本期導(dǎo)讀
國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》在新型城鎮(zhèn)化框架下，戶籍改革逐步落地，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)所帶來的農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利改革也穩(wěn)步推進，這將對未來房地產(chǎn)市場尤其是化解中小城市的房地產(chǎn)市場的高庫存帶來新轉(zhuǎn)機。
萬達轉(zhuǎn)型背后的行業(yè)變局1月17日，王健林宣布了萬達的第四次轉(zhuǎn)型：萬達集團將從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè).在房地產(chǎn)行業(yè)變革的關(guān)鍵時期，龍頭房企的舉動對整個行業(yè)都具有一定意義。
再融資放松或?qū)⑼苿有乱惠喎科蟛①徖顺睆纳顚觼砜矗偃谫Y與并購重組的放松或?qū)⒅品康禺a(chǎn)行業(yè)并購浪潮的到來。
本周土地市場供應(yīng)降幅較大，成交降幅更加明顯：6宗土地供應(yīng)，9萬㎡，較上14萬方有小幅下降；土地成交僅2宗，近13萬㎡，較上周降幅到達48%。
本周商品房供應(yīng)近38萬方，成交增幅也較為明顯：新增5個預(yù)售證，預(yù)售面積增至38萬㎡；成交面積25萬㎡，有較大漲幅，成交套數(shù)2162套。
宏觀環(huán)境/政策資訊
國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》
1月22日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》。該《意見》明確將土地經(jīng)營權(quán)分離出來，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)進行了分類指導(dǎo)，強調(diào)指出：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易以農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)、集體林地經(jīng)營權(quán)為主，且不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。
CRIC點評：在新型城鎮(zhèn)化框架下，戶籍改革逐步落地，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)所帶來的農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利改革也穩(wěn)步推進，這將對未來房地產(chǎn)市場尤其是化解中小城市的房地產(chǎn)市場的高庫存帶來新轉(zhuǎn)機。
1.集體土地所有權(quán)不得交易，小產(chǎn)權(quán)房難有“合法”出頭天。此次出臺《意見》作出了明確規(guī)定：不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。從目前監(jiān)管意見來看，集體土地所有權(quán)已注定不能交易，意味著在農(nóng)村集體土地上建成的小產(chǎn)權(quán)房也將因此不能流轉(zhuǎn)。
2.農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)民工未來真正落腳城鎮(zhèn)提供財產(chǎn)保障，成樓市需求核心動力。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度不僅盤活了閑置資源，又增加財產(chǎn)權(quán)利人的收入，為農(nóng)民工能夠真正扎根城鎮(zhèn)提供必原始財產(chǎn)支柱。住房需求提上日程，將直接轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的有效購房需求，成為支撐未來樓市發(fā)展尤其是三四線城市市場的核心動力。
3.糾正農(nóng)村資源錯配，重塑整體經(jīng)濟基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供信心支撐。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機制的出臺，可以有效糾正目前農(nóng)村資源錯配的現(xiàn)狀，提高農(nóng)村土地等生產(chǎn)資源利用的效率。一方面為新型城鎮(zhèn)化推進、農(nóng)民工落腳城市提供了保證，另一方面也將會重塑中國經(jīng)濟的基礎(chǔ)——糧食安全為社會發(fā)展提供堅實保障。
“70/90”政策是時候功成身退了
2014年可以說是房地產(chǎn)行業(yè)行政調(diào)控的”拐點”，政府這雙“有形的手”開始逐步退出，取消供地計劃、取消限購、放松限貸等都著“去行政化”的決心。近日紹興、四川的相關(guān)表態(tài)又將幾乎被遺忘的“70/90“政策再次拉回市場視野。在房地產(chǎn)業(yè)市場化大趨勢下，類似政策必將陸續(xù)“功成身退”
CRIC點評：
1.延續(xù)行業(yè)“去行政化、市場化”趨勢，取消“70/90”是題中之義。十八大以來，房地產(chǎn)行業(yè)“去行政化”為已成共識，實行近三年的“限購“政策短時土崩瓦解，”限貸“也隨之松綁，這正是“去行政化”的具體體現(xiàn)，在接下來的2015年這一主基調(diào)仍然不會改變，甚至將不斷深化落實，“70/90”政策或類似的“一刀切”政策調(diào)整或取消也是題中之義。事實上，在此前已有多個城市或明文取消或在地塊出讓中不強制規(guī)定“70/90”政策。2014年初南京國土局出臺調(diào)整政策對其初步改良，降低90平方米以下套型比例為50%；10月天津市取消限購?fù)瑫r也取消“70/90”政策，鼓勵開發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場需求設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品。最近的則是紹興市和四川省宣布取消該政策，新出讓的地塊不再對套型的建筑面積作具體規(guī)定�？梢灶A(yù)見未來將會有一批城市陸續(xù)發(fā)文跟進。
2.市場形勢已變、改善需求當(dāng)?shù)溃{(diào)整或取消不合時宜的政策迫在眉睫。取消“70/90”政策有市場形勢變換、住房需求轉(zhuǎn)變所帶來的內(nèi)在的必要性。首先，當(dāng)前我國城市住房需求結(jié)構(gòu)已開始發(fā)生顯著變化，剛性需求觸頂回落的態(tài)勢已逐漸顯現(xiàn)，而改善型需求逐步抬頭。其次，在當(dāng)前“保障房與商品房并舉”的精神指導(dǎo)下，政府加大力度促進保障房建設(shè)，結(jié)合市場已有的中低端商品住宅，首次置業(yè)等中低端需求將可基本得到滿足，建新商品住宅建造中大面積改善型產(chǎn)品也將是大勢所趨。因而解禁“70/90“政策更有利市場合理需求的有效滿足，利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。再次，已經(jīng)不合時宜的“70/90”政策門檻的存在，迫使開發(fā)企業(yè)紛紛打擦邊球，滋生諸如“一房兩本”、送面積等不規(guī)范操作的怪象，嚴(yán)重影響市場有序健康發(fā)展。
宏觀環(huán)境/行業(yè)動態(tài)
萬達轉(zhuǎn)型背后的行業(yè)變局
1月17日，王健林宣布了萬達的第四次轉(zhuǎn)型：萬達集團將從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，同時加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個產(chǎn)業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K；此外，萬達集團將從一家中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國公司。
CRIC點評：
在房地產(chǎn)行業(yè)變革的關(guān)鍵時期，龍頭房企的舉動對整個行業(yè)都具有一定意義，中小房企應(yīng)當(dāng)理清其背后的原因和目的，找到適合自己的發(fā)展方向。對此，我們認(rèn)為：
1.萬達商業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成長空間有限�；鸸就顿Y萬達，并非看中萬達的商業(yè)運營能力，而是意在拿地價格等品牌資源。和開發(fā)銷售模式不同，基金公司在投資了萬達后，將持有這些物業(yè)，投資回報主要包括租金收益和資產(chǎn)升值潛力兩部分。對于其他房企來說，輕資產(chǎn)也未必都適宜：如今嘗試輕資產(chǎn)的房企如萬達、萬科、綠城、朗詩等均有一定的品牌或產(chǎn)品技術(shù)優(yōu)勢，需要長時間的積累。
2.房企轉(zhuǎn)型需關(guān)注自身特點。并非每家企業(yè)都需要轉(zhuǎn)型，一些在細(xì)分領(lǐng)域有特長，或差異化定位的房企在房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的發(fā)展空間，如融創(chuàng)、華夏幸福等近幾年均保持了較快的增速。對于一些普通規(guī)模的房企來說，與其大筆投資進軍其他行業(yè)，不如更注重產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新，做出自己的品牌特色，提高利潤率。
3.房企轉(zhuǎn)型應(yīng)當(dāng)順應(yīng)宏觀經(jīng)濟政策導(dǎo)向。在萬達幾個月來陸續(xù)公布的轉(zhuǎn)型計劃中，值得注意的關(guān)鍵詞包括“跨國企業(yè)”、“金融”、“服務(wù)”、“生活消費綜合性平臺”等，這些均是政府為拉動經(jīng)濟增長鼓勵企業(yè)進入的領(lǐng)域，在綠地、恒大等龍頭房企的發(fā)展計劃中均有提及，未來發(fā)展可期。在“黃金十年”，幾家龍頭房企的快速發(fā)展均與國家經(jīng)濟形勢密不可分，把握機會的能力突出。中小型房企在研究這些龍頭房企的動作時，更應(yīng)當(dāng)領(lǐng)悟其背后的目的，把握好經(jīng)濟主線，并根據(jù)自己的實際情況制定未來的方向。
宏觀環(huán)境/市場快評
再融資放松或?qū)⑼苿有乱惠喎科蟛①徖顺?/strong>
近日，證監(jiān)會調(diào)整了上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)監(jiān)管政策：上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，國土資源部不再進行事前審查，對于是否存在土地閑置等問題認(rèn)定，以國土資源部門公布的行政處罰信息為準(zhǔn)。
CRIC點評：
（1）監(jiān)管政策調(diào)整與注冊制改革精神一脈相承
本次涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)再融資、并購重組監(jiān)管政策的調(diào)整，減少了國土部事前審查環(huán)節(jié)，通過加強信息披露、中介機構(gòu)把關(guān)及事中事后監(jiān)管來提升監(jiān)管力度，并通過加大懲罰力度來提升違規(guī)成本，同時上市程序也將變得更加精簡，這與注冊制改革精神一脈相承。另外，政策調(diào)整也推進了樓市從行政調(diào)控向市場機制調(diào)節(jié)的轉(zhuǎn)變。
（2）再融資效率提高，直接利好房企上市再融資
從直接影響來看，政策調(diào)整將有利于房企的再融資。自2014年3月房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟以來，數(shù)十家上市房企提出再融資計劃�；仡�2014年的融資政策，3月房企再融資重啟，9月開始允許部分上市房企進行銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)，十幾家上市房企提出總額約1000億的中票融資申請。再加上去年年底的降息和近期存貸款口徑的調(diào)整，我們已然感受到2015年房企融資環(huán)境的暖風(fēng)。
（3）或?qū)⒅品康禺a(chǎn)行業(yè)并購浪潮
從深層來看，再融資與并購重組的放松或?qū)⒅品康禺a(chǎn)行業(yè)并購浪潮的到來。一方面土地成本依然高企，優(yōu)質(zhì)土地難拿，企業(yè)的利潤空間不斷壓縮，并購拿地成為一種重要方式。另一方面，行業(yè)增速下行時代，不少經(jīng)營不善的企業(yè)面臨被并購整合，不少企業(yè)為提升競爭力也在謀求戰(zhàn)略調(diào)整，都催生了并購重組的增加。不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的調(diào)整，推動了行業(yè)并購重組的增加，“大魚吃小魚”、資源重組整合以實現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整，將會越來越多，涉房并購重組業(yè)務(wù)事前審查環(huán)節(jié)的減少，一定程度上加快并購重組的步伐，或?qū)⒂行е撇①徶亟M浪潮
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