買房 將便宜進(jìn)行到底

買房者通常分為兩種，一種是出于房產(chǎn)投資，另一種則是為了居住買房。不管是出于哪種目的，買房者總是該精打細(xì)算，將便宜進(jìn)行到底。

房產(chǎn)投資三大公式

考察一處房產(chǎn)是否值得投資，最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值，即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三個(gè)公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值，不妨一試。

公式一：租金乘數(shù)小于12租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)＝投資金額／每年潛在租金收入），其值小于12。

公式二：8—10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。

一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8—10年。仍以上面提到的那套房子為例，假設(shè)2001年時(shí)首付5萬(wàn)元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時(shí)它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于房?jī)r(jià)上漲，而租金卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)，現(xiàn)在購(gòu)買這套房產(chǎn)每月的租金收入無(wú)法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨投資無(wú)法回收的境地。

公式三：15年收益看回報(bào)另外，也可以參考下面這個(gè)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。

如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那該物業(yè)價(jià)值已高估。

買房居住三個(gè)關(guān)注

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策調(diào)控，新盤消化明顯放慢；二手房掛牌量上升,成交量下降；明顯表現(xiàn)出向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的跡象。中介更明確表示，現(xiàn)在越來(lái)越多的人偏向于買二手房。而這些買房人最關(guān)注的是以下三方面：1、房子二流地段一流；2、看好市郊樓盤；3、買了低價(jià)想著更低。無(wú)論是出于何種目的，以最少的價(jià)格買到最貴的房子是所有人的心愿。

誓將便宜進(jìn)行到底

1、多到幾家房產(chǎn)公司和樓盤去看，多比較。

2、要買現(xiàn)房，不要買期房，因?yàn)閾碛鞋F(xiàn)房的房產(chǎn)商和炒家已經(jīng)積壓了很長(zhǎng)時(shí)間，心里非常著急。現(xiàn)房房屋質(zhì)量可以觀察。

3、針對(duì)房產(chǎn)商和炒家開(kāi)出的房?jī)r(jià)一定要大膽砍價(jià)，可能他們會(huì)說(shuō)你亂砍價(jià)，不要理會(huì)他們。你只要留下自己的電話號(hào)碼，他們會(huì)打電話找你的。另外，要多走幾家，最少也要走10家樓盤。

4、你到房產(chǎn)中介商那里，千萬(wàn)不要與中介商的銷售員多費(fèi)口舌，一定要直接與房主溝通。

5、通常房主為了盡快銷售出他的房子，你可以砍掉3%左右的房?jī)r(jià)。

記住明晰產(chǎn)權(quán)

要清楚產(chǎn)權(quán)來(lái)源，明確產(chǎn)權(quán)所有人。買房時(shí)，買房人一定要調(diào)查賣房人所要出賣房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源，明確產(chǎn)權(quán)所有人的全部情況，如產(chǎn)權(quán)是繼承來(lái)的，需要其他繼承人明示；如產(chǎn)權(quán)是夫妻共有的，需要雙方同意；如產(chǎn)權(quán)是其他共有人共有的，需要其他共有認(rèn)同意，否則賣方可能以任何一種理由反悔，到時(shí)買方會(huì)吃虧。

掌握房產(chǎn)現(xiàn)狀

買方應(yīng)該掌握現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀，是否有其他權(quán)利的設(shè)定或者被國(guó)家機(jī)關(guān)扣押、查封、凍結(jié)的情況。其他權(quán)利的設(shè)定主要是指產(chǎn)權(quán)人是否對(duì)自己的產(chǎn)權(quán)為了本人或其他人的利益進(jìn)行抵押、擔(dān)保等。

國(guó)家機(jī)關(guān)的扣押、查封、凍結(jié)是指由于產(chǎn)權(quán)人的行為對(duì)他人的利益及權(quán)利受到侵害，國(guó)家機(jī)關(guān)為了使他人的利益得到實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的一種強(qiáng)制措施，強(qiáng)制措施的實(shí)施一般是在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)，它并不在房產(chǎn)證上顯示。

千萬(wàn)注意，以上房屋產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀足以使買方交足了錢，得不到房屋。

及時(shí)過(guò)戶

訂立買賣合同所設(shè)立的違約責(zé)任，要足以迫使賣方不能隨意毀約。
買房人對(duì)所買房產(chǎn)要及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，切記房產(chǎn)權(quán)證是對(duì)抗第三人請(qǐng)求的最有效憑證。

專家特意提醒，以上四點(diǎn)是針對(duì)房屋二級(jí)市場(chǎng)的提示，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的房屋糾紛是不適用的，房屋一級(jí)市場(chǎng)的交易則有另一套遵循的規(guī)則。

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