買(mǎi)房是大事，不要過(guò)于聽(tīng)信銷(xiāo)售人員的傳言，要有主見(jiàn)。買(mǎi)房的時(shí)候可以多方調(diào)查，全面了解項(xiàng)目的情況，心態(tài)平和一點(diǎn)，頭腦冷靜一些，不要急于出手，做一個(gè)從容、理智的買(mǎi)房者。買(mǎi)房時(shí)要理性留意八個(gè)問(wèn)題。一

市場(chǎng)上出售的房產(chǎn)的土地性質(zhì)不一定相同，有的屬于商業(yè)用地，也有可能屬于劃撥土地。由于土地性質(zhì)的不同，房產(chǎn)的價(jià)值與流動(dòng)性就要受到較大的影響。

建議：在購(gòu)房前，向房產(chǎn)公司了解清楚土地情況，并特別留意合同條款內(nèi)容上寫(xiě)的土地性質(zhì)。

二、由于土地性質(zhì)的不一樣，土地的使用年限也有所區(qū)別，譬如住宅用地一般是70年，而商業(yè)用地使用年限一般為50年。有的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)年后才賣(mài)到消費(fèi)者手中，它的使用年限就相對(duì)縮短了。

建議：首先要了解土地性質(zhì)，然后要注意房產(chǎn)公司取得地塊的時(shí)間和銷(xiāo)售時(shí)間之間的時(shí)間差。要密切注意合同中使用年限的規(guī)定。

三、一般而言，格式合同中延遲交房、面積不等、權(quán)證辦理等條款的賠付比率都是雙方自行約定的。大多數(shù)的格式合同由房產(chǎn)公司提供，他們會(huì)在賠付問(wèn)題上避重就輕，作出有利于自己一方的約定。

建議：盡量將合同拿給專(zhuān)業(yè)的律師把關(guān)，根據(jù)律師的意見(jiàn)修改合同。如果請(qǐng)不到合適的律師，也要多向業(yè)界人士請(qǐng)教。

四、開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售項(xiàng)目時(shí)對(duì)今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無(wú)缺，但購(gòu)房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)許多承諾并不到位。

建議：冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性，不為表面現(xiàn)象所迷惑；調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可；看周?chē)欠裼刑鎿Q的配套設(shè)施。在購(gòu)房時(shí)，最好能就某個(gè)配套問(wèn)題請(qǐng)教相關(guān)的部門(mén)。

五、很多商鋪都會(huì)有幾年回購(gòu)或回租的承諾，但這樣的承諾往往得不到有效的保障，并出現(xiàn)很多相關(guān)的糾紛。

建議：不要對(duì)回購(gòu)抱有幻想。如果對(duì)回購(gòu)很感興趣，就要對(duì)房產(chǎn)商的實(shí)力進(jìn)行全面的考察。因?yàn)橐恍┬〉姆慨a(chǎn)公司可能會(huì)在拿到房款后卷錢(qián)走人。

六、一些房產(chǎn)公司會(huì)在購(gòu)房或交房時(shí)巧立名目亂收費(fèi)，從而增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

建議：對(duì)房產(chǎn)公司提出的房款以外的收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)逐一比照，不清楚的，及時(shí)向物價(jià)等相關(guān)部門(mén)詢問(wèn)，做到不花冤枉錢(qián)。

七、有的房產(chǎn)公司把沒(méi)有達(dá)到國(guó)家要求的閣樓當(dāng)正房賣(mài)，多收消費(fèi)者的錢(qián)。

建議：如果在合同上明確約定閣樓面積的，應(yīng)及時(shí)向房產(chǎn)公司索要產(chǎn)權(quán)證。如果房產(chǎn)公司多算了閣樓面積，可以通過(guò)法律或仲裁途徑，要求房產(chǎn)公司退錢(qián)。

八、很多房產(chǎn)商會(huì)把預(yù)售房子的廣告設(shè)計(jì)得非常精美，以吸引消費(fèi)者的眼球；放在售樓處的沙盤(pán)也非常精致，讓人一看就難以割舍。但當(dāng)消費(fèi)者拿到房子后，發(fā)現(xiàn)宣傳的效果與實(shí)物往往相去甚遠(yuǎn)，從而導(dǎo)致雙方糾紛的產(chǎn)生。

建議：要仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同內(nèi)容，必要時(shí)把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，因?yàn)閺V告宣傳可以構(gòu)成合同的要約。如果房產(chǎn)公司不同意把廣告內(nèi)容載入正式文本，也要把廣告內(nèi)容保存好。因?yàn)檫@也是今后與房產(chǎn)公司交涉的證據(jù)。

九大陷阱您一定要留意

之一：開(kāi)發(fā)商卷走預(yù)售款

房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類(lèi)型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)哪一類(lèi)商品房后，更為重要的是了解開(kāi)發(fā)商的售樓資格。由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利用集體土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。

之二：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)

許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售做準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

之三：吞吃購(gòu)房定金

在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)談判中，因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)只是沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

之四：一次付清把你套牢

為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商對(duì)一次性付款的購(gòu)房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購(gòu)房人也樂(lè)于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)爛尾，購(gòu)房人極有可能血本無(wú)歸。因此，購(gòu)房人應(yīng)盡可能爭(zhēng)取按照開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免將來(lái)被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10%，簽約后開(kāi)發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購(gòu)房人再付10%等等。

之五：收樓忽悠沒(méi)商量

對(duì)于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

之六：房屋面積前后不符

商品房銷(xiāo)售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未做約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。賣(mài)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。廣州市的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買(mǎi)賣(mài)雙方不做任何補(bǔ)償。

之七：開(kāi)發(fā)商把按揭做幌子

大部分開(kāi)發(fā)商都在售樓廣告中寫(xiě)明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購(gòu)房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了。實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開(kāi)發(fā)商，銀行對(duì)購(gòu)房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開(kāi)發(fā)商把按揭作為一種銷(xiāo)售手段，明明沒(méi)有卻明目張膽地宣揚(yáng)。如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購(gòu)房人已繳了一部分房款，那購(gòu)房人則十分被動(dòng)。比較好的方法是購(gòu)房人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理做一明確規(guī)定。

之八：開(kāi)發(fā)商交樓巧違約

有的購(gòu)房人往往會(huì)遇到這種情形，接到開(kāi)發(fā)商的交樓通知書(shū)，興沖沖地到樓盤(pán)一看，商品房的許多設(shè)施都沒(méi)有到位。對(duì)此，有的購(gòu)房人急于入住，直接收樓。有的購(gòu)房人則以書(shū)面方式明確通知開(kāi)發(fā)商不接受交付，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購(gòu)房人也不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。當(dāng)然，如果商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，已收樓的購(gòu)房人還是可以要求開(kāi)發(fā)商賠償因質(zhì)量問(wèn)題引起的財(cái)產(chǎn)損失，但這與開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問(wèn)題的難度是相當(dāng)大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。

之九：炒樓花一房?jī)少u(mài)

在房地產(chǎn)交易中，存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形，即原來(lái)的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱“炒樓花”。由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，建議購(gòu)房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來(lái)合同的具體情況后做決定。簡(jiǎn)單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部?jī)r(jià)款，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無(wú)須事先征得作為預(yù)售人的開(kāi)發(fā)商同意。如果預(yù)購(gòu)人尚未付清價(jià)款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復(fù)雜。但無(wú)論何種情況，預(yù)購(gòu)人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。

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