昆明高層住宅的未來變局

一二環(huán)南北市——短短六個字，用來概況昆明高層住宅的發(fā)展狀況再精煉不過了。一環(huán)二環(huán)，融會貫通；南市北市，背道而馳。從原有的主城中心向二環(huán)路擴張，并隨著南北板塊的日漸繁榮而各自精彩，雖然形態(tài)各異，卻共同將城市的高層住宅發(fā)展推向了高潮。

一二環(huán)：由點到帶

高層引領(lǐng)中心住宅

城市中心區(qū)是高層住宅繁衍的溫床，任何城市的高層住宅幾乎都是從城市的核心地段發(fā)端的。究其根本，居高不下的地價和寶貴的土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)不得已向高空發(fā)展的根本原因。再者，城中心的土地經(jīng)過幾十年的歷史沉淀，歷史人文環(huán)境十分成熟，其稀缺性不言而喻。

城市中心的高層最初幾乎均以商場、寫字間和酒店的形式大規(guī)模出現(xiàn)，隨著社會經(jīng)濟活動的密集、加劇，城市中心的居住需求開始涌現(xiàn)，于是高層住宅以一種填空式的發(fā)展模式在城市中心蔓延。

昆明城市中心的高層住宅風潮起源于1999年的世博會前后，這一面向世界推廣云南、塑造昆明的盛會催生了數(shù)目不少的高層建筑樓，使２０世紀最后兩年昆明步入高層建筑樓發(fā)展史上的高潮期，三市街片區(qū)、東風廣場片區(qū)、西南商廈片區(qū)、昆明站片區(qū)、小西門片區(qū)、翠湖片區(qū)等重點區(qū)域已經(jīng)成為開發(fā)商眼中的財富金點，一大批住宅項目拔地而起，在解決城市中心住宅消費需求的同時，為昆明城市風貌的改變起到了至關(guān)重要的作用。

單體樓走向高品質(zhì)小區(qū)

從最初的單體樓到成規(guī)模的社區(qū)，隨著地價的上漲和土地資源的日漸缺少，城市中心的高層住宅開始從核心地段向城市外圍擴張，并隨著二環(huán)路及周邊片區(qū)的興起向著北市區(qū)以及南市區(qū)、西市區(qū)發(fā)展，一度被人們視作郊區(qū)的地方城市化進程明顯加快。艾美廣場、拿鐵公寓、上海沙龍、興杰站現(xiàn)代城、MOMA、上東城、珍寶公寓、獨立時代公寓……林立的高層社區(qū)給了城市更加嶄新并充滿活力的現(xiàn)代化面貌，也為城市珍有資源作了最佳的整合利用。

高層住宅由城市中心向外發(fā)散，一方面加快了規(guī)模社區(qū)的出現(xiàn)，另一方面隨著土地利用環(huán)境的放寬，更多宜居與舒適的低密度高層住宅開始點亮城市中心。以上東城為例，作為一環(huán)內(nèi)最大樓盤，總占地82.96畝的項目規(guī)模徹底顛覆城市住宅沒有大片景觀，大規(guī)模社區(qū)只在邊遠城郊的歷史，著力打造的社區(qū)綠化和景觀建設(shè)，突破性地在城市中心將項目容積率降至4.32，建筑密度32.1%，而綠化率則高達40%。

這類樓盤的出現(xiàn)給了市場一個信號：現(xiàn)在的城市中心住宅具有高品質(zhì)，告別了原來那種封閉的單體樓，密度的降低、社區(qū)綠化面積和景觀的投資力度逐漸加大，樓盤在向規(guī)�；�社區(qū)發(fā)展的同時，也讓購房者在都市享受到舒適健康的生活。

金腰帶舞動高層繁榮

2006年10月，昆明市政府出臺了《昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2006—2010）》，將二環(huán)路作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略陣線，通過對普通商品房布局的劃定實現(xiàn)了城市功能分區(qū)界定，指出二環(huán)路以內(nèi)地區(qū)新建套型建筑面積90平方米以下小戶型住房，所占比重達50%以上。另一方面，大規(guī)模的二環(huán)路折改工作將一條道路寬闊暢通、綠化良好、生態(tài)優(yōu)美的人居金腰帶奉獻在市民面前。

至此，高層住宅的發(fā)展終于邁上了一個新的歷史臺階，從城市中心的搶點運動真正走向二環(huán)路上的大規(guī)模擴張時代，明日城市、金色俊園、葵花公社、楓藍國際、上海沙龍Ⅱ等樓盤開始在二環(huán)路上星星點點地涌現(xiàn)。而在這場高層住宅運動中，最富代表性的便是盛高大城的出現(xiàn)。60萬平方米的大城，不僅擁有18%的超低建筑密度和高達45%以上的綠地覆蓋率，更首創(chuàng)性地提出10萬方平米恢宏城市森林的計劃，在將城市繼續(xù)推向繁榮的同時，第一次在樓盤的疏密度上進行了變革。

南市區(qū)：未來時速

南市區(qū)高層策源

“南市區(qū)的未來系在三條路上”——用這句話來概況南市區(qū)未來的發(fā)展一點也不為過，滇池路、廣福路、昆洛路已經(jīng)成為南市區(qū)發(fā)展的核心要道，并且每一條路都帶動了一個片區(qū)的興起，同時也將昆明的高層住宅一步步推向繁榮。

南市區(qū)資格最老的滇池路，一直以來都是“三低”住宅的核心據(jù)點，作為昆明的一條重要交通景觀大道，它毗鄰滇池，遠眺西山，連接著滇池國家旅游度假區(qū)、海埂公園、云南民族村，享有豐富的自然景觀資源和氣候環(huán)境。南市區(qū)的高層就隨著90、70平方米的政策限令，夾雜在眾多別墅與洋房之間星星點點地出現(xiàn)，掀開南市區(qū)高層住宅發(fā)展的序幕。

高層人居首要戰(zhàn)線

廣福路的通車為南市區(qū)樓市未來的發(fā)展理清了脈絡(luò)，這條全長14.5公里、雙向8至10車道、綠化率高達28％的城市主干道，西起滇池路，東至廣衛(wèi)立交橋，是昆明主城區(qū)橫貫東西最寬、最長的城市道路，是連接省、市兩大行政中心及滇池沿岸大昆明城市圈的中心走廊，沿線居住人口達數(shù)十萬。

而隨著其在城市戰(zhàn)略地位的逐漸清晰，廣福路沿線的地價和房價一直不斷攀升，出于未來發(fā)展需求和利益最大化的考慮，越來越多的開發(fā)商選擇了小高層和高層的樓盤開發(fā)模式。在靠近十里長街、與官南路相交的地段，滇池嶺秀、玫瑰灣、大商匯、時代風華等中小規(guī)模的高層樓盤占了絕大部分比重，數(shù)目多，總面積較大，在極短的時間內(nèi)便吸引了整個昆明的關(guān)注，首次置業(yè)和外來購房者的爆炸性哄搶加快了該地段的迅速繁榮。廣福路由此成為未來高層人居的首要戰(zhàn)線，同時也在逐步改變南市區(qū)樓盤開發(fā)和城市建設(shè)的重心。

南市區(qū)高層建設(shè)提速

昆洛路的貫通，地產(chǎn)是最大的受益者。該路連通主城與未來呈貢新城，全程22.7公里，是迄今為止昆明市投資規(guī)模最大、等級最高的城市道路工程，建有呈黃、廣福、昆玉、朱家村等5座大型立交橋，是新昆明的交通樞紐工程。最重要的是，整個昆洛路除由廣福路帶動興起的新亞洲·體育城、世紀城、彼岸、華升盛景國際等樓盤外，地產(chǎn)開發(fā)幾乎一片空白，沿線擁有極大的土地資源儲備。

昆洛路的潛力是無限的，據(jù)市政府的“一湖四片”的規(guī)劃，2007年底，市級行政中心遷至呈貢，而云南五大高校新區(qū)的建立將使呈貢成為聚集居住人氣最快的地方。近百萬的常住人口，相當于未來主城人口的43%，占未來昆明總?cè)丝诘?1%，這樣大的消費市場將昆洛路肩負的使命推到了一個新的歷史高度。

目前，昆洛路的規(guī)�；�人居態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，占地3800畝、建筑面積480萬平米的世紀城以昆明首席高層住宅巨形航母的姿態(tài)，為區(qū)域發(fā)展寫下了注腳，2萬余套住宅，解決了近7萬人的居住生活，描繪了昆洛路住宅發(fā)展的雛形。

而接踵而至的彼岸，在依托寶象河自然風光開拓低密度別墅與洋房市場的同時，也將小高層納入開發(fā)的重點，走出一條差異化的市場之路，將高層住宅的品質(zhì)推上一個全新高峰，無論是從社區(qū)芬蘭格調(diào)營造上，還是在么伊納里湖的打造上，除了將高層住宅品質(zhì)做到最好，也看清了市場未來低密度、景觀化的發(fā)展趨勢。

正是由于這些樓盤的帶動和昆洛路特殊的戰(zhàn)略定位，南市區(qū)高層建設(shè)提速已經(jīng)迫在眉睫，未來，在昆洛路至呈貢沿線，我們可以預見更多高層社區(qū)的批量涌現(xiàn)，大型居住片區(qū)氛圍正在形成。

北市區(qū)：極核效應

高層住宅業(yè)態(tài)基本成熟

從1998年開始至2004年底，在開發(fā)量上，北市區(qū)連續(xù)七年穩(wěn)坐昆明地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的霸主地位。盡管近年來供地減少，開發(fā)量受到限制，但地產(chǎn)開發(fā)的勢頭依舊未減�，F(xiàn)在的北市區(qū)，“主城副中心”的價值定位開始顯現(xiàn)。

北市區(qū)目前開發(fā)的樓盤基本上以小高層、高層普通住宅為主，世博板塊以別墅和花園洋房居多。據(jù)對北市區(qū)三十多個樓盤的不完全統(tǒng)計，北市區(qū)目前已開發(fā)樓盤占地面積達1960628m2以上，約合2941畝，總開發(fā)戶數(shù)多達33207戶以上。而戶型面積從30m2至300m2不等，主力戶型在80m2至150m2，暢銷戶型在60m2至120m2。雖然一部分住宅的密度高達4~5，但總體來看樓盤容積率基本在2.5至3.6，該區(qū)域的住宅項目業(yè)態(tài)“高層化”定位已經(jīng)基本成熟。

巨頭開啟高層群居時代

高層住宅為何青睞北市區(qū)，最主要是因為北面城市資源相對稀少，除世博板塊具有良好的自然生態(tài)條件外，其他地段均缺少地形變化和大范圍的城市綠化，也因此為大規(guī)模的高層社區(qū)開發(fā)和造城運動提供了良好的條件。

短短幾年間，城建股份、官房集團、倫華地產(chǎn)、江東集團等地產(chǎn)巨頭就心領(lǐng)神會地以各自項目共同將北市區(qū)打造成了生活大片區(qū)。北辰小區(qū)、北辰財富中心、金星小區(qū)、金康園、金實小區(qū)、美倫花鄉(xiāng)、春之城、江東花園……幾十個項目足以見證北市區(qū)地產(chǎn)發(fā)展的蓬勃與輝煌，而在這些樓盤中，高層占有相當大的比重。在昆明城市發(fā)展進程中，北市區(qū)第一次開啟了城市高層群落的居住時代，現(xiàn)代化的城市面貌，時尚而更聚人氣的生活氛圍與方式，使“都市副中心”更具魅力。
城市發(fā)展的極核效應

不過，北市區(qū)的開發(fā)雖然可以追溯至上世紀90年代中后期，但多年來，北市區(qū)一直是昆明人口中的“睡城”，城市公用配套一度成為開發(fā)商和市民的心頭痛。直到北京路延長線的出現(xiàn)才真正使“主城副中心”這一定位變得名副其實。

隨著交通環(huán)境的改善，北市區(qū)贏得了更多的關(guān)注，也迎來了更大的發(fā)展。2006年3月，位于北京路延長線的江東大廈完工，填補了北市區(qū)高檔寫字樓的空白；城建股份歷經(jīng)3年時間開發(fā)的財富中心，填補了北市區(qū)商業(yè)、文化、購物、娛樂等多項城市功能的空白；春之城500平方米大型蔬菜超市，解決了北市區(qū)居民的“菜籃子”問題；家樂福、麥德龍、沃爾瑪?shù)葒�際大型超市的加入，不斷滿足著人們購物消費的巨大需求，濱江公園、月牙塘公園、正在恢復治理的大雁湖，以及規(guī)劃中的中央公園為北市區(qū)勾勒出了宜居昆明的美圖。

建筑、配套、生態(tài)綠化……北市區(qū)在高層住宅的帶動下正在歷經(jīng)一種越來越強的極核效應。據(jù)了解，北市區(qū)目前有樓盤近70個，居住人口已突破20萬，規(guī)劃人口將近40萬人，現(xiàn)有的配套仍遠遠不能與生活需求相平衡，而更多的高層住宅項目卻仍在不斷上報和審批過程中，生活越來越集中的北市區(qū)不僅將面臨更大的發(fā)展機遇，也將迎來更大的市場挑戰(zhàn)。

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