明里打折暗里降價，仍難撬動購房者的購買欲望，房地產(chǎn)開發(fā)商的寒冷冬天從去年開始直至現(xiàn)在。有專家預(yù)言，樓市要到下半年才會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。近幾日，不斷有城市出臺了公積金貸款首付降至成的政策，雖然尚未出現(xiàn)較大的成效，但這一做法已獲得了不少的期待。昆明房地產(chǎn)市場是否也會將這一政策落地實施，促進開發(fā)商破冰樓市前行？

政策寬松難改“冰河期”境遇

馬子紅從整個國家的宏觀走勢分析了當前的形勢，他認為增長的動力要轉(zhuǎn)換，結(jié)構(gòu)要調(diào)整。從去年國家對房地產(chǎn)的政策來看，可以用調(diào)控意志來概括。但是從今年開始，則在適度地增加支持促進的基調(diào)。不到半年的時間里，兩次降息一次降準，寬松貨幣政策，以求達到供需結(jié)構(gòu)的平衡。

周海光贊同了馬子紅的觀點，并認為現(xiàn)在的形勢頗有“山雨欲來風滿樓”的感覺，他認為從某種程度上來說，沿海地區(qū)、華南地區(qū)的房地產(chǎn)，都是在做一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，尤其是在政府的土地供應(yīng)上、銀行的寬松貸款政策上，都有了一些微妙的變化。從個人的角度來說，房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“冰河時期”。

黃建軍補充道，在這一輪房地產(chǎn)的“冰凍期”中，開發(fā)商規(guī)避風險、房地產(chǎn)離不開整個經(jīng)濟的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)也與民間借貸存在著較大的關(guān)系。據(jù)他多年的觀察，目前的房地產(chǎn)市場中，有很大一部分房企因高利潤為目標進入地產(chǎn)行業(yè)，對地產(chǎn)行業(yè)的風險控制尚未了解。而隨著地產(chǎn)行業(yè)形勢的惡化，不少民間借貸機構(gòu)也不敢將現(xiàn)金流放置于地產(chǎn)，開發(fā)商的融資十分困難。

昆明放松公積金首付作用不大

馬子紅認為，無論是公積金貸款首付放松，還是對于國家接下來可能推出的“猛料”來說，作用也無非與平衡供需模式。房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展軌跡應(yīng)該是“雙腿并行”，“一條腿”抓安居房和保障房的建設(shè)，開發(fā)商也可以嘗試往這方面突破，力求順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型；另外“一條腿”則是以市場為主題，完全的商業(yè)競爭模式。同時，采用公積金貸款首付的群體中有很大一部分群體是對改善型需求感興趣，而國家出臺公積金貸款首付降至2成的政策，針對方向也主要是鼓勵這部分人群的改善型需求。他認為，政府在鼓勵房地產(chǎn)的投資方面是非常謹慎的，甚至是不鼓勵的。

因此，他認為昆明市的房地產(chǎn)面臨著非常尷尬的局面。據(jù)他判斷，未來昆明的經(jīng)濟發(fā)展中仍然是以工業(yè)為主，如果住建部的“公積金首付降至2成”的政策轉(zhuǎn)化為實踐，其他一二線城市可能也會這么做，但昆明不一定這么做。對于外界所期盼的該政策的刺激性功能，他建議需持謹慎的態(tài)度。

周海光則明確表示，即使是從某種程度上放松首付政策，采取降低利率的做法，也很難促使人們?nèi)ベI房。特別是對剛性需求的群體來說，放松首付這樣的做法影響十分微弱，且作為投資性需求來講，放松首付政策幾乎不具備太大的價值。地方政府在購房手段上做文章，無非就是在市場不斷下行的形勢中，適當?shù)刈尫科笃椒€(wěn)過渡，積極去尋找出路，舒緩房企的壓力。

突圍，開發(fā)商的理念和產(chǎn)品需轉(zhuǎn)變

剛剛主動辭去易世達董事總經(jīng)理職務(wù)，現(xiàn)新創(chuàng)李建地產(chǎn)工作室的李建深耕昆明地產(chǎn)行業(yè)余年，深諳行業(yè)發(fā)展之道，同時也非常善于學(xué)習借鑒。他認為，在今年如此緊迫的形勢下，開發(fā)商要做到理念和產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變，才能破冰前行。

首先是理念。幾年前開發(fā)商是非常的樂觀，從最初的盲目樂觀，到積極樂觀，再到現(xiàn)在的謹慎樂觀。從不少一線城市的市場表現(xiàn)來看，適者生存，今年會涌起并購潮，不少在不同領(lǐng)域術(shù)業(yè)有專攻的開發(fā)商將會兼并與聯(lián)合。但是，開發(fā)商必須要持有的觀點是若有后退余地的房企積極尋找退路，沒有退路的房企也要找出別的出路。

不一定死死扎根于房地產(chǎn)，也可以在其他領(lǐng)域打拼出一片天。

其次是學(xué)習與創(chuàng)新。房地產(chǎn)是一個包羅萬象的行業(yè)，涉及領(lǐng)域廣闊，從建筑到營銷，需要房企無一不精。而作為昆明來說，房地產(chǎn)市場的行業(yè)發(fā)展程度并不如一線城市，建筑、營銷理念也遠遠落后于一線城市。尤其在市場下行的趨勢下，昆明的開發(fā)商更是應(yīng)該摒棄固步自封的理念，不斷學(xué)習其他城市的成熟經(jīng)驗，接受新思想并結(jié)合昆明的實際進行創(chuàng)新。具體的例子來說，對房地產(chǎn)行業(yè)最本質(zhì)的產(chǎn)品而言，除了住宅產(chǎn)品的性價比外，寫字樓、商鋪的個性化、主題化也是該納入開發(fā)商思考的范圍內(nèi)的，尤其是寫字樓產(chǎn)品。

含著淚奔跑的房企才是值得敬佩的。"李建如此感慨道。

“不可缺少的還有思維�！敝芎９庋a充道，從大的角度來說，開發(fā)商進入昆明房地產(chǎn)行業(yè)掘金，不僅僅是戰(zhàn)略的布局，也是經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，確切說是需求的轉(zhuǎn)變。隨著中國人的全民素質(zhì)提高，消費的差距拉得很近，對生活需求水準也在不斷地提高。不再拘泥于單純的鋼筋水泥的格局，而是紛紛轉(zhuǎn)向研究自己需要的產(chǎn)品和風格。

而開發(fā)商在轉(zhuǎn)型的過程中，并沒有把這樣的需求的精髓領(lǐng)悟到，只看到了表面的東西，所開發(fā)的產(chǎn)品自然不會受到客戶的青睞。轉(zhuǎn)型最需要的就是思維，把握市場對產(chǎn)品的真正需求，豐富產(chǎn)業(yè)鏈的多樣化。

建言獻策

云南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系主任馬子紅教授

今年國家對地產(chǎn)采取了支持促進的基調(diào)，所謂的放松政策，實際上也是寬松貨幣政策，實現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)的平衡。昆明不一定如其他城市一樣能落地該項政策，是否落地還需持有謹慎的態(tài)度。

廣州岱言廣告總經(jīng)理周海光

即使昆明落地實施放松首付政策，對首次置業(yè)群體的影響十分微弱，對投資性置業(yè)的群體幾乎起不到太大的作用，房企不能對該政策抱以太大的期望，也應(yīng)該自尋出路。

原易事達地產(chǎn)顧問董事總經(jīng)理、現(xiàn)新創(chuàng)李建地產(chǎn)工作室的李建

在今年如此緊迫的形勢下，開發(fā)商唯有做到理念和產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變，才能真正破冰前行。

大韜律師事務(wù)所主任黃建軍

民間借貸也是與地產(chǎn)行業(yè)相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，但從目前的現(xiàn)狀來看，民間借貸已經(jīng)不敢貿(mào)然將現(xiàn)金流放置于地產(chǎn)行業(yè)。

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