什么是限價房？簡單理解就是限房價、限地價的“兩限”商品房。按照去年出臺的宏觀調(diào)控政策：要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地供應(yīng)應(yīng)在“限套型、限房價”的基礎(chǔ)上，采取“競地價、競房價”的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
去年限價房概念出臺后，國土部門一口氣公布了十幾塊備選土地，市場幾度傳言限價房即將入市，但最終結(jié)果卻是眾人空等一場。反而廣渠路36號地的開發(fā)商主動承諾限價,著實讓輿論熱鬧了一番。此后，北京市在兩會期間提出建設(shè)“兩個一千萬”，擬于未來三年內(nèi)建設(shè)一千萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和一千萬平方米的限價商品房。如果您關(guān)注北京去年制訂的2006-2010年住宅建設(shè)規(guī)劃中的相關(guān)內(nèi)容，就應(yīng)該了解，“兩個一千萬”工程并非空穴來風(fēng)�！笆晃濉逼陂g北京擬建的經(jīng)濟(jì)適用房是1500萬平方米，約21萬套。還有大約同樣規(guī)模享受經(jīng)濟(jì)適用房政策的住房也在規(guī)劃之中。同時，總量約為90萬套的商品住宅建設(shè)規(guī)劃中包含了一部分的限價商品房，總體規(guī)模雖然并未確定，但是搞1000萬平方米的限價商品房絕對不成問題。
轉(zhuǎn)眼已是春暖花開，北京市國土局終于高調(diào)公開了十塊限價房用地，并且推出第一批三塊“兩限房”地塊，分別為海淀區(qū)西三旗項目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”、石景山區(qū)金頂街三區(qū)項目用地。必須承認(rèn)，此次政府部門的工作力度相當(dāng)大，不僅上述三個地塊對于開發(fā)商相當(dāng)具有吸引力，而且一次推出規(guī)劃建設(shè)面積110萬平方米，其中住宅占到97萬平方米，并且在商品房項目中配建了約4.8萬平方米的廉租房。不難想象，以目前的房價水平，如果上述三塊土地用拍賣方式出讓的話，很有可能又會引起轟動，再出個天價也未可知。那樣一來，地價、房價交相輝映，局面或許更加無法收拾。而今，限價房用地的大量推出，彰顯了政府關(guān)注民生、建設(shè)和諧社會、落實宏觀調(diào)控政策的堅定決心。從地價入手，也堵住了開發(fā)商大佬們常常表白的“地價推高房價”的口實。實在是一舉多得的好事。
本次推出的限價房用地，是采用“限套型（全部建設(shè)成套型建筑面積90平方米以下的住宅）、限房價”基礎(chǔ)上競地價的招標(biāo)方式出讓，估計不會有開發(fā)商在房價和套型面積上再做文章。而銷售限價的制訂據(jù)說是以該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價格下浮10%至15%，同時考慮宗地土地開發(fā)成本，包括土地開發(fā)成本、政府土地利益、建安成本、銷售費用、財務(wù)費用、管理費用、稅費等，加上開發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤確定。比較起來，被壓縮的價格主要來源于地價的下降與開發(fā)商利潤的降低。當(dāng)然，不可否認(rèn)，成本也將有所下降。只是期望伴隨成本下降而來的，不會是新一批的豆腐渣工程。
斗膽預(yù)測首批限價房項目會花落國企，不會是最高價中標(biāo)，樓面地價或會開出近兩年來的新低。相信本次招標(biāo)響應(yīng)者還是不少的，但以往大鱷云集的局面不會重演。不過，限價房用地的順利上市，其實只是限價房萬里長征走出了第一步，限價房的謎底只揭開了一半。
限價房作為一種帶有部分保障色彩的特殊商品房，它的特殊性并非僅存在于限套型、限房價與降地價。它的功效還有很多，比如，限價房的大量推出將會有效地影響商品房市場價格的總體構(gòu)成與形成機(jī)制；同時，還會影響到人民對于房價的預(yù)期，緩解購房的焦慮心理。但是，要想成功達(dá)成上述功效，發(fā)揮限價房的作用，讓政府與開發(fā)企業(yè)的讓利真正落到實處，限價房的管理要遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于限價房土地供應(yīng)與產(chǎn)品建設(shè)。
從經(jīng)濟(jì)適用房近些年不成功的經(jīng)驗中我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房首先是在制度設(shè)計上出了問題，其次是執(zhí)行環(huán)節(jié)進(jìn)一步產(chǎn)生偏差，最終導(dǎo)致出現(xiàn)矛盾后影響了整體的發(fā)展，以致于很多人現(xiàn)在建議取消經(jīng)濟(jì)適用房。目前看來雖然可能性不大，但經(jīng)濟(jì)適用房在制度建設(shè)上將產(chǎn)生重大變化，未來的經(jīng)濟(jì)適用房可租可售可回購，與原來的概念大相徑庭。
限價房目前面臨著與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)初期相同的境地。一如眾多有識之士指出的那樣，限價房目前最主要的問題并不是套型、地價和房價，更不是誰來建，而是誰有資格買、它的購買者權(quán)益是否受限、政府今后將如何管理限價房等問題上。
關(guān)于購買資格，目前比較明確的有幾點。一是拆遷戶，由于經(jīng)濟(jì)適用房正在醞釀變臉，未來能夠補(bǔ)償給拆遷戶的產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該就是限價房。二是經(jīng)濟(jì)適用房合格購買者，這部分人群數(shù)量不小，換購限價商品房，可以緩解經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量不足的問題。此外，不甚明朗的是第三部分人群，持有北京戶口的中低收入人群。由于北京等城市的高速發(fā)展，國際與國內(nèi)的精英群體大量涌入，原住民在就業(yè)競爭力方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與他們相提并論，收入差距的拉大更多地體現(xiàn)在這些人身上。不過，這個群體的購買主體資格的認(rèn)證工作是比較困難的一件事，一方面是全社會個人信用體系的缺失導(dǎo)致準(zhǔn)確認(rèn)定個人或家庭總收入相當(dāng)困難，另一方面購買主體收入標(biāo)準(zhǔn)的制訂牽扯到眾多家庭，是個相當(dāng)關(guān)鍵的問題。處理不好會產(chǎn)生很多負(fù)面效應(yīng)。
關(guān)于購買者權(quán)益是否受限的問題，也是當(dāng)前關(guān)注的焦點。購買限價目商品房是否與普通商品房有相同的產(chǎn)權(quán)，是否可以用來出租，今后轉(zhuǎn)售的限制條件等等都會影響到限價房未來的發(fā)展。建議政府相關(guān)政策制訂部門一定要吸取經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)驗，制訂出切實有效的管理制度，莫讓限價房淪為經(jīng)濟(jì)適用房第二。
此外，好的制度還需要好的執(zhí)行。限價房在開發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)售與日常管理等環(huán)節(jié)能否嚴(yán)格把關(guān)，保證做到公開、公平、公正，是它未來能否一路走好的關(guān)鍵之一。一旦成為了少數(shù)人牟利的工具，那么政府與企業(yè)的犧牲就得不償失了。
現(xiàn)在沒必要再繼續(xù)爭論限價房是否有存在的必要了，它的到來已經(jīng)成為事實。未來限價房或許與小戶型一樣成為中國房地產(chǎn)市場的流行語。但是，限價房能否真正解決日益壯大的中等收入人群的住房問題尚存疑問，市場經(jīng)濟(jì)條件下住房保障體系到底如何搞還要繼續(xù)探討，現(xiàn)實中數(shù)量巨大且具有巨大購房需求的“北漂”們暫時未被納入限價房的覆蓋范圍，他們的聲音也不應(yīng)忽視。
什么時候限價房的管理制度出臺，另一半謎底才算揭開。讓我們拭目以待，也祝限價房一路走好。
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