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地處昆明市東風(fēng)路上鬧市區(qū)的香宮大酒店，半月前進入整體改造，8月中下旬將更名為“楿宮國際”，以商務(wù)型小戶型開盤推出。

自2001年年底塘子巷的原城市建設(shè)綜合樓改造為“自由港”樓盤對外出售起，這一類由原來的酒店、寫字樓變身而來的“改造型”物業(yè)在昆明不斷涌現(xiàn)，麥田時光、晶采100、可樂公寓、拿鐵等。

盡管“改造型”物業(yè)具備優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和相應(yīng)的配套設(shè)施，但由于其最初并非為居家設(shè)計，因此也存在一些先天性的劣勢。以下是記者采訪中收集的部分業(yè)主的意見。劣勢一：停車難

“自由港”住戶蔡峻：我住在這里有3年了，房子是以4000元的價格從中介手上買過來的，當初就在金碧廣場附近上班，覺得挺近的，4000元的價格現(xiàn)在來說這個位置早就買不到了。但現(xiàn)在我愛人的單位搬到南市區(qū)廣福路上去了，想買輛車方便她上班，向物管一打聽，沒有停車位。停在街邊不放心，如果非要停車，就得去200米外的停車場，一個月得400塊錢的停車費。所以，以后要是買車的話，還是得買住宅小區(qū)的房。劣勢二：沒有生活陽臺

可樂公寓住戶王小姐：為了能看風(fēng)景，能吹風(fēng)，我向男友鼓吹買了14樓。但去過純正的住宅小區(qū)感受了陽臺的魅力之后，我才發(fā)現(xiàn)，躲在窗戶后面看風(fēng)景和站在陽臺上看風(fēng)景的感覺完全是兩回事。站在窗戶后面看風(fēng)景總有“偷”的感覺，站在陽臺上看風(fēng)景那才叫享受。但這個“改造型”樓盤由于原來是寫字樓，所以沒有辦法做出陽臺來。劣勢三：生活采光不夠

晶采100住戶黎女士：原來是作為辦公樓設(shè)計的，是大房間，可能只要有一面采光就夠了。但現(xiàn)在隔成小戶型后，要照顧到每個房間的采光就非常困難。我們家的洗手間就很暗，而隔壁戶型的廚房只有一個小窗戶。劣勢四：缺乏公共空間

拿鐵公寓住戶李偉：我個人對于這個房子挺滿意的，雖然面積只有50平方米，但2室1廳的功能已經(jīng)能滿足我的需求了。最近我母親從老家過來住了一段時間，她倒是表示去樓下的沃爾瑪買東西很方便，但樓下沒有公共綠化區(qū)域，不方便她老人家晚飯后散步。我現(xiàn)在認識到，買房子不只是室內(nèi)戶型，小區(qū)公共空間對于生活品質(zhì)也很重要。

本報記者戴川改造后預(yù)期超7000元/平方米

據(jù)了解，操盤的是云南杰力投資管理咨詢有限公司，而該公司的母公司即曾成功開發(fā)滇池高爾夫的云南協(xié)力投資發(fā)展有限公司。杰力投資企劃營銷部經(jīng)理莫俊文介紹，香宮大酒店原屬省供銷社產(chǎn)業(yè)，因經(jīng)營不善，導(dǎo)致其產(chǎn)權(quán)經(jīng)法院判給了其抵押銀行。從去年8月份開始，杰力投資與銀行方面取得接觸，并最終成功收購了香宮大酒店的產(chǎn)權(quán)。

據(jù)了解，“楿宮國際”規(guī)劃192套，面積從34-80平方米不等，擁有40年產(chǎn)權(quán)�！俺说鼗蜆求w框架外，全部全新改造�！蹦∥母嬖V記者，“楿宮國際”定位為商務(wù)型公寓，主要針對辦公型需求的中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者，同時滿足小部分自住需求群體。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，小西門商圈周邊寫字樓的租金每平方米在60元左右，一間80平方米寫字樓每年的租金超過5萬元。據(jù)悉，楿業(yè)界估計，“楿宮國際”期銷售價格在7000元/平方米以上。稀缺地段是最大賣點

昆明風(fēng)之鈴市場研究有限公司地產(chǎn)研究部經(jīng)理陸韜表示，昆明“改造型”物業(yè)的前身多為上個世紀90年代末建設(shè)的一些寫字樓和酒店物業(yè)，地段都集中在昆明的二環(huán)路以內(nèi)，交通和配套設(shè)施都較為完善。經(jīng)過10年左右的發(fā)展，這些物業(yè)當初的定位和管理多已不適應(yīng)現(xiàn)在的需求，經(jīng)營狀況轉(zhuǎn)差，產(chǎn)權(quán)人希望其能盡快變現(xiàn)，是這類“改造型”物業(yè)出臺的背景。

位于西園路和滇池路交叉口處的可樂公寓，經(jīng)改造后于2005年7月1日開盤推出，250套房子，開盤3小時即賣光光。據(jù)了解，可樂公寓當時的平均售價是4000元/平方米，而且產(chǎn)權(quán)為50年，2005年年中時這一價格已屬偏高，之所以俏銷，業(yè)內(nèi)人士認為主要還是得益于其區(qū)位優(yōu)勢。

此外，春水堂地產(chǎn)營銷機構(gòu)的有關(guān)人員分析認為，昆明市二環(huán)路以內(nèi)可供開發(fā)的土地已經(jīng)是少之又少，且10畝以下項目不予開發(fā)，此類“改造型”物業(yè)將顯得尤為稀缺。小戶型捕捉市場需求

“改造型”物業(yè)除了擁有得天獨厚區(qū)位優(yōu)勢的共同點外，改造后皆以小戶型的方式發(fā)售，也是其贏得市場的策略之一。

昆明風(fēng)之鈴市場研究有限公司的調(diào)研顯示，小戶型購買者有向商務(wù)型群體轉(zhuǎn)變的傾向。CBD內(nèi)大量商務(wù)人員及投資買家的存在，很多創(chuàng)業(yè)型的小公司會選擇商務(wù)小戶型作為辦公地點。此外，被稱為“候鳥式商務(wù)人群”高收入者，習(xí)慣租住酒店或高級公寓，他們會成為酒店式小戶型的客戶群。從目前小戶型轉(zhuǎn)型的情況分析，小戶型在向高端客戶和投資客戶靠近，產(chǎn)品具有高品質(zhì)、低總價的特征。

此外，據(jù)風(fēng)之鈴調(diào)研顯示，昆明有3種小戶型值得關(guān)注：一是商務(wù)中心區(qū)的小戶型，二是二環(huán)路附近的小戶型，三是成熟商圈附近的小戶型。商務(wù)中心區(qū)因人口密集、公司職員工作方便，該區(qū)域的小戶型市場需求較大，出租應(yīng)該不成問題，但目前中心區(qū)的房價較高，對今后的升值空間有一定影響。而環(huán)城路附近的小戶型房價較低，且交通方便，公交車密集，應(yīng)該有較大的升值潛力。

“改造型”物業(yè)推出的小戶型，無論其地理優(yōu)勢還是目標銷售人群定位，無疑都符合昆明小戶型的發(fā)展方向。

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