居住使用權(quán)房屋每月要交一定數(shù)額的租金，但使用權(quán)房屋不用交物業(yè)管理費用、取暖費以及房屋維修費用。本期我們和大家一起說說使用權(quán)房屋（公房）的交易。

什么是使用權(quán)房屋使用權(quán)房屋是指承租人承租的直管公有住房。使用權(quán)房屋如果上市交易房價比所有權(quán)房屋便宜很多，雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但使用權(quán)房屋為房管局所有，與使用權(quán)房屋的使用人是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能任意解除租賃關(guān)系，不能隨便收回房屋，即使收回也會對使用權(quán)人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補償款，即使不變成產(chǎn)權(quán)房，拆遷補償?shù)难a償款也歸房屋使用權(quán)人所有。居住使用權(quán)房屋每月要交一定數(shù)額的租金，但使用權(quán)房屋不用交物業(yè)管理費、取暖費以及房屋維修費。房屋所有權(quán)與使用權(quán)的區(qū)別

房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權(quán)利狀態(tài)。房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利�！吨腥A人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。擁有上述房屋所有權(quán)的四項權(quán)能，所有權(quán)人可以占有、管理、使用、處置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、贈予、繼承，并且排除他人的權(quán)利。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋的使用權(quán)是指對房屋擁有的利用及有限占用權(quán)。通過房屋租賃或借用實現(xiàn)的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈予、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中，是房屋所有權(quán)四項基本權(quán)能之一。開展房屋使用權(quán)交易試點的原因為充分發(fā)揮公有住房的使用效益，規(guī)范和搞活房地產(chǎn)市場，自2003年1月1日起，在北京全市范圍內(nèi)開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作。此通知是2002年12月18日北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布的通知，通知的名稱是《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》，文件號是京國土房管物[2002]1124號。公房使用權(quán)交易的適用范圍：除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其他直管公有住房均可上市進行交易。中央在京單位自管公有住房使用權(quán)和其他單位自管公有住房使用權(quán)交易，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可參照本通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但目前中央在京關(guān)單位并沒有放開房屋使用權(quán)的交易。公房使用權(quán)交易形式公房使用權(quán)交易有下列幾種形式：

公房承租人之間以互補差價的方式互換公房使用權(quán)；
公房承租人有償轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)；
公房承租人以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)；
公房承租人將其承租的公房部分或全部轉(zhuǎn)租給他人使用。
公房使用權(quán)交易的條件及辦理手續(xù)：
（1）持公房使用權(quán)上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。
（2）公房使用權(quán)交易，當事人雙方應當簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當事人雙方持下列①－④項相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位辦理公房使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)。
①申請書；
②雙方當事人身份證；
③公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；
④房屋所有權(quán)證和共有人同意意見書。
當事人因故不能親自辦理相關(guān)手續(xù)的，可以委托他人代為辦理。受委托人應當提交當事人出具的授權(quán)委托書。
以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)，當事人雙方須按規(guī)定到房地產(chǎn)行政主管部門辦理交易及產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
（3）公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應由承租人交納的各項費用；以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應結(jié)清應當交納的物業(yè)管理費等與該房屋管理有關(guān)的各項費用。
（4）公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。
（5）通過公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人，可以將公房使用權(quán)再次上市交易。
（6）公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應當向原出租人進行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。
（7）合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權(quán)上市交易的，在同等條件下，合居另一方有優(yōu)先權(quán)。合居戶公房承租人將其擁有的公房使用權(quán)上市交易，不得侵犯合居另一方對共用部位和設備設施的正常使用權(quán)。
（8）可能將公有住房轉(zhuǎn)租給外地來京務工人員的，也可以將公有住房轉(zhuǎn)租給廉租戶，但應當按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。使用權(quán)買賣的風險使用權(quán)買賣實際上是限定在直管公房的范圍內(nèi)，這不包括已購公房、商品房和私房，也不包括產(chǎn)權(quán)不明的房屋，但在實際操作過程中，由于違規(guī)開發(fā)商和房屋中介的介入，使得使用權(quán)買賣變成欺詐或詐騙的高發(fā)區(qū)。一套房子幾十萬元，對購房人來說都是一輩子的積蓄，購買使用權(quán)房屋被騙的購房人大多數(shù)是被拆遷戶，很多購買所謂使用權(quán)的購房人血本無歸，甚至淪落為無家可歸的地步。
使用權(quán)買賣從法律角度來說，其實質(zhì)是變更長期的租賃關(guān)系的承租人。由于現(xiàn)在買賣的只是房屋的使用權(quán)，雙方存在的只是租賃關(guān)系，所以如果購買使用權(quán)后想再上市交易的話，需先將該房屋按照成本價購買，然后按照已購公房上市手續(xù)，補交土地出讓金后方可上市交易。

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