借殼上市整整五年后，上實城開終于要甩開“前任”中新地產(chǎn)的遺留項目了。

9月29日，上實城開宣布，公司擬以31億元總代價出售一全資附屬公司的100%股權(quán)予融德集團有限公司，雙方已就該項交易訂立意向書。

上實城開此次出售的全資附屬公司旗下主要資產(chǎn)為珠海市淇澳島一幅總地盤面積約221.5萬平方米的土地，該地塊計劃開發(fā)成為包含商用物業(yè)與住宅別墅的混合用途綜合體，名為珠海淇澳島項目。截至9月29日，淇澳島項目的建筑工程尚未展開。

就此交易，上實城開還向融德集團授出了90日排他期，兩者擬于完成國有資產(chǎn)評估備案后訂立最終協(xié)議。

盡管上實城開強調(diào)，出售珠海淇澳島項目交易可能會亦可能不會實行，但這一意向交易顯然又掀開了上實城開收購中新地產(chǎn)的往事。

事實上，此次被出售的附屬公司Neo-ChinaRealEstate(Shanghai)Limited，從名稱上看即是曾經(jīng)的中新地產(chǎn)（NEO-CHINALAND）。

淇澳島“沉浮”

資料顯示，淇澳島項目位于珠海市淇澳島內(nèi)的規(guī)劃主路淇澳東線道路的東側(cè)，距離珠海市中心約20公里，項目計劃開發(fā)成為集酒店與高端住宅、特色商業(yè)于一體的大型生態(tài)社區(qū)。

根據(jù)年報，上實城開擁有淇澳島項目100%權(quán)益，該項目土地面積221.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積109萬平方米，而可售建筑面積為77萬平方米。

事實上，淇澳島項目多年來似乎一直處于停滯狀態(tài)，在上實城開近年年報中，對淇澳島項目的描述均為“前期籌備階段”。

對于上實城開而言，這個龐大的淇澳島項目，或許可稱之為中新地產(chǎn)的“遺留物”。

2010年1月21日，上實控股宣布斥資27.46億港元收購香港中新地產(chǎn)45.2%股權(quán)。2010年6月，收購事項完成，中新地產(chǎn)隨后于同年10月正式更名為上實城開。

盡管交易最終完成，但上實城開與中新地產(chǎn)之間曾發(fā)生了一個插曲。

根據(jù)當時的收購協(xié)議，上實城開收購中新地產(chǎn)時，中新地產(chǎn)前主席酈松校將以25億港元向中新地產(chǎn)購回淇澳島項目，同時保留有關(guān)淇澳島項目的若干負債。

彼時上實城開表示，不收購淇澳島項目，主要因為該項目仍未獲得政府的相關(guān)批文。顯然，淇澳島項目在其看來并非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在中新地產(chǎn)2010年發(fā)出的盈警報告中，淇澳島項目賬目價值約為43.8億港元，而其截至2009年12月31日的其市價僅為22.5億元人民幣，減值虧損達20億港元。

然而，事情卻在四個月后峰回路轉(zhuǎn)。2010年5月11日，上實控股與中新地產(chǎn)發(fā)布聯(lián)合公告，經(jīng)過商議，中新地產(chǎn)、中新地產(chǎn)前主席酈松校以及上實控股于5月11日簽訂終止協(xié)議，終止了向酈松校出售淇澳島的交易。

淇澳島項目由此便隨著上實對中新的收購，注入至上實城開這一新平臺中。而接手中新的上實城開，盡管實現(xiàn)了借殼，卻在此后的三年中被市場質(zhì)疑，陷入了處理中新遺留問題的戰(zhàn)略搖擺期。

上實城開“減負”

2010年收購中新地產(chǎn)，彼時被上實控股視為擴張的大好時機。當時地產(chǎn)項目儲備不足，一直是制約其后續(xù)發(fā)展的短板。

而中新地產(chǎn)旗下龐大的土地儲備正好彌補了上實控股發(fā)展的不足。歷史資料顯示，剔除珠海淇澳島項目，上實控股收購中新當年的土儲由420萬平方米增至1580萬平方米。

時任上實控股行政副總裁兼上海城開(集團)有限公司董事長的倪建達曾表示，中新地產(chǎn)在11個城市停滯不前的地產(chǎn)項目，在上實強大的資金助力下，很快能打開新局面；反之，借由中新地產(chǎn)的全國化平臺，上實控股也能實現(xiàn)走出長三角，布局全國的戰(zhàn)略。

不過遺憾的是，當時決策者提出的布局全國的戰(zhàn)略并未實現(xiàn)，收購中新地產(chǎn)后，上實城開用了差不多三年半的時間去整理。直至2012年，上實城開還是一個虧損的企業(yè)。

在此期間，上實城開還曾因淇澳島項目的遺留問題遭遇追債官司。2012年7月，上實城開及全資附屬公司Neo-ChinaRealestate(Shanghai)Ltd收到第三方的索賠高票，原因即是中新地產(chǎn)仍未付清收購淇澳島項目的應(yīng)付對價。

收購中新后的三年，顯然并不如上實城開想象得美好。

倪建達對媒體回憶這段往事時曾表示，“中新地產(chǎn)原先是一個民營企業(yè)，有管制和管控上的缺陷，上實城開花了很多時間對這個項目進行了改造和重啟。三年內(nèi)處置了大量的歷史遺留問題，進行了大量的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括人員的調(diào)整，包括管理模式的調(diào)整，現(xiàn)在公司運營趨于正常，也走上健康的軌道。不過，雖然這個公司已趨于正常，但還不算一個成功的公司。”

時至今日，對于正處于上實系整合中的上實城開而言，處理掉如淇澳島項目般龐大的項目或許也是一種“減負”。

事實上，早在中新地產(chǎn)收購之時，淇澳島就已不被外界看好。彼時的分析指，淇澳島項目土地面積龐大，但可供房地產(chǎn)開發(fā)的面積并不多，而水電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程龐大、耗資高，前期巨大投入將帶來一定的資金壓力。

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