克而瑞一周樓市點(diǎn)評(píng)（0502-0508）A股房企財(cái)務(wù)指標(biāo)TOP20榜單及解讀

本期導(dǎo)讀

通過(guò)分析A股135家房企財(cái)務(wù)，我們發(fā)現(xiàn)：2014年，大、中、小型房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，而成本和負(fù)債管控卻在分化。進(jìn)入盈利、成本、負(fù)債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企�！�—A股房企財(cái)務(wù)指標(biāo)TOP20榜單及解讀

5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，與大多數(shù)城市類似，意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營(yíng)業(yè)稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。——從大連新政落地看當(dāng)前樓市的主要矛盾

A股房企財(cái)務(wù)指標(biāo)TOP20榜單及解讀

新聞內(nèi)容：通過(guò)分析A股135家房企財(cái)務(wù)，我們發(fā)現(xiàn)：2014年，大、中、小型房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，而成本和負(fù)債管控卻在分化。進(jìn)入盈利、成本、負(fù)債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

行業(yè)利潤(rùn)率下滑大勢(shì)濤聲依舊，凈利率TOP20受益于多元化：“因?yàn)榉績(jī)r(jià)下行調(diào)整、綜合成本上揚(yáng)，2014年A股135家房企毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個(gè)百分點(diǎn)和1.57個(gè)百分點(diǎn)。入圍凈利率TOP20榜單的，基本都是多元化經(jīng)營(yíng)的中小房企。

1、行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)收窄，房企多管齊下創(chuàng)收增利

根據(jù)2014年135家A股上市房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，行業(yè)銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態(tài)勢(shì)，分別下降1.03和1.57個(gè)百分點(diǎn)至32.57%和11.74%。開發(fā)綜合成本上揚(yáng)與房?jī)r(jià)下行調(diào)整碰頭，在持續(xù)壓縮行業(yè)盈利空間。但要指出，相較2013年3.87個(gè)百分點(diǎn)的降幅，2014年行業(yè)毛利潤(rùn)率收縮幅度有所下降。白銀時(shí)代，行業(yè)盈利空間持續(xù)收窄，大、中、小房企多管齊下創(chuàng)收利潤(rùn)成“新常態(tài)”。

2、凈利率最高TOP20榜單及解讀

2014年，A股上市房企盈利能力最強(qiáng)的20家企業(yè)中，最高的是天宸股份，營(yíng)業(yè)凈利率高達(dá)211.15%，其次是九龍山和世紀(jì)星源，分別為128.45%、81.79%。入圍TOP20的全部都是中小房企，基本都是多元化經(jīng)營(yíng)，類型包括：財(cái)務(wù)投資型企業(yè)、業(yè)內(nèi)多元化企業(yè)、跨界多元化企業(yè)。從凈利率TOP20房企可以看到，白銀時(shí)代，房企必須另辟蹊徑才能獲得高溢價(jià)回報(bào)。

行業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率輕微優(yōu)化，TOP20成本管控優(yōu)異：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率同比微降，主要因?yàn)榇笾行头科蟮某杀究刂颇芰�趨于穩(wěn)定，并不斷探索更為“節(jié)約”的管理和銷售方式。入圍三費(fèi)費(fèi)用率最低TOP20榜單的，大中小房企均有，成本管控手段各具特色。

1、行業(yè)三費(fèi)費(fèi)用率微漲，中型房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率普遍下降

2014年，135家上市房企的三費(fèi)費(fèi)用率為8.86%，同比上漲0.27個(gè)百分點(diǎn)。弱市環(huán)境下，銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率得到控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用率微漲。大中小房企分化：大型房企三費(fèi)費(fèi)用率為5.51%，同比下降0.24個(gè)百分點(diǎn)；中型房企三費(fèi)費(fèi)用率為9.53%，同比下降0.09個(gè)百分點(diǎn)；小型房企三費(fèi)費(fèi)用率高達(dá)12.78%，同比上升1.57個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分來(lái)看，大型房企營(yíng)銷費(fèi)用控制的最好,小型房企管理費(fèi)用率上漲最為明顯,中型房企財(cái)務(wù)費(fèi)用率普遍下降。

2、期間費(fèi)率最低TOP20榜單及解讀

2014年，A股上市房企三費(fèi)成本控制最佳的20家企業(yè)中，三費(fèi)費(fèi)用率最低的是榮安地產(chǎn)，三費(fèi)費(fèi)用率低至3.01%，其次是天�；�建、順發(fā)恒業(yè)和萊茵置業(yè)，分別為3.17%、3.58%、3.85%，均低于4%。4家大型房企均入榜，只有2家中型房企入榜，剩下均為小房企。TOP20企業(yè)，大、中、小房企三費(fèi)成本控制手法各具特色：大型房企因標(biāo)準(zhǔn)化管理相對(duì)完善，三費(fèi)費(fèi)用率都很低,中型房企因規(guī)模擴(kuò)張，三費(fèi)費(fèi)率管控好的不多,三費(fèi)控制優(yōu)異的小型房企得益于高效運(yùn)營(yíng)和低息融資.

大中小房企負(fù)債指標(biāo)明顯分化，TOP20杠桿控制穩(wěn)健靈活：

2014年，A股135家房企凈負(fù)債率繼續(xù)上升，但升勢(shì)減弱。大中型房企財(cái)務(wù)杠桿普遍收縮，小型房企在高位上繼續(xù)承壓上升。但入圍凈負(fù)債率最低TOP20榜單的，大部分是小型房企，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)比重較小，對(duì)杠桿的需求不高所致。

1、行業(yè)凈負(fù)債率漲幅放緩，大中小房企劇烈分化

(1)大中型房企普遍收縮財(cái)務(wù)杠桿，小型房企15年有望改善

2014年，A股135家房企凈負(fù)債率為88.17%，同比上升10.47個(gè)百分點(diǎn)，增幅減少4.82個(gè)百分點(diǎn)。大、中、小房企負(fù)債率指標(biāo)顯著分化:大型房企普遍戰(zhàn)略收縮，凈負(fù)債率下降1.43個(gè)百分點(diǎn)至46.57%，財(cái)務(wù)日趨穩(wěn)健、中型房企凈負(fù)債率高達(dá)118.11%，同比上升15.16個(gè)百分點(diǎn)，14年末開始改善、小型房企凈負(fù)債率高達(dá)103.11%，同比上升15.77個(gè)百分點(diǎn)，15年有望全面改善。

(2)大房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)顯著改善，中、小房企繼續(xù)惡化

2014年末，無(wú)論是現(xiàn)金短債比，還是長(zhǎng)短債比，A股135家房企繼續(xù)下滑，大房企明顯改善，中、小房企繼續(xù)下滑。

2、凈負(fù)債率最低TOP20榜單及解讀

2014年，A股凈負(fù)債率TOP20榜單中，凈負(fù)債率最低的是中潤(rùn)資源，凈負(fù)債率低至0.42%，京能置業(yè)、萬(wàn)科、中體產(chǎn)業(yè)、萬(wàn)好萬(wàn)家、華鑫股份凈負(fù)債率也在10%以內(nèi)。入榜企業(yè)中，凈負(fù)債率最高的是招商地產(chǎn)，為33.28%，仍比A股88.17%平均水平低很多。可見，入榜企業(yè)的財(cái)務(wù)控制都極其優(yōu)異。

從大連新政落地看當(dāng)前樓市的主要矛盾

新聞內(nèi)容：5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，與大多數(shù)城市類似，意見涉及棚改、上調(diào)公積金額度、二套房首付四成、營(yíng)業(yè)稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。

CRIC點(diǎn)評(píng)：

先看一下大連樓市現(xiàn)狀，與國(guó)內(nèi)大多數(shù)二線城市相比，大連市房地產(chǎn)整體庫(kù)存壓力不高，當(dāng)前市場(chǎng)去化周期在一年左右，但是行業(yè)通病——“市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)�！边�是十分突出，作為市場(chǎng)供應(yīng)主力的金州區(qū)、開發(fā)區(qū)，近一年供求比均超過(guò)1.7倍，供大于求現(xiàn)象十分嚴(yán)重。并且聯(lián)系土地市場(chǎng)成交情況，近三年大連土地成交規(guī)模為商品房市場(chǎng)的2.8倍，樓市潛在供應(yīng)壓力亦高居全國(guó)前列。

以此來(lái)看，大連之所以這么晚才落實(shí)新政，并非是市場(chǎng)運(yùn)行較佳，政府“不急”，究其原因還是信貸資金供給不足所致。其實(shí)聯(lián)系全國(guó)來(lái)看，城市房地產(chǎn)信貸緊張并非個(gè)案，信貸支持力度不足已經(jīng)成為制約當(dāng)前樓市進(jìn)一步回暖的主要矛盾。故此，雖然四月大多數(shù)城市樓市已現(xiàn)回暖，但鑒于當(dāng)前信貸資金供給的不夠給力，我們對(duì)于樓市回暖的動(dòng)力仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前的新政可能不足以扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)，未來(lái)仍需要出臺(tái)扶持性政策。

具體來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為接下來(lái)的政策利好可能會(huì)出現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1，繼續(xù)降準(zhǔn)，今年或許還會(huì)有一到兩次。目前我國(guó)存款準(zhǔn)備金率仍處高位，央行也還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。對(duì)于當(dāng)下資金面的困境，降準(zhǔn)是最直接、有效的改善途徑。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我們有理由相信樓市會(huì)在降準(zhǔn)中分潤(rùn)利好、從中受益。2，加快住宅銀行進(jìn)程，中國(guó)式“MBS”——住宅金融專項(xiàng)債券有望加速推進(jìn)。住宅銀行的作用絕不是某些報(bào)道中所說(shuō)，將公積金管理中心變成專業(yè)銀行這么簡(jiǎn)單。目前提出的住宅金融專項(xiàng)債券，目的是支持保障房建設(shè)，標(biāo)的是向社會(huì)融資建設(shè)保障房，具體來(lái)說(shuō)，是向銀行、保險(xiǎn)、基金發(fā)行專項(xiàng)債券，定向支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)，增強(qiáng)保障房建設(shè)的融資能力，從根源上減輕公積金中心的壓力。3，房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整，當(dāng)前的嚴(yán)厲企業(yè)稅費(fèi)預(yù)征制度，是在行業(yè)暴利階段制定的，其目的是抑制過(guò)熱的投資需求。但目前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)顯著回歸，在行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、土地價(jià)格持續(xù)上漲、房?jī)r(jià)上行承壓的情況下，房企利潤(rùn)空間已經(jīng)大不如前。因此對(duì)于企業(yè)稅費(fèi)做出適當(dāng)調(diào)整，譬如暫緩企業(yè)所得稅、土地增值稅的預(yù)征，不但有利于改善企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，平抑房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)回暖而大幅上升的沖動(dòng)，更有利于提振企業(yè)信心，助力行業(yè)健康持久發(fā)展。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。