在昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會的統(tǒng)計表上，昆明現(xiàn)有的600多家開發(fā)企業(yè)中有三分之一成為其會員，并定期參加協(xié)會組織的優(yōu)秀樓盤考察、企業(yè)會員交流等活動，記者在近日的采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)市場知名度并不高，品牌尚未確立的企業(yè)，非常熱衷于此種交流與形象樹立。而在昆明樓市中，置業(yè)者的選擇項幾乎都被城建股份、俊發(fā)、中林、銀海、星耀等近幾年活躍市場的“少數(shù)派”所首選，當然還包括官房這樣的“大哥”。

僅占全市房企1/60強的“少數(shù)派”成為市場影響力的主流趨向，成為市場的中堅力量，而這種“中堅”趨向甚至涵蓋了銷售領域，“品牌即最大銷售力”成為當下昆明樓市消費市場的寫照。

開發(fā)商：品牌是“票房”的保證

品牌的高認知度給企業(yè)帶來了最直觀的“票房”收益，且“品牌”二字總能與開盤熱銷產(chǎn)生“化學”反應，尤其是在近兩年昆明樓盤整體銷勢顛峰不在的淡市形勢下，產(chǎn)品銷售力的厚積薄發(fā)以市場的名義將品牌商的“票房記錄”和口碑效應作了充分釋放甚至放大。

直觀的從銷售層面上看，昆明商品房開發(fā)潮起初期的“官房效應”如今在城建股份、銀海、中林、俊發(fā)、倫華等一批后起開發(fā)商身上一次次重演。與去年房交會同期開盤的云南映象一期儼然房交會分會場，首期推出房源被購房者搶空，而城建股份為此僅投入了開盤前一兩期報媒廣告投放及路牌廣告的營銷成本；一年之后，類似一幕在廣福路板塊重演，中林華都在延續(xù)中林集團一貫的“高品質普通商品房”開發(fā)風格的同時，“每40秒成交一套，單日成交1118套”的開盤銷售記錄在今年上半年樓市中甚為奪目；當然還有開盤首日“公寓售罄，洋房銷售過半，別墅售出三成”的云嶺天驕；即使順城開出8000元/平米的市場均價，也未能阻擋開盤首日勁銷5億元的結果；荷塘月色在半年時間內每平米均價已上浮近千元，飆至4000多元/平米……

以上個案是“品牌即最大銷售力”的真實寫照，上世紀九十年代末期成長起來的開發(fā)企業(yè)如今已成為昆明樓市的中流砥柱。當然，與之形成鮮明對比的則是市中某樓盤在品質不算差，價位不算最高的情況下經(jīng)歷了銷售慘遭“滑鐵盧”的慘淡。顯然，在企業(yè)品牌尚未培育成熟，認知度尚未真正積累，購房者又趨于理性的背景下，快速銷售的設想會在過高的市場預期下步履蹣跚。

誠如昆明盛高置地（盛高大城開發(fā)商）總經(jīng)理王國光所言，真品牌并不是依靠廣告來刺激市場，靠的是多年積淀下的口碑，說到底，是企業(yè)“品牌”的外化過程�！霸谏虾�，品牌開發(fā)商用于廣告的營銷成本非常低，甚至可以忽略不計�！贝舜问⒏叽笈e赴滇造“城”，產(chǎn)品未正式出爐，便率先讓受眾先獲知盛高大城是“madein盛高”，以及“盛高是誰”、“盛高要做什么”等產(chǎn)品之外的企業(yè)細節(jié)，而這些無一不是關于企業(yè)品牌的行動。

購房者：品牌意味著一種經(jīng)驗

在昆明樓市銷售市場，“名人效應”難與“經(jīng)驗法則”形成對抗，在置業(yè)者心中，口碑的口耳傳遞，是對企業(yè)品牌的最大回饋，購房者對企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的認可產(chǎn)生出一大批追隨者，并最終形成銷售率。

今年4月份開盤的云嶺天驕“意料之外”的開局讓剛上任不久的倫華地產(chǎn)副總經(jīng)理李武超感觸頗深，“之前很擔心市場不景氣影響到項目銷售，但現(xiàn)在看來，這樣的擔心是多余的�！憋@然，拋開企業(yè)的是是非非，倫華推出的“美侖花鄉(xiāng)”系列產(chǎn)品的品質保證為云嶺天驕贏得置業(yè)者的認同作了鋪墊，促使倫華首次試水高端領域亦能安然過關。而一位倫華老業(yè)主將所有關于倫華產(chǎn)品的宣傳文章認真整合成冊收藏的舉動被李武超稱作“令人印象深刻”的感動。

實際上，從特定意義上說，品牌是一個“經(jīng)驗”標符，讓置業(yè)者獲得相對安全感，換言之，置業(yè)者購房心理日趨理性、成熟而非盲目，在“期房”售賣依舊占據(jù)市場銷售主導、糾紛隱患如影隨形的今天，購房者惟一可作判斷的依據(jù)就只有品牌及其經(jīng)驗了――即在多數(shù)置業(yè)者看來，過去開發(fā)樓盤的質量及特點是置業(yè)選擇的重要參考依據(jù)之一，正基于此，昆明多數(shù)品牌商選擇沿著特定軌道將產(chǎn)品做出屬于自己的“品牌”系列，并愈演愈烈，比如倫華推出的“美侖花鄉(xiāng)”系列，俊發(fā)地產(chǎn)的“俊發(fā)系”，中林的“佳湖”摹本等等，畢竟，理性的購房者不會輕易把一時用廣告打造出的一個高知名度產(chǎn)品當成品牌。

在此背景下，一些專業(yè)樓盤代理機構也專門成立品牌戰(zhàn)略研究部，專門從事企業(yè)品牌營銷推廣，以維系所服務客戶的市場美譽度和影響力。同樣，開發(fā)商自身也越來越重視自身的品牌建設與推廣，較為典型的例子是，選擇“以萬科為企業(yè)惟一標桿，暫不作多元化，不作商業(yè)地產(chǎn)，也不異地擴張”的俊發(fā)地產(chǎn)將精力放在企業(yè)標準化建設――即品牌建設上，俊發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理趙斌的想法顯而易見，“除非俊發(fā)品牌在市場上的認知度達到50％，才會選擇異地擴張�！敝挥邪哑放频母€(wěn)了，它的未來才會枝繁葉茂。

品牌商：“更新”了大半個昆明

在商品房浪潮涌起的今天，昆明樓市從最初的官房領銜，發(fā)展到城建股份、中林、俊發(fā)、江東、銀海、倫華、星耀等地產(chǎn)商并駕齊驅后，新建住宅商品房已經(jīng)“更新”了大半個昆明城。這其中，有的以規(guī)模取勝，對于片區(qū)的發(fā)展起到“帶頭”的作用，比如星耀集團、江東集團、倫華地產(chǎn)等；有的以品質著稱，比如城建股份、銀海、賽倫等；而有的則在昆明市場獨樹一幟，比如俊發(fā)地產(chǎn)。而品牌商對“宜居”昆明做了不同層面上的解讀，從經(jīng)濟型、生態(tài)型、運動型到養(yǎng)生型、景觀型、科技型等等，一個新的生活方式在品牌商的醞釀中深入到百姓生活當中。

除了官房這樣曾經(jīng)的“大哥”外，其他的像中林、俊發(fā)、銀海、江東等都是上世紀九十年代末期建立起來，在短短十年間，他們伴隨昆明樓市一同成長，形成了特定的文化、價值觀等，并透過產(chǎn)品表現(xiàn)出來——從最初“湖畔之夢”的生態(tài)理念到云南映象“親情住宅”的演繹，城建股份為昆明樓市確立了生態(tài)樓盤的最初摹本；從最初新迎小區(qū)等普通商品房的建立，到后來由13個江東社區(qū)以及春之城、美璟新城、實力郡城、荷塘月色等圍合而成的北市生活區(qū)的規(guī)模化演繹為新亞洲體育城的開發(fā)提供了必要的觀照；從市中心銀海城市花園到大雁湖畔的荷塘月色，銀海地產(chǎn)“建筑生活哲學”透過產(chǎn)品作了詩化演繹；而經(jīng)過了俊園、水晶俊園、世紀俊園、時光俊園等俊發(fā)系列產(chǎn)品打磨，俊發(fā)品牌也越擦越亮，在“七星戰(zhàn)略”后，確立了學習萬科的誠意，以及向“昆明城市主流住宅開發(fā)商”目標邁進的野心；中林造出一個“佳湖片區(qū)”，率先成為昆明地產(chǎn)開發(fā)南進的起始；星耀集團借新亞洲體育城迅速成長，從一個普通的地產(chǎn)勢力成為“中國公益地產(chǎn)”的領跑者之一……這些生于本土長于本土的開發(fā)商開動腦筋為置業(yè)者提供了美好置業(yè)圖景，并通過大膽嘗試確立了各異的開發(fā)風格，也分流了購房者的置業(yè)傾向，讓市場見證了“品牌即銷售力”。

外來品牌：令昆明樓市更多彩

昆明的城市化進程造就了不少優(yōu)秀的本土地產(chǎn)商，他們在城市功能再造的過程中迎合了城市發(fā)展的步伐，并主動承擔起城市配套建設的重任。而近年來，外來勢力開始大兵涌進昆明，但真正讓昆明樓市認可世紀金源、萬達集團等省外品牌軍團的，則是從世紀城、滇池衛(wèi)城等大盤的破殼出爐開始的，誠然，品牌的打造需要靠產(chǎn)品及質量說話。

市場的扁平化讓企業(yè)交流變得頻繁且容易，舊的隔膜被漸漸化解開來，以至于當盛高置地這樣的外資上市企業(yè)登陸昆明時，購房者將對其的好奇轉化為更高的期許。越來越多外來勢力的介入讓昆明樓市在火熱的拼戰(zhàn)中呈現(xiàn)多彩的一面。本土主力與外來勢力的品牌飆局中，“品牌”的能量被更大一步激發(fā)、釋放。競爭中，外來與本土的界限被模糊，而置業(yè)者心之所想的關鍵核心，則是開發(fā)商“品牌”建設的著力點能否切實的從百姓利益出發(fā)，畢竟，好品牌、高品質不等于高賣價。

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