記者最近從昆明市商業(yè)銀行獲悉，該行對國家相關部門即將出臺的商品房預售款專戶管理反應積極、認真研究，而昆明其他商業(yè)銀行也予以高度重視。目前，預售款專戶管理最終出臺和落實時間雖“尚不確定”，但已成大勢所趨。而從昆明各開發(fā)商反應看，部分對預售款依賴較大的企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略將面臨重新調(diào)整。

從昆明市商業(yè)銀行獲悉，商業(yè)銀行行對國家相關部門即將出臺的商品房預售款專戶管理反應積極，而昆明其他商業(yè)銀行也在同一時間做出積極表態(tài)。從昆明開發(fā)商反應看，部分對預售款依賴較大的企業(yè)將重新調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略……

開發(fā)商融資難度增大

與省外一石激起千層浪不同的是，相關部門醞釀預售款專戶管理的消息并未在昆明開發(fā)商中引發(fā)太大震動，多數(shù)開發(fā)商保持或中立或沉默的立場，一些近期將有項目開盤預售的開發(fā)商則對此不以為然。“隨著開發(fā)商融資渠道拓寬，預售款已非房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源�！币晃婚_發(fā)商平緩的語調(diào)顯得并不沉重。

開發(fā)商的反應與銀行相關人士的觀點如出一轍。云南大學MBA碩士生導師、高級經(jīng)濟師、昆明市商業(yè)銀行產(chǎn)品研發(fā)部總經(jīng)理屠強分析說，預售款的占比在其房地產(chǎn)投資資金中已逐漸降低，因而改革一旦執(zhí)行，對昆明開發(fā)商的實質(zhì)影響不大。中林地產(chǎn)相關負責人則一言以蔽之：“這無非是使得開發(fā)商對該款的操作靈活度降低�！�

記者從昆明多家商業(yè)銀行了解到，到2006年末，昆明房地產(chǎn)資金來源結構中，預售款占比為20%左右，雖然占比不大，但預售制改革仍影起開發(fā)商的強烈關注。一位開發(fā)商的話頗耐人尋味：“很多地產(chǎn)金融政策到真正落地時會根據(jù)地方實際情況調(diào)整，之前的不少金融調(diào)控在昆明執(zhí)行過程中并未一刀切，開發(fā)商仍按原有軌跡行走�！�

據(jù)了解，目前昆明開發(fā)商的預收款賬戶幾乎都在多個銀行開戶，在沒有進行專戶管理的情況下，銀行無法控制該款項的用途。屠強分析說，實行預售款專戶管理對昆明開發(fā)商的直接影響是增加了融資難度，限制其進行多頭貸款。

取消預售房價會漲？

商品房預售已成為變相的“非法集資”，這是目前業(yè)界普遍持有的觀點。言外之意不難理解，取消預售制是終極目的，實施預售款專項監(jiān)管只是第一步。對此屠強認為，“商品房預售制度是國家法定的，只是其在執(zhí)行過程中存在許多問題�！彼J為，房地產(chǎn)開發(fā)需要巨大的初始資金投入，目前我國地產(chǎn)開發(fā)商實力雖有大幅提升，但要做到完全的現(xiàn)房銷售仍相當難度。在昆明這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處起步和發(fā)展階段的城市，該銷售方式的存在有其必然的一面。

從近期昆明土地市場的反映不難看出，近年來，開發(fā)商征用土地的成本越來越大，多數(shù)開發(fā)商要用前期的資金來支持后期的建設、施工、材料、雇員等等，這無疑對開發(fā)商融資能力提出更高要求。因此，取消期房預售制度的后果開發(fā)商心知肚明�！安慌懦恍┵Y金實力弱、靠銀行貸款支撐的小企業(yè)將被淘汰出局的可能�！币晃婚L期從事房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時說。

而消費者更為關心的還是可能隨之引發(fā)的房價波動問題。屠強對此也有顧慮，“調(diào)控很可能讓市場僅剩余為數(shù)不多的實力強大的開發(fā)商，房地產(chǎn)市場將由此走向寡頭壟斷市場，市場競爭就會被極大減弱，抬高房價成為必然結果。同時，取消預售制度后，使得開發(fā)商對自有資金的占用時間拉長，開發(fā)成本提高，在無法用手中的資金進行再投資、再運作的前提下，為實現(xiàn)項目利潤最大化而推漲房價，讓購房者更為被動�！�

預售改革牽動著購房者的心。但上月昆明風之鈴市場咨詢機構和云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地研究中心聯(lián)合發(fā)布的一季度昆明房價指數(shù)顯示，在房價漲勢放緩的大背景下，2007年頭三個月昆明房價仍保持在3500元以上/平米的價位徘徊。改革的消息在本土“談樓論房”論壇上一貼出即引發(fā)不少網(wǎng)友的觀注，多數(shù)網(wǎng)友認為：“這很可能讓‘房奴’越來越多�！�

銀行積極應對預售專管

目前，幾乎所有開發(fā)商都在走將預售款、銀行貸款集中后再投資再開發(fā)的經(jīng)營道路，但這種運作程序帶來不少詬病。在昆明，雖甚少發(fā)生開發(fā)商卷款消失的事件，但諸如延期交房等引發(fā)的糾紛卻屢見不鮮。預售制度不完善導致期房業(yè)主成“苦主”的現(xiàn)象不僅讓開發(fā)商尷尬，消費者也蒙受了不少損失。

業(yè)內(nèi)人士認為，取消預售制雖有難度，但基本已成定局。屠強分析，實行預售款專戶管理便是一種“緩沖”手段，只是中央將采取溫和的、漸進的手段，分步實施，逐步落實，不會一刀切�！叭∠母厩疤崾窍冉⒂砷_發(fā)商、銀行和消費者三方承擔的風險共擔機制。從長遠來看，取消預售制度將有助于房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的建立、完善及市場的規(guī)范化建設，促進新的融資方式出現(xiàn)，并將導致昆明房地產(chǎn)業(yè)鏈的細分、優(yōu)化和整合�！�

對銀行而言，取消期房預售帶來的有利因素更多，在實物抵押的情況下，銀行既能降低貸款風險又不會影響放貸量。屠強告訴記者，與二手房資金監(jiān)管要牽涉多方相比，一手房預售款只是為開發(fā)商開設特別賬戶，無論技術上還是實施過程都很簡單，銀行隨時可以提供這項服務。如果實施預售款專戶管理，銀行會把開發(fā)商在預售階段取得的房款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商只能按規(guī)定用途進行支取，無法隨意挪作他用。而且，實施預售款專戶管理可以為銀行帶來存款增加和手續(xù)費收入，銀行方面頗有積極性。此外，這也基本消除了樓盤施工延期或者工程爛尾的風險，且能有效防止開發(fā)商抽逃資金，避免購房者蒙受損失。

房企贏利模式將轉(zhuǎn)變

雖然住房預售款占比只有20％，但卻在企業(yè)資金鏈中舉足輕重。據(jù)相關人士透露，目前昆明絕大多數(shù)開發(fā)商不僅將該款用于后期建設，而且還用于購置新的土地和項目，達到快速滾動開發(fā)（如俊發(fā)、倫華等）。記者從昆明各家銀行的采訪中得知：昆明房地產(chǎn)資金來源結構縱然多元，但仍顯單薄。在房地產(chǎn)業(yè)融資比例中，預付款、銀行貸款、自籌資金仍占了70%（其中銀貸占到48.63%）。跡象表明，目前昆明開發(fā)商融資渠道多元的大勢之下仍難掩融資能力相對薄弱的處境，如果真的取消了預售制，開發(fā)商長續(xù)發(fā)展的后勁和出路又在哪？

“昆明房地產(chǎn)的資源整合、集約經(jīng)營、打造品牌的時代已經(jīng)來臨。”屠強認為，昆明開發(fā)商的贏利模式也將由土地贏利向產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變�！爸挥胁粩嗾{(diào)整戰(zhàn)略方向和運作模式的房地產(chǎn)企業(yè)，才能應對不斷變化的新形勢�！�

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