今年一開局，上海盛高置地、香港瑞安、浙江之江等諸多外來(lái)企業(yè)也已悉數(shù)到場(chǎng)，昆明本土開發(fā)商似乎已經(jīng)嗅到一絲“火藥味”。

外來(lái)企業(yè)進(jìn)軍昆明樓市，并不是最近幾年的事。有報(bào)道指出，早在10年前，省外軍團(tuán)就已經(jīng)有先頭部隊(duì)進(jìn)入昆明，大致算來(lái)，在上個(gè)世紀(jì)90年代，有10家左右的“三外”房地產(chǎn)公司參與昆明地產(chǎn)開發(fā)。但是，為什么到近兩年，外來(lái)企業(yè)才觸動(dòng)了本土企業(yè)的神經(jīng)？外來(lái)的企業(yè)是不是看到了一些本土企業(yè)沒(méi)有看到的機(jī)遇？他們能否讀懂昆明的城市價(jià)值？他們的到來(lái)又會(huì)給昆明樓市帶來(lái)什么？

二線城市房地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊

一線城市還未降溫，二線城市已激流暗涌。

２００６年，每當(dāng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的全國(guó)房地產(chǎn)月報(bào)、季報(bào)新鮮出爐時(shí)，人們感受到的都是熱得燙手的房?jī)r(jià)。而且熱的絕不僅僅限于北京、上海這樣的一線城市。大連、青島、呼和浩特、廈門、沈陽(yáng)等二線城市的房?jī)r(jià)同樣燙手。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，首先，資本追著利潤(rùn)跑，哪里有超額利潤(rùn)，資金就會(huì)優(yōu)先集中流向哪里，利益是一切市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)是導(dǎo)致房企奔向二線城市的無(wú)形“魔棒”。另外，也符和房地產(chǎn)從大城市向小城市過(guò)渡的梯度發(fā)展規(guī)律。

２００６年開發(fā)商紛紛揮師二線城市。據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科在推銷其天津項(xiàng)目的同時(shí)，６月以６億元拿下其在廈門的“處女地”，中海地產(chǎn)５月和１１月，兩次在蘇州工業(yè)園區(qū)取得１８萬(wàn)平方米居住用地。

一位本土開發(fā)商說(shuō)：“宏觀調(diào)控主要盯著大城市，二線城市土地政策還是比較寬松�！比欢浔澈蟾顚哟蔚脑蜻€在于二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間極其廣闊。

“昆明老街”的開發(fā)商昆明市之江置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳學(xué)斌解釋了他們來(lái)到昆明的初衷：“有宏觀調(diào)控的原因，但不是主要的，我們更看重昆明在未來(lái)的發(fā)展中所體現(xiàn)出來(lái)的城市地位及影響力�！�

剛剛于去年11月2日成功拍得位于昆明滇池路口一塊174畝土地的上海盛高置地（控股）有限公司首席運(yùn)營(yíng)官王國(guó)光認(rèn)為：“一線城市發(fā)展較早、較快，基數(shù)較大，上升的空間反而比不上昆明這樣的二線城市。但進(jìn)入這些二線城市，關(guān)鍵還在于把好的產(chǎn)品帶給該區(qū)域�！�

據(jù)英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)研究分析，目前幾大主要二線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)能夠達(dá)到３０％，而上海房地產(chǎn)投資收益率已經(jīng)只有７％至８％左右。

但王國(guó)光否定了這個(gè)說(shuō)法：“按照我們的經(jīng)驗(yàn)，二線城市的利潤(rùn)空間其實(shí)更小，因?yàn)楦黜?xiàng)指標(biāo)的絕對(duì)值較低，回報(bào)也相應(yīng)低。比如在上海，每平方米賺1000-2000元，在昆明可能是400-500元/平方米�！�
周大研認(rèn)為，另一個(gè)原因在于，地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金是最大的一個(gè)門檻，而不像一些高科技行業(yè)進(jìn)入起來(lái)那么復(fù)雜和困難。地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)鍵的是較好地“借腦”，即把諸多專業(yè)人才、社會(huì)資源和管理手段有效整合起來(lái)運(yùn)作。昆明的房地產(chǎn)雖然近些年取得了巨大的發(fā)展，但快速發(fā)展還是近5年，起點(diǎn)比較低，周期比較短，房產(chǎn)價(jià)格尚有上升的空間，也導(dǎo)致外來(lái)開發(fā)商紛紛看好這塊市場(chǎng)。

“新昆明建設(shè)”、“東盟橋頭堡”是重要機(jī)遇

諸多事實(shí)證明，外來(lái)開發(fā)商凡是把昆明作為重要戰(zhàn)略基地的開發(fā)項(xiàng)目，無(wú)一不是取得了較大的成功。這些開發(fā)商往往是在塑造了一個(gè)頗具區(qū)域知名度的品牌等基礎(chǔ)上，試圖通過(guò)品牌擴(kuò)張做大做強(qiáng)。

新希望集團(tuán)的“大商匯”就是一個(gè)極好的例子。昆明大商匯實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理陳彥聲說(shuō)，新希望集團(tuán)在在昆明大商匯運(yùn)作之初，在南寧也同時(shí)做過(guò)細(xì)致的調(diào)查，但仍然把大商匯的第一站選在了昆明，把它作為重要的戰(zhàn)略基地。理由有下面幾點(diǎn)：第一，在新希望集團(tuán)注資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，云南省已經(jīng)是新希望除了四川省以外在全國(guó)投資最多的省份。第二，經(jīng)過(guò)扎實(shí)有效的前期調(diào)研，發(fā)現(xiàn)昆明的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和升級(jí)改造前景有很多優(yōu)勢(shì)。第三，新昆明建設(shè)提供了商業(yè)機(jī)會(huì)。大商匯項(xiàng)目自啟動(dòng)以來(lái)，得到省市區(qū)政府的大力支持。

昆明市之江置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳學(xué)斌也證實(shí)了這一說(shuō)法，“99世博會(huì)后，昆明的發(fā)展日新月異，隨著新昆明戰(zhàn)略構(gòu)想的提出，昆明的后續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)及空間以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益明顯，其毗鄰東盟的地域優(yōu)勢(shì)也充分得到彰現(xiàn)。昆明是我公司在西部戰(zhàn)略布局中的重點(diǎn)城市。進(jìn)入昆明，將使我公司的全國(guó)戰(zhàn)略布局更加完善，并有利于借助昆明的城市平臺(tái)進(jìn)行東盟市場(chǎng)的開拓，據(jù)此將觸角伸入整個(gè)東盟市場(chǎng)�！�

上海盛高置地（控股）有限公司盡管也是第一次進(jìn)入昆明的企業(yè)，但其兩年前就曾對(duì)西南二線城市進(jìn)行過(guò)細(xì)致的研究，“2004年10月，我們來(lái)到昆明，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。而且，昆明對(duì)新鮮事物接受度寬容，開放度高�！蓖鯂�(guó)光說(shuō)。

據(jù)了解，上海盛高置地的目標(biāo)是要成為全國(guó)性企業(yè)，目前觸角已經(jīng)伸進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)以及中部城市，而昆明則是西南城市的第一站。

“另外，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，昆明由于三面環(huán)山、一面臨湖，土地?cái)U(kuò)展余地比較小。這對(duì)開發(fā)商來(lái)講也許并不是壞事——打個(gè)比方說(shuō)，我們至少能夠想象出10年內(nèi)昆明發(fā)展的范圍，由此也帶來(lái)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，更促使開發(fā)商精耕細(xì)作，專注于產(chǎn)品品質(zhì)�！�

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