6月9日晚間，人和商業(yè)披露，以65億港元代價(jià)，收購由壽光地利全資擁有的利駿100%權(quán)益。該項(xiàng)交易為關(guān)聯(lián)交易，壽光地利由人和商業(yè)主席戴永革配偶兼非執(zhí)行董事張興梅持股67.86%。

資料顯示，壽光地利是國內(nèi)具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運(yùn)營商之一，目前利駿正在進(jìn)行重組，完成后將擁有8個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場。而且完成收購的先決條件之一，就是利駿重組完成，且令人和商業(yè)滿意。

消息公布后，資本市場對其涉足農(nóng)業(yè)市場前景看好，股價(jià)表現(xiàn)亮眼，6月10日一度飆升至0.97港元。不過隨后人和商業(yè)就哈爾濱項(xiàng)目一鋪多賣問題發(fā)布澄清公告，致股價(jià)大幅下跌9.76%收0.82港元。

收購8個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告發(fā)現(xiàn)，此次人和商業(yè)收購利駿，代價(jià)為65億港元，當(dāng)中50.2億港元以發(fā)行價(jià)每股代價(jià)股份0.41港元向賣方配發(fā)和發(fā)行12,243,902,439股代價(jià)股份。

其余14.8億港元以人和商業(yè)于成交前或當(dāng)時(shí)承擔(dān)有關(guān)貸款的形式支付。代價(jià)股份相當(dāng)于公司經(jīng)發(fā)行代價(jià)股份擴(kuò)大的已發(fā)行股本約27.85%。

人和商業(yè)稱，是次收購以輕資產(chǎn)方式進(jìn)行，人和商業(yè)不用承擔(dān)大量固定資產(chǎn)的折舊及相關(guān)貸款的利息支出及負(fù)債等包袱，也將改善人和商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況，對整體股東大有好處。

其還表示，以輕資產(chǎn)形式進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品市場，將打造中國領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)交易平臺。

該項(xiàng)收購中，壽光地利保證收購后的最低利潤，即2015年利潤不低于5億元人民幣，2016年不低于6億元人民幣。

據(jù)相關(guān)資料披露，賣方壽光地利是國內(nèi)具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運(yùn)營商之一，擁有15年以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，擁有國內(nèi)六個(gè)城市的八個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場的運(yùn)營商，同時(shí)具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，2014年的業(yè)務(wù)收入達(dá)到10億。

目前，壽光地利旗下利駿有限公司現(xiàn)正進(jìn)行重組。重組完成后將會在中國營運(yùn)八個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場。因此，此次收購的先決條件之一便是，利駿的重組完成，且令人和商業(yè)滿意。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，利駿主營業(yè)務(wù)是中國六個(gè)城市(即哈爾濱、齊齊哈爾、沈陽、貴陽、牡丹江和壽光)的八個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場的營運(yùn)商，主營菜蔬、副營水果、海鮮食品、肉類、糧油和其他食品的零售批發(fā)業(yè)務(wù)。

對此，人和商業(yè)就稱，集團(tuán)自上市以來，已經(jīng)建立了經(jīng)營售賣衣飾的購物商城的專業(yè)實(shí)力，因此，收購交易是公司將建立已久的專業(yè)實(shí)力擴(kuò)張到經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品市場的合理、自然的一步，同時(shí)也可擴(kuò)寬公司的收入基礎(chǔ)。

其還表示，收購交易也使集團(tuán)得以擴(kuò)展在中國的版圖，因?yàn)槟承┺r(nóng)產(chǎn)品市場所在地是集團(tuán)現(xiàn)時(shí)仍未染指的地區(qū)。

目前，人和商業(yè)副總裁陳慧瑩就對外界表示，受到電商沖擊，旗下內(nèi)地商場過去兩年經(jīng)營困難，武漢、廣州及哈爾濱等表現(xiàn)較好的商場，出租率達(dá)90%以上，惟表現(xiàn)較差的僅為50%。以上半年計(jì)算，集團(tuán)商場表現(xiàn)與去年同期相若，無太大改善。

因此，她續(xù)稱即使完成收購農(nóng)產(chǎn)品零售批發(fā)業(yè)務(wù)，人和商業(yè)營運(yùn)商場業(yè)務(wù)策略仍不變，集團(tuán)會放慢擴(kuò)張步伐，在建項(xiàng)目已停工“止血”，減少資本開支，并將資源集中放在現(xiàn)有的22個(gè)商場，以提升租金及人流表現(xiàn)，冀可出售投資物業(yè)套現(xiàn)，加快資金回籠。

冷門開發(fā)商地產(chǎn)往事

其實(shí)，翻查歷史，人和商業(yè)這家略顯冷門的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，卻有著非常獨(dú)特的發(fā)家史和商業(yè)模式，然而又正因?yàn)檫@獨(dú)特的商業(yè)模式，遭遇了許多發(fā)展路上的起起伏伏。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體檢索歷史資料可知，人和商業(yè)發(fā)端于上世紀(jì)90年代初的哈爾濱，由戴永革家族創(chuàng)立。

1992年哈爾濱人和公司在哈爾濱建設(shè)“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的方式獲得商業(yè)回報(bào)。這在業(yè)內(nèi)被稱為“防空洞”模式。

這種“一招鮮”的商業(yè)模式開啟，讓人和商業(yè)迅速創(chuàng)造出業(yè)界神話。2008年10月22日，人和商業(yè)逆勢登陸香港股市，融資30億港元。

彼時(shí)行業(yè)分析指出，由于地下人防工程的開發(fā)屬于公益工程，未被歸類為房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)的項(xiàng)目也就不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無須支付土地出讓金及土地增值稅，這大大降低了開發(fā)成本。

“再加上地下商業(yè)的運(yùn)營成本相對比較低，因此利潤非�？捎^，人和商業(yè)的毛利率長期保持在70%以上。”

因此，后來人和商業(yè)沿著地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)這條道路不斷前行，接連開發(fā)了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數(shù)十個(gè)省市級城市地下人防商城，并創(chuàng)造了中國首個(gè)地下商業(yè)品牌“地一大道”。

隨著，人和商業(yè)通過防空洞模式的迅速擴(kuò)張，至2014年底，人和商業(yè)運(yùn)營的商場已達(dá)22個(gè)，運(yùn)營面積總建筑面積122萬平方米，可出租營業(yè)面積為83萬平方米。

不過，這樣的發(fā)展模式道路也并非全為坦途，在人和商業(yè)高速擴(kuò)張的這些年，一些固有弊端也不斷浮出水面。

例如，人和商業(yè)開發(fā)的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業(yè)無法通過土地抵押獲得銀行貸款。建設(shè)所需資金只能通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過發(fā)債融資解決。

因此，有市場分析人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，地下商城的開發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)及出租項(xiàng)目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。因此，人和商業(yè)的快速擴(kuò)張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。

同樣，查閱人和商業(yè)2014年年報(bào)就會發(fā)現(xiàn)，一些計(jì)劃在2012年完工的項(xiàng)目，包括重慶巴南項(xiàng)目一期、重慶大渡口項(xiàng)目一期、遼寧錦州項(xiàng)目一期和東莞虎門項(xiàng)目一期，已被調(diào)整延期到2014年，而實(shí)際上，當(dāng)時(shí)這些項(xiàng)目還處在項(xiàng)目儲備和在建項(xiàng)目名單中。

就在2014年，人和商業(yè)披露的年度虧損就已達(dá)到了17.14億元，而據(jù)悉，這還是該公司連續(xù)第二年虧損，2013年人和商業(yè)虧損亦達(dá)至17億元，也就是2013-2014兩年間，人和商業(yè)虧損總共達(dá)到34億元。

無疑，此次人和商業(yè)發(fā)布新的跨界收購計(jì)劃，是為尋求新的業(yè)績增長點(diǎn)，不過也有市場疑慮概念炒作。但無論如何，解決發(fā)展模式之困，才是其未來亟待解決的難題。

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