縱觀近幾年昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡，特色已成為了主題詞。2005年是建材、2006年是百貨、2007年則是茶葉。今年上半年，全城盡做茶生意，普洱茶創(chuàng)富商潮，烽煙再起。此外，一批以“百貨服飾”、“體育用品”和“酒店用品”為主題特色的商業(yè)地產(chǎn)項目也紛紛亮相，主打特色牌，謀求突破。

全城盡做茶生意

今年上半年，昆明的商業(yè)地產(chǎn)顯得有點冷清，推盤者寥寥，在商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)類項目過多，沒有鮮明的個性的情況下，一些商業(yè)項目順勢而生，主打特色牌，謀求突破。

普洱茶的蘇醒，可謂“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”。6月13日，邦盛國際茶文化產(chǎn)業(yè)中心一期600套茶商鋪掀起奪鋪高潮，目前，其一期商鋪部分已經(jīng)封頂，年底就可試營業(yè)，二期商鋪也將于近期推出。據(jù)悉，該項目占地面積390畝，總建筑面積約55萬平米，投資10億元。建成后將是西南地區(qū)最大的花園式茶產(chǎn)業(yè)交易市場。

由新希望集團打造的大商匯國際茶城也正在火熱招商中，其經(jīng)營面積達8萬平方米，配套倉儲區(qū)達6萬平方米、物流區(qū)達1.5萬平方米，市場現(xiàn)已經(jīng)基本建成，即租即可入駐經(jīng)營。

國貿(mào)商品城一層專設(shè)有茶葉專業(yè)區(qū)，在6月6日開業(yè)時，就有200余家茶葉企業(yè)和商家入駐，其中大部分商戶有自己的茶山、加工廠、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)和自主知識產(chǎn)權(quán)的品牌，有的品牌還榮獲了云南普洱茶國際博覽會金獎。而4000萬元國際茶貿(mào)易大單簽約，也預(yù)示著國貿(mào)商品城正有力地邁出了國際采購基地、專業(yè)小商品批發(fā)市場運作的第一步。

此外，富城商界和龍泉路服飾文化城也均有茶鋪推出。

錯位經(jīng)營亮特色

商業(yè)地產(chǎn)的定位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的靈魂，在全城盡做茶生意之時，一部分商業(yè)地產(chǎn)也開始實施差異化戰(zhàn)略，利用自身優(yōu)勢重新定位，亮出自己的特色，謀求突破。操盤手法也已開始向多樣化、縱深化、專業(yè)化發(fā)展。

近日，泰旸欣城商業(yè)廣場就重新定位為“龍泉路服飾文化城”，其70％的業(yè)態(tài)為服飾商業(yè)，其余部分為美食文化區(qū)、茶文化區(qū)和品牌區(qū)。

集酒店、寫字樓、商業(yè)街為一體的中城廣場，依托火車站商圈便利的物流條件，最近也敲定將裙樓部分打造成專業(yè)的女性服飾的一條街。變臉后的南窯·女人服飾城定位為時尚、國際的化身，并針對地州批發(fā)商打造符合現(xiàn)代生活節(jié)奏和美感體現(xiàn)的一站式購物。

毗鄰體育城的新亞洲·康盛體育文化商貿(mào)城，已于昨日正式對外認(rèn)租，建筑面積達15萬平方米。在對新昆明的發(fā)展態(tài)勢以及體育文化產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展態(tài)勢進行深入研討后，康盛體育文化商貿(mào)城致力于打造西南地區(qū)最大、最專業(yè)的體育文化用品專業(yè)交易市場。

將于明日盛裝開業(yè)的銀河雄達酒店用品專業(yè)市場，定位為一站式賓館酒店用品市場，占地3.5萬平米，建筑面積4萬平米，277間商鋪。

開發(fā)商介入力聚商氣

區(qū)別于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)，后期能否持續(xù)經(jīng)營則是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。開發(fā)商強勢介入后續(xù)經(jīng)營聚集人氣，是今年昆明商業(yè)地產(chǎn)操盤手法的一個新亮點，促進了商業(yè)模式與經(jīng)營的多元化，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之正道。

邦盛國際茶文化產(chǎn)業(yè)中心在一期商鋪推出一周之后，邦盛地產(chǎn)就做出驚人之舉——租金讓利4000萬元。租金的調(diào)整讓一期商戶成為最大受益者。據(jù)邦盛地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，租金調(diào)整讓利于民，旨在降低茶城商戶的經(jīng)營風(fēng)險，并表達出邦盛地產(chǎn)與商戶共同把商城做大做強的愿望。

泰旸欣城商業(yè)廣場重新定位后的龍泉路服飾文化城的業(yè)態(tài)配比獲得了商戶們的廣泛認(rèn)可。龍泉路服飾文化城招商顧問團負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)運作聚集商氣才是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，也是經(jīng)營商戶們最為關(guān)心的后續(xù)持久經(jīng)營的必備條件。”

6月20日，一場名為“品牌文化與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”的論壇在古色古香的國貿(mào)商品城貴賓廳內(nèi)舉行，國貿(mào)商品城邀請專家與茶商戶們共同探討“如何把國貿(mào)商品城打造成具有國際影響力的普洱茶交易中心的可行性”。此舉受到了入場茶商戶的歡迎。

打特色牌做大商業(yè)

“昆明的商業(yè)地產(chǎn)尤其是今年，同質(zhì)化嚴(yán)重，有‘一窩蜂’而上的感覺。”智美恒房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理朱力認(rèn)為，昆明的商業(yè)地產(chǎn)主打特色牌，走差異化的道路是正確的，但發(fā)展水平還處于初級階段、粗放式經(jīng)營。昆明風(fēng)之鈴市場研究公司地產(chǎn)研究部經(jīng)理陸韜也表達了同樣的觀點，今年昆明特色商業(yè)地產(chǎn)操作手段不成熟，沒有科學(xué)完整的營銷策略，有的項目就出現(xiàn)了“信心爆棚”，結(jié)果影響了運作進程。

陸韜擔(dān)心，一些商業(yè)地產(chǎn)項目的特色定位，只是開發(fā)商炒作的一種噱頭。他認(rèn)為，近期云南茶葉比較熱，但開發(fā)商應(yīng)看準(zhǔn)市場，根據(jù)自身商業(yè)資源優(yōu)勢，找準(zhǔn)真正的特色定位，不要一哄而上，否則就像炒股一樣，總有“崩盤”的一天。

“昆明商業(yè)地產(chǎn)一定要從文化的角度、民族風(fēng)情特色的角度發(fā)展�！痹颇县斀�(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，昆明商業(yè)發(fā)展中，“羊群效應(yīng)”體現(xiàn)的尤為突出，導(dǎo)致同質(zhì)化嚴(yán)重，當(dāng)現(xiàn)階段競爭趨于白熱化時，創(chuàng)新是一種必然，在追求規(guī)模效應(yīng)的同時，體現(xiàn)特色，將是很有發(fā)展前途的。周大研指出，特色商業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃設(shè)計定位上要具有前瞻性，制定科學(xué)的宣傳營銷策略,在招商方面加大投入，引進主力商戶，帶動散戶經(jīng)營。

專家建議，開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險更大，進入商業(yè)地產(chǎn)要更加的理性，要了解地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)等方面的知識，加強對有關(guān)人員的培訓(xùn)，只有這樣才能降低風(fēng)險，降低成本，求得企業(yè)的發(fā)展，做大做強商業(yè)地產(chǎn)。

記者李先鋒

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07博鰲探討

商業(yè)地產(chǎn)變革

目前國內(nèi)最大的房地產(chǎn)專業(yè)論壇，2007(博鰲)房地產(chǎn)論壇將于8月16至19日在海南博鰲召開。

2007年博鰲房地產(chǎn)論壇的一個重要議題是商業(yè)地產(chǎn)在中國的變革，就此，博鰲房地產(chǎn)論壇課題組相關(guān)人士表示：商業(yè)地產(chǎn)可能是未來更多主流開發(fā)商選擇的模式之一，即便是目前商業(yè)地產(chǎn)未必能夠為開發(fā)商帶來可觀的回報，并將拉低上市公司的收益率的情況下，商業(yè)地產(chǎn)依然是眾多上市公司未來主流選擇之一。

盡管目前對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的批評之聲不絕于耳，但是隨著我國房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益緊密，大多數(shù)企業(yè)開始選擇進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2006-2007年，大多數(shù)開發(fā)商在自身的長期規(guī)劃上均選擇了商業(yè)地產(chǎn)作為未來業(yè)務(wù)的補充。

近年來一個明顯的趨勢是，商業(yè)地產(chǎn)與資本的結(jié)合越來越緊密，一方面是境外投資機構(gòu)對國內(nèi)大中城市的商業(yè)地產(chǎn)看好，另一方面是上市公司開始越來越深入的進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但觀點地產(chǎn)機構(gòu)秘書長陳詩濤表示，僅就目前來看一線城市的商業(yè)地產(chǎn)價格太高，尤其是中心城區(qū)的商業(yè)用地的價格普遍偏高，而二線城市商業(yè)氛圍已然有待提高，因此商業(yè)地產(chǎn)在中國面臨一個比較尷尬的局面。

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