173套，這是昆明這個(gè)“五一”交出的成績(jī)單。相較于去年“五一”3天交出的474套的業(yè)績(jī)，此次才剛剛超過(guò)去年的1/3。要知道，就在這個(gè)小長(zhǎng)假之前，云南“省八條”救市政策也才推出了不到一周的時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)的救市政策并沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，5月份樓市政策還將持續(xù)“升溫”。本期地產(chǎn)周刊，新報(bào)將為你呈現(xiàn)5月昆明樓市“體檢報(bào)告”，“把脈”昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)。

項(xiàng)目：血壓

指數(shù)：150/90（偏高）

報(bào)告內(nèi)容：庫(kù)存、價(jià)格

報(bào)告單：上月，昆明成交8725套，萬(wàn)科&俊發(fā)魅力之城宣布漲價(jià)

來(lái)自昆明房產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示：上月，昆明共累計(jì)成交8725套商品房，累計(jì)成交面積為809684.14平方米。相比去年4月12941套、116.9萬(wàn)平方米的成交量，同比分別下降32.58%和30.8%。

成交同比縮水超3成新政效應(yīng)短期難現(xiàn)

今年“五一”成交量的大幅度縮水，也只能算得上是今年市場(chǎng)成交走勢(shì)的一個(gè)縮影。在一系列的降息、降準(zhǔn)和房貸等政策因素刺激作用下，一季度成交26000多套的成績(jī)?nèi)圆凰恪昂细瘛保@種勢(shì)頭甚至還帶至二季度初。

“連續(xù)降準(zhǔn)釋放出來(lái)的資金利好，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力，不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)本身的需求可釋放空間并不明顯，這也導(dǎo)致觀望本身嚴(yán)重�！�

在3·30新政之后，本報(bào)所做的一份市場(chǎng)調(diào)查中，新政實(shí)施背后，表示“繼續(xù)等待看看”的市民占比超過(guò)了50%。

這也造成了庫(kù)存壓力的持續(xù)增加，來(lái)自云南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度全省商品房銷售面積529.58萬(wàn)平方米，同比去年還下降了1.2%，庫(kù)存繼續(xù)擴(kuò)大�！安粌H是新政本身效力的問(wèn)題，還有很大部分原因也在于其他投資環(huán)節(jié)的分流影響。”談及新政并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效應(yīng)時(shí)，云南大學(xué)教授郭樹(shù)華表示，特別是在3月份開(kāi)始的股市上漲，也讓投資需求大幅度轉(zhuǎn)移�！皟H是4月份，多家預(yù)備新開(kāi)的項(xiàng)目也暫緩，其中絕大部分都是商業(yè)項(xiàng)目�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直言。

新建住宅價(jià)格繼續(xù)領(lǐng)漲萬(wàn)科宣布上調(diào)房?jī)r(jià)成交走低，價(jià)格卻并沒(méi)有明顯的回落，這恐怕是今年以來(lái)持續(xù)的市場(chǎng)“癥狀”。某研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)中，昆明4月的樣本均價(jià)雖然顯示環(huán)比下降，不過(guò)8163元/平方米的樣本均價(jià)還是繼續(xù)領(lǐng)漲西南區(qū)域省會(huì)，要知道，在近些年周邊各省份的發(fā)展中，就連經(jīng)濟(jì)相對(duì)較差的貴陽(yáng)也在去年獲批國(guó)際級(jí)的貴安新區(qū)，并無(wú)太大經(jīng)濟(jì)刺激因素存在的昆明，價(jià)格依舊偏高。

而這，還不是預(yù)期的價(jià)格走向。新政之后，本地市場(chǎng)就接連出現(xiàn)漲價(jià)的傳聞，萬(wàn)科&俊發(fā)魅力之城也提前宣布將從5月9日起全面上調(diào)價(jià)格，這讓之前市場(chǎng)對(duì)于新政恐陷“越調(diào)越漲”的論調(diào)再次成為可能。在記者市場(chǎng)走訪中，除了部分現(xiàn)售項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整預(yù)期外，部分近期預(yù)期新開(kāi)項(xiàng)目也調(diào)高了開(kāi)盤價(jià)格預(yù)期。

就在上月月底本地舉行的一次行業(yè)報(bào)告中，銳理數(shù)據(jù)郭潔表示，“新政之后，國(guó)內(nèi)部分一線城市出現(xiàn)成交回暖，價(jià)格走高的區(qū)間，不過(guò)對(duì)于昆明來(lái)說(shuō)，高企的庫(kù)存壓力，仍要以價(jià)換量來(lái)?yè)Q取空間�！�

健康建議

A股回落部分投資性產(chǎn)品預(yù)期回暖

受市場(chǎng)供需失衡的影響，成交走低造成的庫(kù)存高壓和高居不下的價(jià)格，很難在二季度明顯改善，這也是5月份樓市仍將繼續(xù)擔(dān)心的一個(gè)環(huán)節(jié)。不過(guò)一個(gè)利好的消息是，投資性需求在本月有出現(xiàn)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)好的可能。就在本周二、三，股飆漲之后連續(xù)兩日大幅度暴跌，對(duì)于投資性需求的商業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是利好點(diǎn)。要知道，在預(yù)期的開(kāi)盤中，如果算上之前一個(gè)月延遲的開(kāi)盤計(jì)劃，月份昆明市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)也將占據(jù)半壁江山。

項(xiàng)目：身高、體重

結(jié)果：營(yíng)養(yǎng)不良

報(bào)告內(nèi)容：土地、資金

報(bào)告單：5月，近千畝土地供應(yīng)入市，一季度省內(nèi)房企資金到位增速再度下滑15.3個(gè)百分點(diǎn)

來(lái)自昆明市國(guó)土資源局網(wǎng)站發(fā)布的交易公告：截至月4日，5月昆明土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)有27宗694634.78平方米，折合約1041.95畝的地塊供應(yīng)入市，這也是近兩年土地供應(yīng)的最高值。

超千畝土地本月供應(yīng)入市資金壓力普遍緊張

要了解昆明樓市的這兩個(gè)因素，先看一組數(shù)據(jù)：2015年月份，昆明共計(jì)有22宗、54.96萬(wàn)平的土地出讓面市，出讓面積環(huán)比暴漲近152%。與此同時(shí)，4月本地僅有2宗土地成交，成交金額僅2755萬(wàn)余元，環(huán)比銳減近99%。土地供應(yīng)和成交的巨大落差，也讓5月份的土地市場(chǎng)再添陰影。

值得注意的是，進(jìn)入2015年之后，省內(nèi)土地市場(chǎng)整體收縮，來(lái)自省統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，一季度，全省房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積為233.86萬(wàn)平方米，同比下降8.2%；土地成交價(jià)款40.47億元，下降22.5%。根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局的官方解讀，土地市場(chǎng)的持續(xù)下滑，很大程度上也仍是市場(chǎng)信心的整體下滑所致。

不僅是土地市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，在企業(yè)最關(guān)心資金問(wèn)題方面，難題卻并沒(méi)有因降準(zhǔn)等利好得到很好的解決。一季度，云南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金普遍緊張。來(lái)自云南省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金652.22億元，下降10.6%，增速比去年同期回落15.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-2月回落個(gè)13.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，國(guó)內(nèi)貸款137.27億元，同比增長(zhǎng)2.5%，增速比去年同期回落48個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金310.61億元，下降18.3%，增速比去年同期回落17.5個(gè)百分點(diǎn)。

“資金緊張問(wèn)題未解決，也讓開(kāi)發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎�！睒I(yè)內(nèi)人士直言，這也是二季度土地市場(chǎng)繼續(xù)存在隱患的主要原因。就在4月份，昆明出臺(tái)新規(guī)，未開(kāi)發(fā)的土地將再度進(jìn)入流轉(zhuǎn)，資金壓力持續(xù)加大，土地市場(chǎng)這種流轉(zhuǎn)也可能在5月份集中爆發(fā)。

健康建議聯(lián)動(dòng)資本市場(chǎng)跨界合作尋突破

一季度省內(nèi)企業(yè)的資金壓力集中爆發(fā)，不過(guò)利好的是，政策端有可能再度送來(lái)利好。如果降準(zhǔn)或降息在5月份落地，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，資金大環(huán)境壓力可以稍微緩解。不過(guò)不少受訪業(yè)內(nèi)人士也直言，相較于降準(zhǔn)帶來(lái)的資金流動(dòng)量，市場(chǎng)更在意的還在融資渠道，就在4月份，華信資產(chǎn)入主經(jīng)典帶來(lái)資本和房地產(chǎn)的直接合作，而更早的時(shí)候平安不動(dòng)產(chǎn)已聯(lián)合西雙版納悅景莊。在本地不少企業(yè)陷入資金鏈破裂傳言之后，資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)的直接合作，也將進(jìn)入常態(tài)。

項(xiàng)目：外科常規(guī)

結(jié)果：部分病因隱患

報(bào)告內(nèi)容：產(chǎn)品、板塊

報(bào)告單：改善性住房銷售占比超過(guò)5成，余商業(yè)項(xiàng)目預(yù)期下半年井噴

來(lái)自克爾瑞昆明研究中心最新一期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，4月25日至5月1日，昆明成交統(tǒng)計(jì)的2065套數(shù)據(jù)中，90㎡以上的套數(shù)顯示為1090套，占比達(dá)到了52.8%。而這，也基本上是昆明市場(chǎng)整個(gè)4月份的數(shù)據(jù)主要走向。

樓市產(chǎn)品成調(diào)整期的“晴雨表”

改善性和小戶型住房受熱捧事實(shí)上，作為整個(gè)產(chǎn)業(yè)最直接的市場(chǎng)體現(xiàn)，樓市產(chǎn)品也成為調(diào)整期最直接的“晴雨表”。特別是在降息、房貸新政等因素刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品也將面向一個(gè)更為分化的區(qū)間可能。單從新政后的市場(chǎng)反饋來(lái)看，改善性大戶型住房和小戶型產(chǎn)品兩個(gè)極端產(chǎn)品也成為市場(chǎng)熱度最高的類型。

“新的房貸政策實(shí)施后，二套住房需求實(shí)際上也轉(zhuǎn)向改善和小戶型投資�！饼埡禺a(chǎn)昆明項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，二套房放開(kāi)，一方面釋放出來(lái)的是傳統(tǒng)改善需求，同時(shí)，租金市場(chǎng)的居高不下，也讓小戶型投資產(chǎn)品成為最暢銷的產(chǎn)品之一。根據(jù)其介紹，其水晶酈城項(xiàng)目，年后推出的40平米左右公寓，也是其市場(chǎng)銷售最旺的產(chǎn)品。

不過(guò)產(chǎn)品方面也存在著不小的隱憂。今年，昆明集中迎來(lái)新一波的商業(yè)地產(chǎn)集中開(kāi)業(yè)潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年的開(kāi)業(yè)高峰涉及近20個(gè)項(xiàng)目，其中絕大部分集中在二季度以后，按照這種規(guī)模，也將為昆明帶來(lái)逾萬(wàn)方的商業(yè)供應(yīng)。

還在去年年底接受本報(bào)采訪時(shí)，易居中國(guó)總裁丁祖昱就為昆明的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表示出了自己的擔(dān)憂，“不僅是昆明，省內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展速度持續(xù)”。記者從住建廳獲得的最新數(shù)據(jù)，截至今年3月，全省規(guī)劃的150個(gè)城市綜合體建設(shè)規(guī)模9084.8343萬(wàn)平方米，累計(jì)完成投資億元，凈增27億元。其中今年1至3月就累計(jì)投入了35.6億元，在規(guī)劃的150個(gè)城市綜合體中，目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的有104個(gè)，其中絕大部分在昆明。

“去年四季度的數(shù)據(jù)，昆明商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存去化周期就超過(guò)了50個(gè)月，相較于住宅來(lái)說(shuō)，商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更甚�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，按照今年昆明近20個(gè)近300萬(wàn)方的預(yù)期商業(yè)來(lái)看，庫(kù)存去化壓力也將繼續(xù)增加。

健康建議

互聯(lián)網(wǎng)思維商業(yè)地產(chǎn)要向服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型

商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力，恐怕是這輪地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中的矛盾突出點(diǎn)，“互聯(lián)網(wǎng)持續(xù)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊還將更明顯。”在上月底阿里巴巴和云南省聯(lián)合舉辦的互聯(lián)網(wǎng)+云南論壇上，阿里研究院院長(zhǎng)高紅冰表示，互聯(lián)網(wǎng)+將帶來(lái)更多產(chǎn)業(yè)變革，對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，也將從簡(jiǎn)單的產(chǎn)品轉(zhuǎn)向服務(wù)等領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)要想借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，也必須從傳統(tǒng)的拿地開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向更深層次的服務(wù)提供商。

這對(duì)于昆明的商業(yè)現(xiàn)狀，無(wú)疑是一個(gè)很好的啟示，4月19日華信資產(chǎn)入主經(jīng)典的時(shí)候，就宣布將在文化、娛樂(lè)等方面加大合作開(kāi)發(fā)，加上萬(wàn)達(dá)本身就已經(jīng)取得成功的文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)地產(chǎn)模式，從服務(wù)產(chǎn)業(yè)著手，提升地產(chǎn)的精準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。