本期導讀
資本市場的“腥風血雨”似乎并未影響到恒大的分拆上市計劃，繼與騰訊共同入股馬斯葛后，恒大旗下恒大淘寶足球俱樂部7月1日宣布即將掛牌新三板，而廣州恒大淘寶也有望成為首支上市的足球俱樂部；2日，恒大又宣布旗下恒大文化也將在新三板掛牌。
在剛剛發(fā)布的2015年上半年中國房企銷售排行榜中，龍光地產(chǎn)的表現(xiàn)較為搶眼。上半年，集團的銷售金額為84.1億元，銷售面積124.5萬平方米，位列第43名，和一季度相比，上升了整整10個名次。按照企業(yè)年目標145億元來算，上半年龍光已經(jīng)完成了全年目標的58.0%，而TOP20企業(yè)的平均目標完成率僅在40%左右，除去恒大(60%)和九龍倉(59%)，龍光的目標完成情況在百強企業(yè)中可以排到第三。
恒大資本地圖：七個上市平臺
新聞內(nèi)容：資本市場的“腥風血雨”似乎并未影響到恒大的分拆上市計劃，繼與騰訊共同入股馬斯葛后，恒大旗下恒大淘寶足球俱樂部7月1日宣布即將掛牌新三板，而廣州恒大淘寶也有望成為首支上市的足球俱樂部；2日，恒大又宣布旗下恒大文化也將在新三板掛牌。
CRIC點評：
恒大足球：計劃登陸新三板。由于恒大在足球方面的投入一貫頗為大方，若能掛牌成功將能減輕恒大的資金壓力，并能進一步加強俱樂部的市場化程度。
恒大文化：計劃登陸新三板。恒大文化的定位與萬達院線類似，萬達院線在中小板以21.35元的價格發(fā)行后，連續(xù)12個漲停，目前(停牌)價格為244.09元，比發(fā)行價上漲了近1000%，若按萬達的單銀幕產(chǎn)出計算，恒大2016年的155家影城全部開業(yè)后，全年能獲得的票房收入約為28.16億元。
社區(qū)O2O：香港借殼馬斯葛。恒大與騰訊共同以7.5億港元認購香港上市公司馬斯葛增發(fā)的新股，占認購完成后已發(fā)行股本75%，成為兩大股東。恒大此番與騰訊合作借殼，或是為了拓展社區(qū)O2O業(yè)務。這也是目前萬科、中海、保利等大型房企都計劃分拆并市場化運作的新板塊。
商業(yè)地產(chǎn)：REITS。恒大的商業(yè)項目亦有登陸資本市場的計劃，有可能通過房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)的形式在香港上市，參考標的是越秀旗下的越秀房托。根據(jù)恒大2014年報，全年投資物業(yè)(商業(yè)和停車位)租金收入1.44億元，總價值618.57億元，全年增值93.92億元；竣工的商業(yè)物業(yè)價值142.95億元，在建商業(yè)物業(yè)價值121.54億元。
�；◢u：REITS。�；◢u是恒大在海南儋州的島嶼整體開發(fā)項目，由三個獨立的離岸式島嶼組成，規(guī)劃填海面積約8平方公里，是恒大房地產(chǎn)戰(zhàn)略的重點。恒大計劃投資400億元，在�；◢u上打造28種業(yè)態(tài)526個項目，擁有酒店群、國際會議會展城、博物館集群、主題樂園、海洋世界、水上樂園、環(huán)球影視基地、溫泉城、文化娛樂城等。從已公開的業(yè)態(tài)來看，�；◢u內(nèi)似乎并不包含大量住宅，無法通過住宅銷售來回籠資金，而是賺取租賃運營管理收入，長發(fā)周期較長，同樣有可能采用REITS方式上市。
快消品：香港借殼上市。許家印在業(yè)績發(fā)布會上表示，計劃三年內(nèi)將礦泉水業(yè)務分拆上市。同為快消品的糧油和乳業(yè)有可能同時作為一個整體，通過借殼方式在香港上市。2014年，恒大在這三大產(chǎn)業(yè)共投入48.9億元。按照恒大計劃，2015年礦泉計劃銷售40億人民幣，糧油計劃銷售25億人民幣，乳業(yè)計劃銷售5億元人民幣。根據(jù)行業(yè)情況保守估計，礦泉水、糧油和乳業(yè)的凈利率將在20%以上，高于恒大的房地產(chǎn)主業(yè)。若恒大定下的銷售目標順利完成，2015年多元化業(yè)務將能為恒大帶來約14億元的凈利潤。
大健康：香港借殼新傳媒。恒大健康是恒大通過借殼新傳媒獲得，為旗下大健康業(yè)務的上市平臺，四個業(yè)務領(lǐng)域包括互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院、新型國際醫(yī)院、醫(yī)學美容及抗衰老和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
綜上，我們認為，除了拓寬融資渠道、減輕資金壓力外，恒大通過分拆，或能夠解決資本市場對其主業(yè)平臺“不務正業(yè)”的質(zhì)疑，以及因估值困難而被低估的問題，便于將企業(yè)規(guī)模進一步做大，整合業(yè)務加強聯(lián)動，以達成許家印對恒大集團進入世界500強的目標。
龍光上半年業(yè)績爆發(fā)的真正原因
新聞內(nèi)容：在剛剛發(fā)布的2015年上半年中國房企銷售排行榜中，龍光地產(chǎn)的表現(xiàn)較為搶眼。上半年，集團的銷售金額為84.1億元，銷售面積124.5萬平方米，位列第43名，和一季度相比，上升了整整10個名次。按照企業(yè)年目標145億元來算，上半年龍光已經(jīng)完成了全年目標的58.0%，而TOP20企業(yè)的平均目標完成率僅在40%左右，除去恒大(60%)和九龍倉(59%)，龍光的目標完成情況在百強企業(yè)中可以排到第三。
CRIC點評：龍光以“快周轉(zhuǎn)，低成本、輕資產(chǎn)”為核心競爭力
不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)企業(yè)長期大量持有大型購物中心等商業(yè)物業(yè)的策略，龍光地產(chǎn)主動選擇更加順應當前形勢的“輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)”的運營模式，獲取可快速周轉(zhuǎn)項目，集中投資品質(zhì)住宅，實現(xiàn)了較高的周轉(zhuǎn)率，確保現(xiàn)金快速回籠并保證合理利潤率。
龍光還擁有一套成熟的一體化開發(fā)體系，涵蓋了從土地擴展、規(guī)劃設計，到工程建設、營銷策略等房地產(chǎn)開發(fā)全流程產(chǎn)業(yè)鏈。在通常情況下，龍光從拿地到銷售的時間跨度控制在一年以內(nèi)，比如今年的重點項目之一“龍光.玖龍璽”就是去年10月才拿的土地，而目前已基本建成，預計在8月開放營銷中心，10月正式入市。
龍光的附屬公司“龍光工程建設”能夠承建企業(yè)大部分的項目，龍光地產(chǎn)2014年的建筑成本為3015元/平方米，同比下降了21%，而建筑成本占營業(yè)總額的比例也由2013年的47%下降至2014年的44%。
在區(qū)域布局上，龍光立足需求強勁、經(jīng)濟高速增長的一二線城市，堅持深耕，現(xiàn)有1368萬平米土地儲備中，53%聚集于珠三角等高經(jīng)濟增長區(qū)域、擁有超過35%的深圳客戶，發(fā)展?jié)摿妱拧?/p>
像其他房企一樣，市場新常態(tài)也迫使龍光積極探索新的發(fā)展方向，從現(xiàn)狀來看，企業(yè)主要有兩個方面的舉措：第一，傳統(tǒng)物業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化。龍光想要嘗試通過將互聯(lián)網(wǎng)應用的植入，使普通物業(yè)的功能更為豐富，從而為業(yè)主提供更多的增值服務，比如金融服務、智能家居、智慧社區(qū)等。第二，繼續(xù)堅持走輕資產(chǎn)道路。企業(yè)通過降低對商業(yè)物業(yè)和投資物業(yè)的持有和投資比例，實現(xiàn)更高的周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)抗風險的能力。
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