資金鏈，開(kāi)發(fā)商的“絕對(duì)隱私”�！巴ā眲t不痛，“痛”則不通，這是開(kāi)發(fā)商面對(duì)資金鏈問(wèn)題表現(xiàn)出的表情。正常情況下，開(kāi)發(fā)商資金鏈中有一半以上資金來(lái)自銀行。但隨著國(guó)家金融調(diào)控的落實(shí)，開(kāi)發(fā)商與銀行之間若即若離的關(guān)系更顯微妙�！安糠珠_(kāi)發(fā)商資金鏈緊張拋樓賺取救命錢”、“年關(guān)迫近開(kāi)發(fā)商垂淚‘資金門’”……來(lái)自省外媒體的輿論及結(jié)論讓人透不過(guò)氣——開(kāi)發(fā)商幾近命懸一線。而反觀昆明，去年開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行渠道獲得的資金支持不足兩成，更多的融資途徑已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向銀行之外。數(shù)據(jù)顯示，2006年末，云南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比為48.63％，比2005年同期下降20.09％。從數(shù)據(jù)上判斷，云南地產(chǎn)商對(duì)銀行貸款依賴度降低。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商與銀行關(guān)系若即若離，昆明概莫能外。但在官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，這種關(guān)系正發(fā)生著微妙變化。

據(jù)人民銀行昆明中心支行貨幣信貸處相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2006年12月末，全省房地產(chǎn)貸款總額達(dá)到574.99億元，較2006年年初增加125.40億元，同比增長(zhǎng)27.89％，新增房地產(chǎn)貸款占全省各項(xiàng)新增貸款的15.29%，較2005年上升5.07個(gè)百分點(diǎn)。但2006年下半年受宏觀調(diào)控影響，自8月后房地產(chǎn)貸款同比增速有所回落。

昆企銀貸依賴度降低

“2006年末，云南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比為48.63％，比2005年同期下降20.09％�！痹颇洗髮W(xué)MBA碩士生導(dǎo)師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、昆明市商業(yè)銀行產(chǎn)品研發(fā)部總經(jīng)理屠強(qiáng)向記者提供的一組權(quán)威數(shù)據(jù)則更為顯性地表明了云南開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款依賴度降低趨勢(shì)。

開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款依賴度降低趨勢(shì)在昆明各銀行表現(xiàn)得較明顯，記者從中國(guó)建設(shè)銀行云南省分行得到的反饋是，盡管該行開(kāi)發(fā)貸款在全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中占比約有50%，但近兩年來(lái)開(kāi)發(fā)貸款增幅有所回落。而與開(kāi)發(fā)貸款增量不大形成鮮明對(duì)比的是該行開(kāi)發(fā)商存款都呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)。昆明開(kāi)發(fā)商的資本積累正駛上良性軌道。

跡象表明，銀行已不再是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸款唯一的救命稻草。據(jù)云南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金385.67億元，同比增長(zhǎng)25.6%。其中銀行貸款56.59億元，同比增長(zhǎng)52.4%，占比僅為14.7%。數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行渠道獲得的資金支持不足2成，更多的地產(chǎn)融資途徑開(kāi)始轉(zhuǎn)向銀行之外的渠道。

融資渠道趨向多元

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)銀行貸款在云南房地產(chǎn)資金比例中的占比明顯下降，降幅近10％，而自籌資金和其他資金來(lái)源在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比大幅上升，分別同比上升3％和5％。

開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款依賴度的降低，客觀上也反映出開(kāi)發(fā)企業(yè)籌資能力與日俱增。

省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，2006年全省房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金132.43億元，同比增長(zhǎng)30.2%，占比為34.3%，占比比2005年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，其他占比為50.8%；自有資金60.23億元，增長(zhǎng)21.2%。該項(xiàng)數(shù)據(jù)背后透露的信息不言而喻，目前全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金明顯超出其投資完成額，表明全省房地產(chǎn)企業(yè)資金自我籌資能力明顯增強(qiáng)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金充足為房地產(chǎn)業(yè)提供了不可或缺的發(fā)展引擎。

“像世博興云（世博生態(tài)城開(kāi)發(fā)商）以及有上市公司背景的開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)充足，其開(kāi)發(fā)的個(gè)別項(xiàng)目基本不用貸款即可運(yùn)作下來(lái)�！毕嚓P(guān)人士向記者透露。

屠強(qiáng)分析道，我省房地產(chǎn)企業(yè)利用外資、自籌資金和訂金及預(yù)收款等其他資金增幅較大，僅訂金及預(yù)收款增幅就達(dá)到45.43％，國(guó)內(nèi)銀行貸款在房地產(chǎn)資金比例中的占比明顯下降，降幅近10％，而自籌資金和其他資金來(lái)源在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比大幅上升，分別同比上升3％和5％。

2006年年末的圈地運(yùn)動(dòng)中，俊發(fā)地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)異軍突起，高價(jià)拿地不禁讓業(yè)界捏了一把汗，人們猜測(cè)，拿地之后俊發(fā)的資金鏈會(huì)否脆弱。記者了解到，云南俊發(fā)地產(chǎn)在高價(jià)拿地的同時(shí)，正是銀行按期收回貸款的時(shí)候。銀行相關(guān)人士認(rèn)為，俊發(fā)地產(chǎn)能在這個(gè)節(jié)骨眼上高價(jià)拿地一方面顯示了公司的足夠?qū)嵙Γ@也從側(cè)面說(shuō)明了昆明開(kāi)發(fā)商的籌資路徑已開(kāi)始跳出對(duì)銀行的依賴。

對(duì)此，至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究部經(jīng)理邢曉霞感同身受，不過(guò)她認(rèn)為，雖然不少昆明開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)基金等融資渠道，但仍停留在躍躍欲試的階段，從現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商的融資心態(tài)來(lái)看，暫不會(huì)貿(mào)然嘗試。

開(kāi)發(fā)商貸款信用較好

銀行人士分析，昆明開(kāi)發(fā)貸款回款速度在2005年達(dá)到高峰，2006年逐步放緩，但逾期還貸現(xiàn)象不普遍、不集中，不過(guò)總體來(lái)看，昆明開(kāi)發(fā)商貸款信用較好。

在省外，銀行幾乎天天有開(kāi)發(fā)商上門，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈或多或少遇到些問(wèn)題。那昆明的情況又是怎樣呢？記者從昆明多家商業(yè)銀行了解到，昆明情況與省外差不多，尤其是年初和年末，但此類現(xiàn)象表現(xiàn)并不算突出。

據(jù)知情人士透露，“當(dāng)然，一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，一些市區(qū)樓盤(pán)銷勢(shì)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商資金鏈周轉(zhuǎn)狀態(tài)不成正比，樓盤(pán)熱賣，但資金鏈卻仍然極度吃緊，個(gè)中原因不言而喻�！备嗉�(xì)節(jié)該人士不便透露。

談及昆明開(kāi)發(fā)商貸款信用問(wèn)題，各大銀行均給出了“信用較好”的評(píng)價(jià)�！暗匀ツ晗掳肽暌詠�(lái)，昆明部分房企還是出現(xiàn)貸款逾期的情況，但不普遍、不集中�！蓖缽�(qiáng)補(bǔ)充道。相比之下，在中國(guó)建設(shè)銀行云南省分行，逾期還款現(xiàn)象并不明顯，真正因?yàn)殇N售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題而還不了銀行貸款的案例幾乎沒(méi)有�！坝幸馑嫉氖�，甚至有開(kāi)發(fā)商連我們銀行開(kāi)發(fā)貸款也不要�！痹撔邢嚓P(guān)人士告訴記者。

“昆明開(kāi)發(fā)貸款回款速度在2005年曾達(dá)到高峰�！敝袊�(guó)建設(shè)銀行云南省分行公司業(yè)務(wù)部張勇華稱，2004年—2005年，昆明多數(shù)樓盤(pán)預(yù)售狀態(tài)良好，進(jìn)而加速了銀行開(kāi)發(fā)貸款的還款速度。至祥置業(yè)（昆明）有限公司研究部經(jīng)理邢曉霞分析道，“2004、2005年有不少?gòu)?qiáng)銷期樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)即實(shí)現(xiàn)50%的銷售率，個(gè)別樓盤(pán)如傲云峰、新干線等開(kāi)盤(pán)當(dāng)天或第二天即告售罄。”即使是像體育城這樣的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)的大型樓盤(pán)，借助較強(qiáng)的融資能力，也能保證按期返還銀行貸款。

央行政策并未一刀切

不過(guò)，這樣的運(yùn)行狀態(tài)在2006年因宏觀調(diào)控及市場(chǎng)需求變緩等因素影響下出現(xiàn)波動(dòng)，樓盤(pán)銷售速度開(kāi)始放緩，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天能實(shí)現(xiàn)30%的銷售率即已不錯(cuò)，如4月開(kāi)盤(pán)形勢(shì)穩(wěn)定的云嶺天驕開(kāi)盤(pán)銷量也不過(guò)40%，“但即使這樣，也并未對(duì)開(kāi)發(fā)商還貸產(chǎn)生太大影響�！庇浾吡私獾剑鄶�(shù)情況下，昆明樓盤(pán)項(xiàng)目工程完工之時(shí)，銷售狀態(tài)基本結(jié)束或進(jìn)入最后掃尾，只有個(gè)別高端物業(yè)銷售周期會(huì)相對(duì)拉長(zhǎng)。

據(jù)了解，中國(guó)建設(shè)銀行云南省分行早在2004年便已執(zhí)行資本金未到35%不予貸款的金融政策，“在2006年國(guó)家再次重申該政策時(shí)，并未對(duì)昆明開(kāi)發(fā)商造成太大的實(shí)質(zhì)影響。甚至有的特殊物業(yè)銀行要求達(dá)到40％以上�！睋�(jù)相關(guān)人士透露，央行提出的“未封頂樓盤(pán)停發(fā)按揭”的政策雖在昆明各銀行貫徹執(zhí)行，但并未真正“一刀切”。“中央的政策，銀行是要執(zhí)行的。但造成這種局面的原因與資金鏈有莫大關(guān)系，無(wú)論企業(yè)規(guī)模大小，往往是用于購(gòu)賣、囤積土地占用了大部分資金，而真正用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的流動(dòng)資金只占少數(shù)。對(duì)于一些中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果銷售受到嚴(yán)重影響，其資金鏈很可能斷裂。當(dāng)然，各銀行在執(zhí)行該項(xiàng)政策的過(guò)程中，也會(huì)根據(jù)企業(yè)或項(xiàng)目的具體情況酌情處理。”屠強(qiáng)告訴記者，“一般情況下，四證齊全，預(yù)售證一拿到手銀行即開(kāi)始放貸。”

過(guò)去有開(kāi)發(fā)商曾嘗試放緩銷售速度，爭(zhēng)取銷售利潤(rùn)最大化，但在今年看來(lái)，這種心態(tài)開(kāi)始隨市場(chǎng)而變，多數(shù)開(kāi)發(fā)商以做“快魚(yú)”為己任。最近，位于廣福路中段的“中林華都”發(fā)售認(rèn)購(gòu)卡消息一出，即引發(fā)700多人蜂擁而至，有的甚至排隊(duì)三天三夜。開(kāi)發(fā)商中林地產(chǎn)副總經(jīng)理周洪波更向記者坦言，有信心實(shí)現(xiàn)期房售罄。如此銷售預(yù)期也是多數(shù)開(kāi)發(fā)商的愿望�！暗@樣的銷售預(yù)期并不意味著房?jī)r(jià)就要降下來(lái)，而只可能是出現(xiàn)漲幅回落。”相關(guān)人士稱。

□相關(guān)新聞

央行指定房地產(chǎn)基金試點(diǎn)單位

來(lái)自信托業(yè)內(nèi)權(quán)威消息透露，央行已指定聯(lián)華信托和中信證券兩家作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，日前他們已分別編制完成方案，很快將上報(bào)央行金融市場(chǎng)司，一旦勝出，將正式推行試點(diǎn)工作。而在此前一個(gè)月，天津?yàn)I海新區(qū)的房地產(chǎn)基金“領(lǐng)銳基金”剛剛獲得銀監(jiān)會(huì)非銀司“特批”成立。

據(jù)悉，此次試點(diǎn)方案內(nèi)容要求以受托人、投資管理人以及托管人資格管理為主要內(nèi)容，這意味著央行希望通過(guò)試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)基金的發(fā)行、管理、運(yùn)行、回報(bào)模式進(jìn)行全面考察。央行研究局一位專家承認(rèn)，此舉就是為了給日后房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的立法和監(jiān)管積累經(jīng)驗(yàn)。

此次房地產(chǎn)基金試點(diǎn)的總體原則，將不采用國(guó)際通行的將若干地產(chǎn)項(xiàng)目打包成REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)并公開(kāi)上市發(fā)行向公眾投資者直接募資的方式，而是限定由機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買的封閉方式。業(yè)內(nèi)人士稱，這是在內(nèi)地尚未為REITs開(kāi)禁的環(huán)境下的變通手段。

就在內(nèi)地房地產(chǎn)基金試點(diǎn)低調(diào)潛行之時(shí)，繼越秀REITs之后，第二只以內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)打包赴香港上市的“佳程REITs”也即將成行。它以北京市高級(jí)寫(xiě)字樓佳程廣場(chǎng)為核心物業(yè)，順利的話今年7月上市發(fā)行，預(yù)計(jì)融資額度為5億美元左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在愈演愈烈的投融資活動(dòng)推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的話語(yǔ)權(quán)已經(jīng)開(kāi)始由土地向金融傾斜，這也是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨�！氨娝苤�，土地和資金是房地產(chǎn)業(yè)的兩大支柱性投入要素，”屠強(qiáng)分析說(shuō)，“金融資本的介入可以使房地產(chǎn)商的資產(chǎn)成倍擴(kuò)張，在愈演愈烈的投融資活動(dòng)推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的話語(yǔ)權(quán)已經(jīng)開(kāi)始由土地向金融傾斜，這也是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨�！�

多渠道融資成關(guān)鍵因素

今年“兩會(huì)”期間，溫總理便明確提出了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，需要更明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策的支持。屠強(qiáng)分析說(shuō)，對(duì)于為數(shù)眾多的中小企業(yè)而言，應(yīng)積極采用開(kāi)發(fā)商賣方信貸、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)壟斷的方式進(jìn)行融資。而對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商，應(yīng)在加固融資基礎(chǔ)，擴(kuò)大土地資源儲(chǔ)備的同時(shí)積極開(kāi)拓融資渠道，探索新型的融資方式，如房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等，逐步完成向?qū)I(yè)投資商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

宏觀調(diào)控后，各銀行對(duì)資金的監(jiān)控力度比過(guò)去嚴(yán)格很多，“對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，國(guó)家金融政策要執(zhí)行，但貸款的主要操作手段是不變的，主要看企業(yè)的貸款條件是否符合要求，中小企業(yè)只要條件符合也能貸到款的。當(dāng)然，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨挑戰(zhàn)，甚至不排除一批不具備完善資金鏈和開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)面臨出局�！蓖缽�(qiáng)說(shuō)。

從這個(gè)意義上說(shuō)，多渠道的融資手段將是企業(yè)存活和壯大的關(guān)鍵因素。相比資金實(shí)力相對(duì)雄厚的大型開(kāi)發(fā)商，中小開(kāi)發(fā)商資金鏈更多時(shí)刻將處于繃緊狀態(tài)，屆時(shí)挺不住了只有兩條出路：要么找實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商入股一同開(kāi)發(fā)，要么“改行”搖身變成“土地轉(zhuǎn)讓專業(yè)戶”。在昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這兩種情況已或多或少的存在。

我省銀貸空間仍然很大

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然昆明房地產(chǎn)貸款同比增速回落，但也保持在20%以上的高位運(yùn)行。業(yè)內(nèi)人士，2007年云南（包括昆明）的房地產(chǎn)貸款仍將呈25%以上的同比增速運(yùn)行。

“我省房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)的發(fā)展并不平衡。”屠強(qiáng)分析說(shuō)，“由于我省的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融改革深化的進(jìn)程，盡管住宅證券金融將會(huì)得到迅猛的發(fā)展，但仍然難以取代信貸金融的主導(dǎo)地位�！�

屠強(qiáng)的觀點(diǎn)并非主觀臆斷。他舉例說(shuō)，“在資本市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)的美國(guó)，房地產(chǎn)貸款40年增長(zhǎng)了88倍，成為商業(yè)銀行的第一大信貸資產(chǎn)，占到2004年總貸款的52%�！彼J(rèn)為，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，盡管商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額可能會(huì)有所下降，但較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍將是住宅融資的主要工具。未來(lái)商業(yè)銀行信貸份額的下降將取決于證券化金融工具大力發(fā)展的替代，而非自身發(fā)展速度的減緩。日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段，“因此，我省應(yīng)加快這方面的研究和開(kāi)發(fā)步伐，并盡快出臺(tái)相應(yīng)的地方政策�！蓖缽�(qiáng)依此判斷得出這樣一個(gè)結(jié)論，“開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度仍然會(huì)保持較高狀態(tài)，2007年云南（包括昆明）的房地產(chǎn)貸款仍將呈25%以上的同比增速運(yùn)行�！�

屠強(qiáng)分析說(shuō)，目前我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈回落趨勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大，2006年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金同比增長(zhǎng)29.2%，其中銀行貸款同比增長(zhǎng)46%，而云南銀行貸款同比僅增長(zhǎng)27.89%，相差18.11個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，云南的銀行業(yè)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間仍很大。

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