)規(guī)劃的面積。已知新入昆項(xiàng)目有北大資源集團(tuán)的博悅城項(xiàng)目、金科置業(yè)的金科時(shí)代中心項(xiàng)目。

看點(diǎn)

昆明商業(yè)地產(chǎn)積極尋求差異化生存

云信：在你看來，2016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)有哪些？

張建華：（1）、依勢(shì)、布產(chǎn)：文旅產(chǎn)業(yè)類、大健康類、深度旅游體驗(yàn)類商業(yè)定位項(xiàng)目將陸續(xù)入市，將成為有效驅(qū)動(dòng)昆明作為旅游城市商業(yè)回歸與新增長點(diǎn)；（2）、聚市、布新：著力滇藏、川藏旅游環(huán)線的開發(fā)與升級(jí)，充分利用旅游紅利消退前的黃金時(shí)間，將深度旅游、文旅產(chǎn)業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)落地；（3）、擴(kuò)需、布局：沿邊經(jīng)濟(jì)示范落地、東南亞中心類跨界、復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目將步入引入資源階段，將昆明城市等級(jí)由云南推向東南亞更廣闊的市場(chǎng)。

任健民：2016年將會(huì)有26個(gè)商業(yè)項(xiàng)目綻放昆明，不少入駐品牌均是首次入駐昆明，比如入駐昆明大城天地的上海外高橋進(jìn)口商品直銷中心、鉑濤菲諾酒店，入駐昆百大國際派的橫店影院。而業(yè)態(tài)規(guī)劃也是多種多樣，七彩云南·第一城的真冰場(chǎng)、大都·摩天購物中心的摩天輪、滇池國際會(huì)展中心（山海灣）的東南亞風(fēng)情小鎮(zhèn)等都各具特色，同時(shí)又極具吸引力，勢(shì)必會(huì)給目前已開業(yè)運(yùn)營的傳統(tǒng)商業(yè)帶來一定的沖擊。

變革

昆明商業(yè)地產(chǎn)需多元化發(fā)展開拓全新的發(fā)展

云信：2016年，昆明商業(yè)地產(chǎn)將發(fā)生哪些變化或是巨大變革？

任健民：一方面是上面我們所說的26家商業(yè)即將亮相，勢(shì)必會(huì)分散目前已開業(yè)運(yùn)營的商業(yè)消費(fèi)人流。而從我們近年來對(duì)商業(yè)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)分析，消費(fèi)者更傾向到一些主題新穎的商場(chǎng)去消費(fèi)娛樂；另一方面隨著各區(qū)域購物中心逐步開業(yè)，因市中心堵車和停車擁擠等問題，市民的消費(fèi)中心正在從傳統(tǒng)的市中心開始轉(zhuǎn)向各區(qū)域的次級(jí)商業(yè)中心。因此，各區(qū)域的主題式購物中心的興起正在改變未來昆明商業(yè)發(fā)展格局。

云信：據(jù)你所知，2016年，將有哪些地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備在商業(yè)領(lǐng)域大干一場(chǎng)？

任健民：由智閣商業(yè)地產(chǎn)公司服務(wù)的兩大城市綜合體，首先是龍斗壹號(hào)海岸·購物公園，它是呈貢區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，目前已成功簽約沃爾瑪和橙天嘉禾影城，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)昆明首個(gè)水上購物公園，其業(yè)態(tài)規(guī)劃是昆明之前的所有商業(yè)均沒有過的，很值得業(yè)內(nèi)期待。另一個(gè)就是宜良的愿景城市廣場(chǎng)，其目標(biāo)是打造云南縣域城市綜合體的標(biāo)桿，項(xiàng)目于2015年12月24日開業(yè)，今年還將繼續(xù)在業(yè)態(tài)和運(yùn)營方面優(yōu)化，相信在今年還會(huì)有更好的商業(yè)格局呈現(xiàn)。

王詠雪：從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)來看，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是很樂觀。隨著人口紅利的消失以及購房意愿的下降，開發(fā)商和購房者也更加謹(jǐn)慎。此外，房地產(chǎn)是受政策影響非常大的一個(gè)行業(yè)，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，但還有政策來托底，因此，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌的情況。目前來看，樓市整體在一定程度上會(huì)維持現(xiàn)有狀況，或會(huì)出現(xiàn)小幅上漲或下跌的情況。

2016年年初，一些大型房企在昆拿地，加快在云南市場(chǎng)的布局。這些動(dòng)作也表明，在市場(chǎng)下行的背景下，從企業(yè)角度來說，房企應(yīng)當(dāng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的把控，并積極探索房地產(chǎn)多元化發(fā)展的戰(zhàn)略。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，一些大房企或許會(huì)帶來一些耳目一新的概念。目前，昆明的商業(yè)體量非常大，也需要房企亮出一些新的招數(shù)，提出一些新的思路，比如與文化事業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療行業(yè)等緊密結(jié)合。這也是今年我們特別期待的，昆明商業(yè)地產(chǎn)能夠出現(xiàn)的新氣象。

在去年，不少商業(yè)項(xiàng)目都爽約開業(yè)了。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑的形勢(shì)下，昆明商業(yè)體量井噴、互聯(lián)網(wǎng)沖擊很大，大家不愿意花錢，投資意愿也降低。因此，隨著招商難度的加大，新的商業(yè)項(xiàng)目在今年將會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，更加強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)搭配和共享客戶資源�；谡麄€(gè)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，仍需要打開新的局面，我們也要期待昆明可以出現(xiàn)標(biāo)桿性的商業(yè)項(xiàng)目出來。本報(bào)記者黃麗
房企動(dòng)態(tài)

碧桂園

2016年發(fā)力昆明

自2015年以來，不少地產(chǎn)人士紛紛轉(zhuǎn)向碧桂園，而碧桂園也一直在云南招兵買馬。項(xiàng)目未動(dòng)，兵馬先行，想來必然是準(zhǔn)備大干一場(chǎng)；而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露的消息看，不少地產(chǎn)企業(yè)降薪、停薪，而碧桂園卻一路漲工資。據(jù)透露，今年云南碧桂園公司計(jì)劃在昆明通過協(xié)議合作、新開發(fā)等方式，力爭(zhēng)開工建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目，其中包括下馬村、潘家灣小村等城中村改造項(xiàng)目。

恒大

2016年持續(xù)深耕云南

按照恒大官方廣告語的說法，其在云南的發(fā)展具有碾壓之勢(shì)；確實(shí)，自進(jìn)入云南以來，恒大已有云報(bào)華府、恒大名都、恒大金碧天下、曲靖·恒大名都、恒大雅苑等5盤聯(lián)動(dòng)。在2015年兩盤持續(xù)暢銷的前提之下，2016年恒大還將持續(xù)深耕云南，尋求更多合作開發(fā)機(jī)會(huì)，3月預(yù)計(jì)有部分新貨包面市。

俊發(fā)

2016年復(fù)合增長目標(biāo)設(shè)定為25%

在“有質(zhì)量的穩(wěn)健增長”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，俊發(fā)集團(tuán)2016年復(fù)合增長目標(biāo)設(shè)定為25%。在城市版圖擴(kuò)張上，俊發(fā)今年會(huì)進(jìn)駐深圳；上海項(xiàng)目也將有最新動(dòng)作；項(xiàng)目方面，在昆明最受矚目的俊發(fā)城、生態(tài)半島、春之眼等大盤項(xiàng)目，今年會(huì)重點(diǎn)推進(jìn)。七彩俊園、金尚俊園、盛唐城等，今年會(huì)新推出二期，各項(xiàng)目亮點(diǎn)紛呈。

藍(lán)光

14.5億拿下昆明北市180畝地塊

2012年9月份，藍(lán)光地產(chǎn)昆明公司正式成立；隨后，在昆明四盤連發(fā)；在媒體的采訪中，其負(fù)責(zé)人曾表示：“2016年，藍(lán)光地產(chǎn)在昆明的年銷售額將預(yù)計(jì)在50億元以上。”為了實(shí)現(xiàn)這一銷售目標(biāo)，春節(jié)前夕即2月4日下午3時(shí)，4宗位于昆明市北市區(qū)龍泉街道辦羊腸片區(qū)南部的地塊以網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍方式公開拍賣，二房企激烈火拼，每輪加價(jià)1000萬元，最終昆明藍(lán)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與神秘企業(yè)經(jīng)過28輪競(jìng)拍，溢價(jià)3.1億元，以14.54億元拿地北市板塊，就此看來藍(lán)光地產(chǎn)揮師北市的決心。以此同時(shí)，藍(lán)光地產(chǎn)于西市板塊的昆侖中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年即將迎來開業(yè)。

華夏地產(chǎn)

華夏廣場(chǎng)即將迎來招商

就目前華夏地產(chǎn)的官方信息顯示：目前項(xiàng)目華夏御府二期·御棠正在施工中；華夏廣場(chǎng)預(yù)計(jì)在今年7-8月迎來招商；華夏地產(chǎn)在杭州的兩大項(xiàng)目也傳回最新動(dòng)態(tài)：商業(yè)已啟動(dòng)招商，并且與國際知名酒店簽約；高端醫(yī)療項(xiàng)目也全面啟動(dòng)建設(shè)。

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