買房 便宜是計算出來的

感謝您關(guān)注《生活新報》二手房專版。上周我們?yōu)槟�講述了買房過程中的投資公式，買房居住的三個關(guān)注，產(chǎn)權(quán)明晰及房產(chǎn)現(xiàn)狀，對及時過戶我們作了一點介紹，本周我們將繼續(xù)解析二手房過戶中的手續(xù)問題及如何計算它的公攤面積和套內(nèi)面積等。

辦理房屋交付手續(xù)

您將房款付清或辦妥分期付款手續(xù)后，可到由房產(chǎn)商指定的房屋物業(yè)管理公司簽訂合同，交納物業(yè)管理費，向物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙，對房屋進行驗收。如發(fā)現(xiàn)問題，盡可能將所有問題一一列出，通知房地產(chǎn)商限期整改。

驗房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)的問題已在限期內(nèi)改正，您就可以立即辦理入住手續(xù)了，但須提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則須持個人身份證復(fù)印件及戶主委托書、戶主身份證復(fù)印件辦理相關(guān)手續(xù)。

通常情況下，房屋驗收合格的條件有如下幾條：1、房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明；2、凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”；3、高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證；4、高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運行合格證；5、高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格；6、房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達到設(shè)備齊全，手續(xù)完備。

分?jǐn)偟墓�用面積

銷售面積里包括兩種建筑面積。在買房過程中，購房者最不好掌握的就是公用建筑面積的分?jǐn)倖栴}，這也是當(dāng)前房屋買賣雙方產(chǎn)生爭議較多的問題。日前，我們就此問題采訪了有關(guān)部門。

1999年1月26日，當(dāng)時的北京市房屋土地管理局即現(xiàn)在的北京市國土資源和房屋管理局發(fā)布了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，規(guī)定是根據(jù)建設(shè)部的相應(yīng)政策制定的，其中只有計算公式不同。在這個規(guī)定里，明確要求房產(chǎn)商在銷售商品房時，要將房屋面積之中分?jǐn)偟墓�用建筑面積在合同中說明。

過去在售房時，房產(chǎn)商在合同中只標(biāo)明一個總的建筑面積，購房者自己測量后總覺得疑惑。比如一套90平方米的房子，其中要包括樓道、電梯、大堂、垃圾道、管道井、配電室等等公用建筑面積分?jǐn)偟矫刻追课葜�后的公用建筑面積，這個面積當(dāng)然比自己屋內(nèi)的面積要多。過去，分?jǐn)偟倪@部分公用建筑面積是不在合同中標(biāo)明的，而從1999年1月26日以后，合同中則必須標(biāo)明。

另據(jù)了解，這個規(guī)定還明確了公用機動車庫、自行車庫是不能作為公用面積分?jǐn)偨o住戶的。

一般來講，商品房在出售時是按“套”或“單元”出售，并以建筑面積而不是使用面積來計算總售價，而這個建筑面積是銷售面積，指的是購房者所購買的那處房子的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積之和。

套內(nèi)建筑面積

我們先看看什么是“套內(nèi)建筑面積”？套內(nèi)建筑面積由三部分組成：

（1）套內(nèi)使用面積：a、臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；b、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c、不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。

（2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。

（3）陽臺建筑面積：a、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計入建筑面積；b、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計入建筑面積；c、凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；d、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計入建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計入建筑面積。

綜上所述，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

公用建筑面積分?jǐn)?/STRONG>

我們先來了解一下什么是公用建筑面積？公用建筑面積由以下兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

（2）套（單元）與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

即：公用建筑面積＝全套建筑面積－全套各套內(nèi)建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫等）。
其中：●套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。●套內(nèi)墻體面積＝共用墻水平投影面積1／2＋非共用墻水平投影面積�！穹�?jǐn)偟墓�用建筑面積＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。