《物權(quán)法》即將登臺(tái)解釋隨著私家車的日益增多，關(guān)于小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)的問題逐漸成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，又因其管理上存在一定的問題，致使很多矛盾激化，一直以來都是令人非常頭疼的問題。
車輛“露宿”街頭
昆明某小區(qū)門口停滿了密密麻麻的車輛，把原本就不寬的道路占據(jù)了一大半，隨時(shí)都有堵車的情況發(fā)生。而與此相對(duì)應(yīng)的是，小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)空空蕩蕩。原來，這是由于物業(yè)公司每月要向車主收取200多元的停車費(fèi)，許多車主認(rèn)為實(shí)在太貴而不愿意將車停進(jìn)小區(qū)。“一年下來僅在家就要交納近3000元的停車費(fèi)用，幾年下來都可以再買一輛車了�！庇袠I(yè)主表示。
為此，百余戶居民的車輛都愿停放在小區(qū)門口。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于一些小區(qū)的停車場(chǎng)收費(fèi)五花八門，因而糾紛屢有發(fā)生。很多車主都表示，希望政府部門應(yīng)盡快完善小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)法規(guī)。
車庫打包出售
很多市民也許還記得去年某小區(qū)的車庫被集體打包出售給外人的事情，還曾一度引發(fā)了一場(chǎng)發(fā)人深省的官司。當(dāng)時(shí)，由于開發(fā)商要求業(yè)主必須購(gòu)買車庫才準(zhǔn)許停車，而車庫的價(jià)格又比較高，很多業(yè)主買不起也不愿意購(gòu)買，因此，很多業(yè)主的車一到晚上都只能停在外面，根本不能“回家”。而小區(qū)的車庫一直都空著，幾乎沒怎么停放車輛。
開發(fā)商要求業(yè)主必須購(gòu)買車位的通知貼出后，響應(yīng)的人非常少，于是，開發(fā)商將車庫打包外賣給他人，由第三方來經(jīng)營(yíng)車庫。于是，矛盾被激化了，一場(chǎng)官司由此而生。
收費(fèi)不盡統(tǒng)一
記者走訪發(fā)現(xiàn)，許多小區(qū)內(nèi)停車位的收費(fèi)都沒有統(tǒng)一，有些小區(qū)甚至不給發(fā)票。其收費(fèi)情況如下：露天停車位收費(fèi)一般在90—160元／月，地下停車場(chǎng)和室內(nèi)停車的收費(fèi)一般在150—250元／月，有些甚至更高。建成較早的小區(qū)，停車費(fèi)多在100元／月左右；新建的小區(qū)大多收150—200元／月。
據(jù)了解，昆明市發(fā)改委于2005年頒發(fā)了《昆明市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，其中室外臨時(shí)停車24小時(shí)收費(fèi)為5－8元，包月為90－150元；室內(nèi)臨時(shí)停車24小時(shí)為6－10元，包月為150－200元。文件特別注明：住宅小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛室外停放、室內(nèi)（地下）停放30分鐘內(nèi)（含30分鐘）不收費(fèi)；政府指導(dǎo)價(jià)上下浮動(dòng)不得超過30％；需特約服務(wù)的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)由雙方協(xié)商定價(jià)。
車位到底屬誰
不少業(yè)主反映，小區(qū)建停車場(chǎng)，小區(qū)車位被開發(fā)商打進(jìn)購(gòu)房成本，由業(yè)主分?jǐn)�。為什么還要另外花錢去買車位呢？
小區(qū)車位歸屬權(quán)，在即將出臺(tái)的《物權(quán)法》第七次審議稿中能夠看到希望，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。”即由買賣房屋雙方進(jìn)行書面的約定后實(shí)施。據(jù)了解，小區(qū)車庫只賣不租，開發(fā)商希望盡早將投資回籠。但在有的小區(qū)則出現(xiàn)，有人投資買斷車位收取高額租金，引發(fā)住戶不滿。
律師觀點(diǎn)對(duì)此，云南國(guó)平律師事務(wù)所主任陳平律師分門別類地向記者闡述了他的觀點(diǎn)。
地上車庫
對(duì)于地上車庫，可能是開發(fā)商獨(dú)立興建的建筑物,也可能是在業(yè)主共有土地之上建造的,其歸屬在法律上即可能被確定為開發(fā)商或者業(yè)主共有。對(duì)于開發(fā)商獨(dú)立興建的建筑物,其車庫的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商，根據(jù)《物權(quán)法》第74條第二款的規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商和各個(gè)業(yè)主兩者,其可以通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定其歸屬。而對(duì)于在業(yè)主共有土地之上建造的車庫,其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸所有業(yè)主共同擁有。
地下車庫
對(duì)于地下車庫,因其不是作為所有建筑物的附屬設(shè)施興建的,因此它既不能說是在開發(fā)商的土地上建造的,也不能說完全就是業(yè)主共有土地使用權(quán)上興建的。我國(guó)的《物權(quán)法》并沒有對(duì)地下車庫的歸屬單獨(dú)說明，而是采用與地上車庫相同的約定歸屬的原則，認(rèn)為僅僅以土地使用權(quán)的歸屬標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)別車庫的所有權(quán)并不能處理如今紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況。地下空間的使用權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃來確定。
一般車庫
對(duì)于一般的車位而言，車位具有獨(dú)立使用價(jià)值，是開發(fā)商計(jì)入建筑成本，并利用預(yù)售房款來墊付建設(shè)的。但小區(qū)的停車位主要是為了小區(qū)業(yè)主的停車方便所建造的。如果小區(qū)的車位離開了建筑物而存在必將降低其效用。因此單純地將車位歸屬于開發(fā)商或是業(yè)主都是不合適的。約定歸屬是協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開發(fā)商兩者的利益為出發(fā)點(diǎn)的選擇。
占用道路停車
而對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，法律明確規(guī)定了業(yè)主所有權(quán)。也就是說，業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地上修建的停車位的歸屬應(yīng)當(dāng)隨著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)而確定為業(yè)主共有。商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車庫，即使有此約定，也不發(fā)生法律效力。對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)可以收取停車費(fèi)用，但該費(fèi)用屬于業(yè)主所有。因《物權(quán)法》自2007年10月1日實(shí)施，屆時(shí)必須按《物權(quán)法》的規(guī)定對(duì)車庫車位進(jìn)行管理。
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